2026年3月南京楼市整体呈现“政策发力、供需回升、结构分化”的温和修复特征，市场活跃度较2月显著提升。本报告从政策环境、土地市场、商品住宅运行、后市预测四个维度梳理当月市场情况，为行业参与者提供中立决策依据。
政策托底组合拳落地，刺激效应初步显现
全国层面，2026年两会明确“着力稳定房地产市场，因城施策推进控增量、去库存、优供给”的核心定调（来源：国家统计局），为地方政策调整指明方向。3月20日，南京市住房保障和房产局出台6项稳楼市新政，核心举措包括：
重点
以旧换新1%贷款贴息
2026年12月31日前完成卖旧买新的购房者可享贷款总额1%贴息，全市贴息总限额1亿元，新旧房交易无先后顺序限制；
重点
人才房票全域落地
按学历给予3万-15万元梯度购房补贴，可叠加公积金贷款额度提升等优惠；
重点
商办首付降至30%
商业及商住两用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%；
重点
其它
同步推行“一类群体一策”差异化供地、房票全市通兑、“拿地即开工”审批优化、市场舆论规范等配套措施。 本次政策从供需两端协同发力，核心导向为激活置换需求、稳定市场预期。
涉宅土地市场缩量提质，核心板块价值稳固
01
供应端：结构适配刚需及人才需求
据南京土地市场网公开数据，3月全市共挂牌16幅涉宅地块，总建筑面积约79.16万㎡，主要分布于江北新区、江宁、高淳板块，供地结构偏向刚需及人才住房需求，符合“减量提质、以需定供”的供地导向。
02
成交端：底价成交为主，国企仍是拿地主力
据CRIC克而瑞南京监测，3月共成交6幅涉宅地块，总建筑面积约28.14万㎡，全部为底价成交，平均溢价率为0，竞得方以地方国资平台为主，民企拿地参与度仍较低。核心成交地块信息如下：
03
价格端：区域价值分化显著
成交价格呈现明显的梯度差异，秦淮南部新城G01核心地块楼板价达24014元/㎡，远郊溧水、六合地块楼板价集中于4000-5000元/㎡，核心板块土地价值保持稳固，反映出房企拿地策略仍偏谨慎，优先聚焦确定性更高的核心区位。整体来看，3月土拍市场呈现“核心地块价值稳固、房企拿地仍偏谨慎”的特征，远郊地块对市场化房企的吸引力仍显不足。
商品住宅供需同步回升，结构性分化特征凸显
在供应端，3 月南京新房整体供应量偏低，供应面积18.04万㎡。尤其热点板块在售项目稀少，共同支撑了价格上行。与此同时，新楼盘中“第四代住宅”占比较大、受欢迎度高。
3月全市商品住宅成交面积32.61万㎡，供求比0.55，成交规模环比2月上涨，需求释放节奏显著快于供应，主要受政策刺激及传统销售旺季双重因素带动。
从成交结构来看，改善类产品表现抢眼。三房和四房合计占比达绝大多数，总价 300 万元以上房源成交占比显著提升。市场需求呈现“核心领涨、结构优化、量价回升”态势。改善性需求加速释放成为市场的主要驱动力，部分核心板块高端项目成交单价甚至刷新纪录。
在产品选择上，购房者更倾向于高品质、大空间的改善型住宅。
截至3月末，全市商品住宅库存面积约611万㎡，按近6个月月均去化规模计算，去化周期约为22.5个月，整体库存压力有所缓解，但高淳、溧水等远郊区域去化周期仍超40个月，去化压力依然较大。
四月展望：热度延续，择优而入
基于 3 月的市场表现，四月南京楼市走势呈现以下特点：
需求端的持续释放：3 月市场需求的集中释放意味着 4 月购房热情可能继续维持，尤其是改善型需求的强势表现。这类高端客户的持续活跃将为市场注入稳定的购买力。
价格韧性的强化支撑：价格的稳步上行表明市场预期已出现修复，这将直接支撑房价的稳定性，降低购房者观望情绪对成交的压制。
供应层面的制约因素：新房整体供应量偏低，意味着新房供应仍将保持紧张态势。这将直接支撑房价韧性，但也可能限制成交面积的进一步扩大。
市场信心的自我强化效应正在形成。4 月购房者将基于 3 月的成交热度和价格上涨预期加速入场，直接推高成交节奏。虽然年初至今累计成交仍需时间恢复，但四月市场可能继续呈现“改善引领、结构优化、量价回升”的态势。
对于购房者而言，当下是择优而入的窗口期。建议聚焦河西、南部新城、大校场等核心板块，优选具备“第四代住宅”特征、品牌房企开发的高品质项目。房地产正回归居住本质，好房子才是硬通货。
上述研究成果由克而瑞南京分析师乔俊杰，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI文章、AI报告、AI问数功能撰写。
1.本文章内容是由克而瑞南京分析师乔俊杰撰写。本内容仅供参考，不构成投资建议。
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