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车库积水致业主骨折，一句“非专用通道”就能让物业免责吗？

一块潮湿的车库地面，让一位业主的左腿骨折，也折射出小区物业管理中普遍存在的安全漏洞与责任模糊。

南京市浦口区中建国熙台小区的赵先生怎么也没想到，自己在地下车库的一次寻常通行，竟让他付出左股骨内侧髁撕脱性骨折的代价，以及后续5000多元的治疗费。

事故发生后，赵先生向物业公司提出赔偿要求，却遭到拒绝。物业方的理由听起来颇具技术性：事发区域属于机动车进出口通道，并非规划的电动自行车通行路线。

01 事故现场

在南京市浦口区中建国熙台小区的地下车库，赵先生骑电动车时因地面湿滑摔倒。事故导致他左股骨内侧髁撕脱性骨折，后续医疗费超过5000元。

赵先生回忆，事发时车库地面有明显积水，这是导致车辆失控的直接原因。作为一个日常通行的区域，这种情况让他感到既意外又愤怒。

更令他难以接受的是，当他向物业提出赔偿要求时，对方以“此处非非机动车专用通道”为由拒绝了他的诉求。02 管理与现实

记者实地探访发现，车库入口虽设有“非机动车禁止驶入”标识，但既无道闸也无人员劝阻，小区业主早已习惯从此通行。

物业公司在回应中坦言存在管理不到位的问题，并透露此前已有其他业主在此摔倒。这种明知存在隐患却未采取有效措施的坦承，暴露了物业安全管理上的不足。

属地社区工作人员表示，已介入协调并要求物业公司完善安全管理措施，包括加强地库积水清理、增设防滑警示标识，规范非机动车通行路线等。

03 法律责任

根据《物业管理条例》第四十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

法律专家分析认为，物业公司未及时清理积水、未采取有效防范措施，仅设置警示标识存在管理瑕疵，需要承担相应责任。这不仅是法规的要求，也是物业公司作为小区管理者应尽的基本职责。

但同时，赵先生明知违规通行，也需要承担部分责任。法律责任的划分往往基于双方的过错程度和行为对损害结果的影响。

04 物业责任边界

山西省高级人民法院最近发布的一起物业纠纷典型案例显示，法院对物业公司的安全保障义务有明确标准。

在该案中，某物业公司未能按照约定的三级物业服务标准提供服务，导致火灾发生时无法及时扑救和查明原因，最终被判决对业主损失承担相应的赔偿责任。

法院明确指出，物业服务合同、行业标准及法律法规均明确了物业服务人的义务。即使损失由第三人造成，也不能免除物业服务人因未尽到管理职责而应承担的相应责任。

05 警示与防范

这起事故引起了人们对地下空间安全隐患的关注。地下车库、商场和通道等区域在暴雨天气中极易成为危险区域。

物业公司作为“地下空间安全的第一道守门人”，在接到暴雨预警时应第一时间通知业主，判断风险极高时，必须果断封闭车库入口。

专家指出，发现积水迹象时，首要原则是“远离危险，向高避险”，绝对不要进入任何地下商场、地下通道或地下车库。

06 案例启示

江西省高级人民法院发布的侵权责任典型案例中，一个高空抛物案件提供了有价值的参考。

在这个案例中，某小区发生高空抛物伤人事件，物业公司虽进行了部分宣传提示，但因未安装有效防范设施，仍需承担50%的侵权赔偿责任。

法院的判决传递出明确信号：物业服务企业仅靠宣传提示等“软性措施”无法满足必要的安全保障措施要求，必须投入必要成本，采取人防、技防相结合的实际措施。

社区已介入协调这起事故，要求物业加强地库积水清理、增设防滑警示标识，并规范非机动车通行路线。

物业公司表示将加强管理，后续可通过保险途径弥补赵先生的医疗费用。在车库入口，黄色的警示线已经重新粉刷，但积水的根本问题仍有待解决。

当地居民开始更加留意物业管理的细节，业主群里关于安全问题的讨论明显增多。小区地下车库的监控摄像头正在升级，排水系统也计划进行全面检修。

（本文案例来源于公开报道，观点仅供参考。部分图片来源于网络，如有侵权，请告知删除！）

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