2026年开局，合肥楼市呈现"冰火两重天"景象。政务区以6.3%的涨幅领跑全市，而新站区却下跌6.3%，市场分化加剧。政策层面，公积金利率下调、购房补贴延续至5月，为市场注入强心剂。但值得关注的是，政务区去化周期长达44.2个月，库存压力依然显著。这种"量缩价升"的态势，究竟是市场触底反弹的信号，还是短期波动？
NO.1|壹
政务区二手房成交：分化中显韧性
2025年12月，合肥政务区二手房市场呈现出明显的"量稳价升"特征。数据显示，政务区整体均价从17598.25元/㎡升至18701.4元/㎡，单月涨幅达6.3%。值得注意的是，政务区的涨幅不仅领跑全市，更是远超第二名经开区3.5%的涨幅，凸显出核心区域资产的抗跌性。
深入分析发现，政务区内部呈现出显著的分化特征。从12月政务区二手房成交情况来看，总成交19套房源，成交单价下跌房源有11个， 上涨的仅8个，政务区房价的“水位”正在发生肉眼可见的退潮。这清晰地表明，市场调整已从整体均价的下滑，深入至内部结构的剧烈分化。
具体可以看一下单个项目成交情况：
湖东景园北区，168.17㎡，成交总价282万元，成交单价16769元/㎡。
华润凯旋门，107.63㎡，成交总价188万元，成交单价17467元/㎡。
国建香榭水都，126.43㎡，成交总价288万元，成交单价22779元/㎡。
从价格梯队来看，高端项目表现稳健。融创壹号院挂牌均价依旧坚守5万+/㎡的高端标杆地位，栢悦公馆南北院保持在4万+/㎡区间。成交数据表明，真实居住需求成为支撑市场的核心力量。
政策红利为市场提供了重要支撑。2026年1月起，合肥存量公积金贷款利率正式下调25个基点，首套降至2.6%，二套降至3.075%。以100万30年期贷款计算，月供可减少133元，累计节省利息约4.76万元。此外，购房补贴政策延续至2026年5月，二孩家庭享受1.5%补贴，新市民最高可获2%补贴，这些措施有效降低了购房成本。
然而，市场仍面临挑战。政务区去化周期长达44.2个月，为九区最高，表明库存压力依然较大。与此同时，全市二手房成交周期延长至224天，同比增加2.28%，反映出交易流动性放缓。买卖双方进入深度博弈阶段，房东降价意愿减弱，买家议价空间扩大至9.42%，创近一年新高。
NO.2|贰
市场整体承压与菜单式服务革新：制度重构正当时
合肥二手房市场整体仍处于调整期。2025年12月，全市二手房住宅网签5135套，环比上升9.93%，但同比下滑17.63%。成交均价为11290元/㎡，环比微降0.16%，同比下跌28.06%。这一数据反映出市场仍处于探底过程中，但成交量环比回升也显示出市场活跃度有所恢复。
来源：七七说数据
区域表现分化明显。瑶海区以873套的成交量位居榜首，但均价仅为8559元/㎡；政务区以16321元/㎡的成交均价位列第一，但成交量相对较低。从涨跌幅来看，经开区涨幅最大，达到8.04%，而新站区跌幅最深，为8.7%。这种"低价走量、高价稳市"的格局，说明购买力正向总价友好的区域倾斜。
来源：合肥楼市航拍
去化周期与议价空间的变化揭示市场深度调整。九区平均去化周期为33.98个月，政务区更是高达44.2个月。与此同时，议价空间稳步上升至12月的9.42%，创近一年新高。这些数据表明，市场已从卖方主导转向买方主导，购房者决策更加谨慎。
在此背景下，二手房"菜单式服务"创新模式应运而生。该模式将交易流程拆解为标准化模块，实现按需付费、透明结算。具体服务包括：政策咨询免费、房源评估报告500-2000元、合同指导1000元、过户交割2000元等。对于无贷款需求的房源，总交易成本可控制在3000元以内，较传统模式节省70%以上。
菜单式服务还整合了阿里资产平台等资源，通过智能评估与流量曝光，缩短成交周期。这种创新不仅降低经济成本，更推动行业从粗放式向精细化演进，成为市场制度重构的重要标志。
NO.3|叁
结语
政务区楼市的"独立行情"是多重因素共同作用的结果。土地资源的稀缺性、配套设施的成熟度以及政策倾斜，使其成为合肥的价值高地。当前市场正在从波动走向理性复苏，在政策与需求双轮驱动下，2026年可能成为楼市转折年。但需要清醒认识到，市场分化仍将持续，核心资产抗跌性强，边缘资产仍处下行通道。
第一房智库观点:
从政策层面看，公积金利率下调与购房补贴形成叠加效应，但需要注意政策窗口期截至2026年5月。对于有真实居住需求的购房者而言，当前市场议价空间较大、政策支持力度空前，是入市的较好时机。但对于投资性需求，仍需谨慎评估风险，特别是非核心区域的资产流动性问题。
市场正在经历深刻变革，从过去的"普涨时代"进入"价值时代"。这一转变要求所有市场参与者调整心态和策略：买家应放弃追涨杀跌思维，聚焦地段、学区、物业等核心要素；卖家需善用菜单式服务等工具降低交易成本，避免恐慌性抛售。只有顺势而为者，才能在新周期中把握机会。
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