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作者：财富情报局怡瑾

“经历四年深度调整，房地产市场的底部信号已全面显现，2026年将正式确认底部。”2026 年1月7日，克而瑞联席董事长丁祖昱在年度发布会上的核心判断，为持续调整的房地产行业给出明确风向标。他强调，中国房地产正告别规模扩张的旧时代，迈入长期主义主导的高质量发展新阶段，“这不是行业的终点，而是下一个二三十年周期的起点”。

2025年作为市场调整的关键之年，数据背后是压力的充分释放。丁祖昱披露，全国新建商品房销售面积8.9亿平方米、销售额8.4万亿元，较2021年历史峰值均下滑约50%，规模直接回落至2010年以前水平；新开工面积5.8亿平方米，较2019年高峰骤降74%；开发投资8.4万亿元，回到2013年水平。从这一数据可以直观看出，房地产已经历规模增速换挡的深度调整期。

丁祖昱同时指出，“成交量层面的压力已基本释放完毕”，市场结构性亮点愈发突出——二手房成为需求“压舱石”：30城成交面积达2.14亿平方米，创历史新高，占一二手房总成交的70%，上海更是高达80%。丁祖昱再次强调：“二手房不能变成冰点，否则房地产压力才真的大”。

与此同时，核心城市改善型需求持续凸显。具体来看，上海外环内新房成交面积、金额占比已分别升至44%、65%，较2021年增长21个、24个百分点；北京五环内成交占比也从2021 年的14%、21%提升至2025年的22%和31%。这组数据清晰印证，住房市场已从“居者有其屋”的刚需满足阶段，全面转向“居者优其室”的品质改善新阶段，精准呼应2025年“好房子”政策导向。

在政策与市场的双重发力下，行业格局加速重构。丁祖昱明确表示：“行政调控政策已应出尽出，‘好房子’政策才是未来十年、二十年最该关注的长期产业政策。”2025年，百城新房供求比连续四年小于1，存量去化持续优化，动态供求关系逐步向好，这正是他眼中“底部确认的核心信号”。

其中，企业端的变革尤为深刻：千亿房企数量从峰值时的多家缩减至10家，百亿房企仅剩65家，较2020年的173家大幅减少。央企凭借稳健优势主导市场，销售百强中24家央企市占率达20%，拿地金额同比增长23%；民企投资信心也出现修复迹象，拿地金额增长14%——“这是民企对市场底部的认可信号”。同时，行业风险出清有序推进，已有18家违约房企完成重组，涉及有息负债1.88万亿元，正如丁祖昱所说：“出清才能轻装上阵，为行业健康发展扫清障碍”。

展望2026年及未来，丁祖昱给出了清晰的趋势预判。他预测，未来五年全国一二手住宅年交易总量将稳定在8-9亿平方米，市场规模将进入平稳期。城市格局上，上海、北京、成都等15座一二线城市将成为市场核心，这些城市的一二手成交面积、金额和人均购房面积均达到明确标准，具备持续发展动力。对于行业发展方向，丁祖昱强调，“现房销售将成为趋势，房企会从广撒网转向核心城市深耕，就像保利、中海等头部企业已将布局城市收缩至 15-20座”，而地方龙头企业将在非核心城市持续崛起，形成差异化竞争格局。值得注意的是，房地产仍将以12%的GDP占比，继续发挥支柱产业作用。

从高速增长到深度调整，再到即将到来的底部确认，中国房地产的上半场已然落幕。对于购房者而言，核心城市的优质资产价值将更加凸显；对于房企，深耕核心区域、聚焦产品与服务升级，将成为穿越周期的关键所在。