我是紫沐，这是我第480篇日记。
新的一年，广州楼市好像拿到了新的剧本。
扛把子珠江新城连续8周量价齐升，12月总成交333套，对比10月上涨30%，连财联社都专门发了篇电报。
具体到个盘，汇悦台一套低层284㎡，放盘不到一个月就火速成交，总价6000万。
好兄弟广粤尊府几乎同步成交一套195㎡，总价2870万。
另外像嘉裕公馆、中海璟晖、保利心语这些中流砥柱也迎来止跌，房价基本稳住。
虽然很多人颇有微词，觉得单套止跌不能代表全部。
但平心而论，就春节前割肉笋盘频出的节点，珠城能有这表现，是很振奋人心的信号了。
至少说明市场对年初释放的政策利好，不再毫无波澜。
只是，针对楼市今年会有V型反转的言论，依然不敢苟同。
毕竟真实的楼市环境，比很多人体感还要冷，楼市要面对的难题还有很多。
翻开25年的数据账本，广州一二手总成交合计约17万套，对比24年继续回落。
其中二手房成交10.88万套，成交量是撑住了，基本跟24年持平。
但代价是，二手均价同比下跌6.7%，创下21年以来的新低。
全市平均议价幅度也扩大至5.9%，同比增长0.4%。
稳住10万+成交的背后，是无数割肉业主的血筹码。
至于新房，全年网签约6.37万套，同比下降10.6%。
虽然总价1000万+项目，成交均价涨至8.9万/㎡，创近5年新高。
但同时单价低于3万/㎡的项目数量，同样创了新高，占比高达60%。
总价300万以内的项目，占比也暴涨至57.6%。
结合珠城这波反弹，市场分化非常明显。
顶尖好货依然有足够的价格支撑，因为不管在什么环境，富人依然很富。
但开发商以价换量，买家能接受的价格越来越低，才是现实主流。
更扎心的是土地市场，在这个象征着预期的领域，广州去年表现并不好。
不仅卖地金额大幅缩水，参与土拍的开发商，也几乎是国企兜底。
关于土拍，之前文章有深入聊过，这里不赘述：落后912亿！广州土拍被杭州“降维打击”，到底输在哪？
所以珠城这波反弹，固然是个好信号。
但指望楼市在26年来个深V反转，有点不太现实。
另外还有个很重要的点，就是经济。
虽然宏观数据很亮眼，25年GDP增长也保持在5%以上。
但具体到国民财富，从21年楼市下行开始，国民财富缩水了150-200万亿，而同期GDP增长只有20万亿左右。
相当于辛辛苦苦做牛马，结果工资是涨了两万，但房子亏了50万。
这就是为什么，明明宏观经济很好，大家还是不愿意消费。
这里面更底层的逻辑，是房子消失的金融属性。
过去大家愿意把财富沉淀在楼市，是因为房子有金融属性，能抗通胀。
但这几年楼市预期越来越萎靡，房地产的金融属性基本被磨光了。
没有金融属性的房子，就会变得跟普通消费品一样，落地打八折。
这种观念一旦形成，观望情绪会越来越浓，愿意加杠杆上车的人也会越来越少。
这也是为什么，前段时间要重新强调房地产有金融属性的原因。
因为只有房地产重新拿回金融属性，才有抗通胀的基础。
只是想在普遍悲观的环境下，重新竖立一面旗帜，不是件容易的事。
所以楼市想反转，要解决的东西还有很多。
供需和土地财政之间的平衡，经济和就业的复苏，都需要时间去慢慢解决。
指望在短短一年内，把这些难题全部攻克，不现实。
具体到广州，还有个变数，就是产业和人口。
广州作为一线城市，虽然底蕴还在，教育和医疗依然遥遥领先。
但如何在旧引擎失速的环境下，把低空经济、生物医药、芯片制造这些新引擎搞好，是必须迈过的一道坎。
只有孵化更多高薪岗位，把人才留住，让年轻人钱包真正鼓起来，才是房价企稳的关键。
少喝鸡汤，多看口袋。
现在市场充斥着各种噪音，有人喊空，有人喊多。
但最真实的，是你自己的需求和钱包。
如果你是刚需自住，现在确实是不错的入场时机。
因为价格跌到位了，利率也低，选择面也广。
但如果你是想博一把“政策红利”赚快钱，那我劝你趁早收手。
在局势还未彻底明朗之前，每次反弹时间，最适合做的其实是卖房。
那些过时的老破小，趁着窗口期，能出就出了吧。
管理好现金流，优化手中的资产，才是最优策略。
2026年，广州楼市还在渡劫，抓紧你的安全绳，别被轻易甩下牌桌。
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