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实地踩盘中海九棵树地块！通州临铁刚需楼盘已成红海，中海九棵树项目只能低价突围！
去年11月27日，中海以12.48亿摘得通州九棵树同仁堂地块，该地块位于1号线九棵树地铁站往南700米（直线距离）的位置，占地2.47万平米，规划建筑面积5.43万平米，容积率2.2，成交楼面价2.29万/平米。
地块详细位置：
地块周边现状及规划
近期，开发商对外透露了一些关于九棵树项目的基础规划信息，大致如下：
项目共7栋楼，584套房，总高10-18层，产品户型有：72平米三居，86平米三居，98平米四居，118平米四居。其中72-86-98平米三居四居户型占总房源的90%，从产品定位上来看，基本和八里桥的招商朝棠揽阅一样是绝对的刚需楼盘。通过南北阳台和飘窗赠送，得房率会在90-95%之间。
网传户型图（尺寸不一定准，仅作参考）
中海九棵树项目位于通州的老城区，周边的生活配套非常成熟，距离地铁1号线九棵树站700米，产品定位低总价的纯刚需性楼盘，主要不利因素除飞机噪音外（处于航道下面）其他都还好，这样一个楼盘如果放在北京其他城区基本都会是热销楼盘。
但是，当下北京新房市场整体是缺临铁刚需楼盘的，但通州不缺。
回顾过去几年通州新房供应，绝大部分都是临铁刚需楼盘：
从7号线群芳站的京玥兰园、璀璨公元到6号线物资学院站的国誉朝华、万科东庐，再到今年1号线梨园站的云璟揽阅、花语璟云，亦或是和九棵树有着完全相同定位以小户型为卖点爆火出圈的八里桥朝棠揽阅，还有2025年北京新房年度网签冠军坐拥3条地铁、地处运河商务区的运河玖院（90平米三居供应了近300套）。
这些楼盘基本涵盖了朝阳外溢的刚需、通州本地刚需刚改及改善，特别是云璟揽阅、花语璟云，这两个楼盘和中海九棵树项目离得非常近，截止目前都还有不少房源。
而朝棠揽阅产品户型和中海九棵树项目完全一样，虽然目前周边配套不如中海九棵树项目，但是通勤优势更大（离地铁近，更靠近城区），截止目前69平米三居和85平米三居都还有房（说明市场对该面积段的产品需求已经不那么大了）
以上来看，如今通州新房市场上对刚需（400万以上）楼盘的需求应该不是很大了，可能官方也看到了这一点，以至于中海仅以2.29万/平米的楼面价就摘下了同仁堂地块，比2025年通州入市的几个项目拿地价都要低很多（有些位置还不如中海本次地块），具体如下：
云璟揽阅，拿地楼面价：2.86万/平米，网签均价5.8万/平米
朝棠揽阅,拿地楼面价：3.12万/平米，网签均价5.8万/平米
花语璟云，拿地楼面价：3.58万/平米，网签均价5.6万/平米
花溪云锦（通州土桥），拿地楼面价：2.5万/平米，网签均价5.4万/平米
运河玖院，拿地楼面价：3.2万/平米,网签均价6.1万/平米
这也就意味着中海九棵树地块未来在产品定价上拥有很大的调整空间，如今通州新房市场只有这么大，中海光靠产品不会有太大的优势，想要突出重围，价格才是核心竞争力。
这里需要强调的是，开发商拿地价便宜并不意味着肯定会便宜卖，对这个项目感兴趣的伙伴可以保持关注，如果开发商开盘价格定得太高肯定是卖不动的，以目前的市场预期来看均价可能要在5万以内才算合理，价格高了就完全可以等等了。
中海九棵树地块项目周边实拍：
东侧
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