来源：大伟看楼市
2025年12月召开的全国住房城乡建设工作会议，以“十五五”开局为契机，明确了2026年房地产市场调控的核心方向，其中“推进现房销售制、构建房地产发展新模式”等系列新政的出台，被市场解读为“从根本上杜绝烂尾楼”的重磅举措。烂尾楼作为房地产市场发展中的“民生之痛”，不仅吞噬着普通家庭的毕生积蓄，更破坏城市形象、滋生金融风险。此次住建部新政从开发、融资、销售全链条重构行业规则，标志着我国房地产市场将彻底告别“高周转、高风险”的旧模式，迈入高质量发展的新阶段。
烂尾楼的形成根源复杂，核心症结在于资金监管失控与开发模式畸形。回顾过往，开发商通过预售制度提前回笼资金，却将预售款挪作他用进行跨项目扩张，导致项目资金链断裂，是烂尾楼频发的主要原因。数据显示，2020年之前，定金及预收款占房地产开发企业到位资金的比例超34%，部分中小房企甚至依赖预售款完成80%以上的项目资金周转。同时，政府监管存在滞后性、融资渠道分散、项目权责不清等问题，进一步加剧了风险——当开发商陷入债务纠纷或违法经营被查处时，项目往往因无人负责而陷入停滞。从海南90年代房地产过热留下的大批烂尾楼，到近年来部分城市项目停工引发的集体维权，均印证了旧有制度的漏洞已成为民生保障与市场稳定的阻碍。
2026年住建部新政精准直击病灶，构建起“三道防火墙”，从源头遏制烂尾风险。第一道防火墙是推行现房销售制，实现“所见即所得”。新政明确2026年1月1日起，新出让土地的商品房项目原则上实行现房销售，已出让土地项目按原有规定执行，采用“新老划断、因城施策”的渐进式推进策略。这一制度从根本上改变了“买图纸买房”的传统模式，购房者可实地查验房屋质量、配套设施，彻底告别“期房焦虑”。事实上，截至2025年底，全国现房销售占比已突破35%，海南、雄安等先行区域的试点经验表明，现房销售不仅能降低交付风险，更能倒逼开发商注重品质提升。对于库存高企的三四线城市，现房销售可加快去化节奏；对于核心城市，则适度放缓推进，避免供需失衡，体现了政策的科学性与灵活性。
第二道防火墙是重构开发与融资机制，锁定项目资金安全。新政提出“做实房地产开发项目公司制”，要求每个楼盘项目成立独立公司，总部仅作为投资人，项目未交房前，所有售房款、贷款资金一律封闭运行于项目专户，严禁总部抽走资金用于其他项目。这一规定从权责上实现了“项目隔离”，避免了单个项目风险传导至整个企业。在融资端，推行“主办银行制”，明确一个项目原则上由一家主办银行或银团统筹资金管理并提供合理融资支持，使银行与项目形成“利益共享、风险共担”的绑定关系，杜绝了以往银行盲目放贷、出事抽贷的甩锅行为。与此同时，新政进一步强化房地产项目“白名單”制度，支持优质房企合理融资需求，引导资金流向合规项目，从源头保障建设资金足额到位。
第三道防火墙是完善监管与司法保障，筑牢权益底线。在监管层面，新政要求继续实行预售的项目必须严格规范预售资金监管，确保每一分钱都用于本项目建设，从流程上杜绝资金挪用。在司法层面，近年来最高人民法院已明确“购房者债权优先受偿”原则，珠海、嘉兴等地的司法判例也确立了“商品房买卖合同解除后，剩余贷款本息由开发商承担”的规则，此次新政将这些实践经验制度化，为购房者提供了坚实的法律保障。此外，新政还推动42个城市实施房屋全生命週期安全管理制度试点，通过城市体检、动态监测等方式，及时发现并处置项目建设中的风险隐患。
新政的实施将对房地产市场各方产生深远影响，推动行业生态重塑。对购房者而言，现房销售制意味着购房风险大幅降低，“钱房两空”的担忧成为历史，房屋质量与配套的透明度显著提升，后期维权成本也将大幅下降。对开发商而言，虽然资金压力有所增加——需依靠自有资金完成项目建设至竣工，但也倒逼行业从“规模竞争”转向“品质竞争”。那些依赖高周转、缺资金、弱管理的中小房企将加速被淘汰，而具备资金实力、技术优势的头部企业将通过打造“好房子”获得市场认可。正如广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉所言，随着保交楼、保交房任务全面完成，叠加现房销售制推进，未来居民买房基本不用担忧交付问题，市场预期将逐步稳定。
值得注意的是，新政的落地并非“一刀切”，而是兼顾稳定与转型的平衡。考虑到不同城市的市场差异，新政实行“因城施策”：已全面推行现房销售的区域扩大实施范围，试点城市深化落地，库存高企城市加快推进，库存短缺核心城市适度放缓。这种差异化策略既避免了政策急转弯引发的市场波动，也为房企提供了转型缓冲期。同时，新政配套出台了土地政策调整、公积金贷款支持等措施——如部分地区提高现房购买公积金贷款额度，优质地块优先采用现房销售模式，为行业转型提供了政策保障。
展望2026年及“十五五”时期，住建部新政的实施标志着我国房地产市场迎来历史性变革。烂尾楼的消失，不仅是民生保障的重大突破，更是房地产行业高质量发展的重要标志。随着“好房子、好小区、好社區、好城區”建设的推进，房地产的民生属性将进一步凸显，市场将形成“品质为王、风险可控”的新生态。当然，政策的落地仍需地方政府细化实施细则、强化监管力度，也需要房企主动适应新规则、加快转型步伐。但可以肯定的是，在全链条制度保障下，“中国将再无烂尾楼”不再是口号，而是即将实现的民生承诺，更是房地产市场健康发展的新起点。
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