2025年又是去库存的一年。
天津全年共计供应610万平米新房，而成交量却达640万平米。
较供应多出30万平米。
这已是天津新房连续第五年供小于求了。
不过若单拎成交量来看，整体则呈现量缩态势。
2024年，809万平米；2025年，640万平米。
较之，全年新房成交量跌了21%。
为2009年以来最低值。
导致新房整体量缩的原因，主要有三点：
1）没有有效政策刺激。
对比走势图一目了然。2024年年度峰值之所以出现在10月，完全是由于史诗级的“多级火箭”刺激。
反观2025年的全年走势，却十分平稳。
大都徘徊在50万平米上下。
仅3月突破了70万平米。这还是受小阳春季节性行情+2024年10月天津全面解除限购余温作用。
到了下半年，政策效力释放殆尽。
成交表现也一路乏力，根本没有高光点。
整体“前高后低”，月均成交量也掉到53万平米。
2）以价换量大部分已失效。
明明价格调整越来越普遍，但成交量却波澜不惊。
不仅9、10月没有展现出应有的带货能力，连年中和年终两大最重要的冲刺节点，也没有多出彩。
一个60万平米，一个59万平米，不及2024年同期七八成。
3）房地产需求结构变了。
缺房时代已经结束，住房需求也从有居转向了优居。
改善型置业逐渐成了主流。
2024年，天津新房户均面积是110平米；2025年，已提升到了113平米。
叠加得房率的提高。
这已是妥妥的改善居住尺度。
同时，市区占比也在走高。
2025年，市内六区共计成交107万平米，已占全市成交总量的16.7%。
比2024年又涨了1.3个百分点。
刷新2016年以来新高。
不难预见，2026年的市区份额还会继续扩大。
因为2025年市区卖出了史上最多的土地——23宗，约占全市总成交宗数的三成（详情）。在售和待售新盘数量更是达到80多个。
但改善需求的共性特点：一，对产品极其挑剔，二，置业迫切性没那么强。
分区来看，多数海水，少数火焰。
全市16个行政区，成交量5涨11跌。
│红桥区全市领涨
2025年，红桥共计成交16.9万平米，较2024年的12.7万平米，量涨33%。
成交量涨幅位居全市首位。
究其原因无他，爆款驱动。仅建投誉河院就贡献了623套、约7.1万平米。
不仅撑起红桥超四成的量，更一举拿下市区“三冠王”。
甚至跻身全市面积榜&金额榜前三（详情）。
成了年度头号爆款。
│河东区夺位市区“成交一哥”
2024年的市区一哥是河西，但2025年表现有些差强人意。
没有太出挑的顶梁柱。
反倒是河东，靠着金茂泮湖满庭成功上位。
全年，河东共计成交29.9万平米，位居市区成交首位。
成交量较2024年高出13%。
涨幅仅次于红桥，位居全市第二高。
│西青、宝坻、蓟州，小幅量涨
西青2025年共计成交6.8万平米新房，赶超武清、津南，位居津城第一、全市第二。
比2024年量涨5%，是环城四区唯一实现量涨的区。
但不同于有些区的大头独大，比如东丽，仅上东金茂智慧城就卖出1043套，是第二名的两倍多。
西青则是多盘均衡发力。
万科翡翠大道、金地藝墅家风华印、爱情缤纷里，成交量全在300套以上。绿城水西雲庐也卖出290套，成交面积更是居西青第一。
蓟州、宁河，则属于区域封闭市场。
价格方面，天津全市相对稳定，全年均价17893元/平米，仅比2024年微跌0.3%。
不过分区看的话，表现不一。
市区只有和平实现价涨。
2025年和平区新房成交均价为75712元/平米，是全市为一个均价过7万的区，也是市区唯一价涨的区（详情）。
成交均价比2024年涨了2.6%。
与之形成鲜明对比的是，河西跌幅市区最大。
已经从2024年的37900元/平米，掉到了2025年的35652元/平米，价格回落5.9%。
原因众所周知，价格战使然（详情）。
楼市低迷需求收缩，供应大区也成了竞争最激烈区。
南开独居4万+档（详情），比2024年价跌4.2%。
量涨与价涨并不同步。
环城最典型，四个区：西青量涨价跌，津南、北辰、东丽量跌价涨。
尤其北辰，价格涨幅最高。
这是北辰卖得最好的两个盘，都位于紧贴市区的分界线上。
即未来城和龙曜城。
宝坻，则重回万元线以上。
2025年成交均价为10406元/平米，比2024年上涨8.1%，涨幅全市领涨。
这要归功于中建悦庐觀坻等高价盘热销的拉动。
综上可见，产品力已成突围市场的关键因素。
全市成交套数TOP中，新产品已占7席。
而且成交还在往头部集中。
包括头部楼盘、头部板块、头部房企。
诚然，大环境未全面改善，但局部仍有结构性行情。
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