近期多项市场调查数据显示，意大利北部经济活跃地区，特别是米兰及艾米利亚-罗马涅大区（Emilia-Romagna），正面临日益严峻的住房压力。2025年第一季度，市场呈现出需求激增而供应严重不足的态势，导致房屋售价与租金双双预期看涨。业内人士指出，这一现象背后是租赁法规、投资偏好转变及市场周期等多重因素交织形成的结构性矛盾，短期内难见缓和。
根据市场分析预测，进入2026年，米兰的房产价格预计将继续保持上涨趋势，其中部分热门城区的房价涨幅可能尤为显著。与此同时，房屋租赁市场亦不容乐观，预计租金涨幅可能高达5%。分析认为，推动价格上涨的核心动力在于旺盛的购房需求未能得到相匹配的房源供给支持，市场呈现典型的“供不应求”局面。
无独有偶，在艾米利亚-罗马涅大区的罗马涅（Romagna）地区，近期市场数据印证了这一全国性趋势的局部激化。据当地房地产服务集团I-Service于2025年4月发布的一项调查显示，该区域房地产市场交易活跃，但供需失衡状况极为突出。调查引用I-Service集团专家维托·莱乌齐（Vito Leuzzi）的观点指出，目前市场上“价格合理”的待售住宅与潜在购房者之间的比例高达1:10。这意味着，每有一套合适房源上市，平均会面临10位买家争抢。
莱乌齐进一步解释，这种巨大的需求压力在租赁市场甚至更为严峻。“市场上可供出租的房屋严重短缺，许多人很难找到符合自身需求的住房。”他表示，其团队每日都被大量的租赁咨询所淹没，不少求租者持续寻找数月仍一无所获，而市场上有限的房源租金往往居高不下。本轮市场紧张并非偶然，而是多种长期与短期因素共同作用的结果。
首先，从宏观经济与地区吸引力看，米兰作为意大利的经济、金融与时尚之都，长期以来吸引着国内外人才与资本。罗马涅大区则以其发达的工业、旅游业和农业综合产业著称，经济活力强劲。持续的人口流入与稳定的就业市场，构成了住房需求的坚实基础。
其次，供给侧出现结构性萎缩，尤其是在租赁市场。莱乌齐指出，过去五到六年间，市场上长期租赁的房源数量显著减少。一个重要原因是许多私人房东倾向于将房产转向短期租赁或季节性租赁平台。这一转变的背后，是房东对意大利长期租赁合同下可能产生的法律纠纷、租金拖欠（ insolvenze）等风险的担忧。相较于管理复杂、周期长的传统租赁，短期租赁在经济收益和灵活性上显得更具吸引力，但这进一步挤压了长期租客的生存空间。
第三，买卖市场的供需矛盾同样深刻。I-Service的调查数据显示，2025年初，该区域购房需求同比激增37%，而同期新增房源供应量仅增长4%。这种巨大的增幅差距直接导致了交易价格的攀升，预计房价年度涨幅约为5%。需求端的强劲，部分源于低利率环境遗产的余温（尽管欧洲央行已进入加息周期）、家庭储蓄的寻求保值，以及改善型住房需求的释放。而供应端的滞缓，则与新建住宅项目审批缓慢、部分业主惜售观望等因素有关。
当前米兰及罗马涅大区的房地产市场，正清晰地反映出在经济活跃区域普遍存在的住房可负担性危机。房价与租金的上涨压力，直接影响了居民，特别是年轻专业人士、学生及中低收入家庭的生活成本与社会福祉。
市场分析人士普遍认为，若不从政策层面着手缓解供给侧矛盾——例如通过简化新房建设审批流程、出台鼓励长期租赁的税收优惠政策、规范短期租赁市场以释放更多存量房源——这种供需失衡的局面在2026年难以得到根本性扭转。
来源：意欧视点 等
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