家人们，今天必须跟你们聊个大热点，估计你们刷手机也刷到了——上海楼市是真的回暖了！不是那种中介吹出来的虚火，是实实在在、肉眼可见的热闹，看完真的太有感触了，赶紧坐好，听我给你们唠唠最真实的情况，全程大白话，不搞那些听不懂的专业术语，底层老百姓都能听明白。
先给你们说说现场有多夸张啊，最近不管是工作日还是周末，上海各区的二手房交易中心，那叫一个乌泱泱挤满人！我找上海的中介朋友打听了，也看了记者去实地拍的视频，浦东新区交易中心，不到下午4点，办理业务的人就超过900个，咨询台前永远有人围着，排队叫号的队伍能绕好几个弯。杨浦区那边更不用说，临近过年本该是淡季，结果交易中心各个窗口都忙得不停，等候区、咨询处全是人，连坐的地方都没有，大家手里都攥着各种材料，脸上不是着急就是期待，跟以前冷冷清清、门可罗雀的样子，简直是天差地别。
除了现场热闹，成交数据更能说明问题。据上海中原地产的数据，2026年1月份，上海二手住宅成交了2.03万套，比去年同期多了不少，而且工作日每天成交都能保持在500套以上，一到双休日，单日成交直接破千套，最高的时候一天就卖了1200多套，这数据放在前两年，想都不敢想！
最有意思的是什么？以前都是房东急得跳脚，天天追着中介问“我的房子什么时候能卖出去”，主动降价、让利，就怕房子砸在手里；现在反过来了，中介朋友跟我说，最近房东反而不着急了，买房的人却急得团团转，到处找房、抢房。甚至在奉贤那些远郊的刚需板块，一套房子能有七八组客户同时谈价，房东虽然也诚意卖，但你要是想大幅度砍价，门儿都没有，根本谈不拢，以前那种“大刀砍价”的情况，现在几乎见不到了。还有不少房东，干脆直接撤牌不卖了，觉得现在价格差不多到底了，往后可能还会涨，不如再等等，越等越有底气。
说到这儿，肯定有家人要问了：这到底是为啥啊？好好的怎么就反过来了？房东不急，买房人倒急了，楼市怎么突然就回暖了？别着急，我给你们拆解拆解背后的原因，全是最实在的逻辑，没有一点虚的，你们听完就懂了。
第一个原因，也是最核心的，就是刚需憋不住了，开始集中入市。咱们普通人买房，大多都是刚需，要么是要结婚当婚房，要么是家里有娃，要上学得买学区房，要么是租了好几年房，不想再看房东脸色，想有个自己的家。前两年楼市一直在调整，房价起起落落，大家都不敢下手，怕买了就跌，所以一直观望、一直等。这两年下来，房价慢慢稳住了，尤其是300万以内的刚需房源，价格几乎跌到了谷底，性价比越来越高，很多人觉得“差不多该下手了”，再等下去，万一价格涨了，反而更不划算，所以就集中扎堆买房，这也是成交暴涨的主要原因。
第二个原因，政策一直在放利好，给大家吃了定心丸。不知道你们关注没，最近这几个月，国家一直在出台房产利好政策，换房个税退税优惠延续到2027年底，央行还释放了“降准仍有空间”的信号，商业房产首付也松动了，说白了就是想降低大家的买房成本，让大家敢买房、买得起房。更关键的是，上海最近还启动了收购存量住房，用作保障性租赁住房的试点，地段好、户型小、业主想置换的房子，会被优先收购，这一下子就给房东吃了定心丸，觉得房子不会再大幅贬值了，自然就不着急降价卖房了。
第三个原因，库存变少了，供需关系变了。以前上海二手房挂牌量特别多，房子多、买房人少，房东只能靠降价来吸引客户，不然根本卖不出去。但最近这9个月，上海二手房库存一直在下降，到1月底，挂牌量比历史峰值少了近3万套，而且房子消化的速度，比新增挂牌的速度还快。简单说就是，现在市面上能选的好房子变少了，而买房的人变多了，供不应求，房东自然就有底气了，不用再急着降价，反而买房的人，怕好房子被别人抢走，只能着急下手。
第四个原因，中介和市场情绪的带动。前两年中介生意不好做，成交少、收入低，很多中介都快撑不下去了。这阵子成交一火爆，中介们也更有干劲了，天天在朋友圈、短视频上发成交喜报、交易中心的热闹场景，慢慢就带动了市场情绪。本来还在观望的人，看到大家都在买房，也会跟着着急，怕自己落后，越看越急，越急越想赶紧买，形成了一个良性循环，也让楼市回暖的势头越来越明显。
聊完原因，咱们再说说，这波楼市回暖，可能会带来哪些影响，还是那句话，大白话，不绕弯，跟咱们普通人息息相关的，我都给你们说到。
第一个影响，就是议价空间变小了，买房越来越难砍价。以前买房，你敢大刀砍价，房东还会跟你慢慢谈，甚至主动让利；现在不一样了，房东不急着卖，你不买，有的是人买，所以想大幅度砍价，几乎是不可能的事。尤其是那些热门小区、刚需好房，议价空间特别小，甚至有的房东还会小幅涨价，这对买房人来说，确实压力变大了。
第二个影响，中介行业要慢慢回暖了。前两年，很多中介门店冷冷清清，成交少，不少中介小哥赚不到钱，只能转行。这阵子成交暴涨，中介们每天忙得脚不沾地，带客户看房、谈价、办手续，天天加班，收入也跟着涨了不少。而且随着市场越来越好，估计会有更多人回到中介行业，中介门店也会越来越热闹，这也是市场回暖最直观的一个体现。
第三个影响，置换链条被打通了。以前很多人想换房，但是自己手里的二手房卖不出去，就没法买新房，置换链条一直卡着。现在二手房成交活跃了，大家能顺利把自己的老房子卖出去，手里有了钱，就会去买更大、更好的新房，这样一来，不仅二手房市场火了，也能带动新房市场的改善型房源去化，整个楼市的流动性都会变好。
第四个影响，大家对楼市的信心变足了。前两年，不管是房东还是买房人，都对楼市没信心，房东怕房子跌，买房人怕买了亏，大家都在观望。这波回暖之后，房东看到房价企稳，甚至有小幅上涨的可能，信心变足了；买房人看到市场热闹，成交活跃，也不再担心买了就跌，观望情绪少了，愿意主动下手了。这种信心的修复，对楼市来说，比什么都重要。
最后，跟大家说说我个人的观点，我觉得，这波上海楼市的回暖，不是虚火，也不是炒作出来的，而是实实在在的刚需撑起来的，是市场慢慢回归正常的一个表现。以前那种房东急、买房人躺平的局面，其实是不正常的，现在房东不急、买房人急，反而说明市场的供需关系慢慢平衡了，楼市开始回归理性了。
很多人可能会觉得，楼市是不是又要暴涨了？其实不然，这波回暖，主要是刚需集中释放，而且房价整体还是比较平稳的，并没有出现大幅上涨的情况，尤其是2月份，上海不少区域的二手房价格，还是有小幅波动的，并没有一直涨。所以不用过度恐慌，也不用盲目跟风。
说到底，房子最终是用来住的，不是用来炒的。不管是房东还是买房人，心态都要放平，房东不用觉得市场好了就漫天要价，毕竟真正能成交的，还是那些性价比高的房子；买房人也不用过于着急，不用看到别人抢房，自己就慌了神，还是要根据自己的实际情况来，有需求、有能力，再下手也不迟。
这波上海楼市的回暖，到底能持续多久？后续房价会怎么走？买房人和房东的心态还会发生变化吗？这些问题，我也会一直关注，后续有任何新的情况，都会第一时间跟大家分享。你们觉得这波上海楼市回暖，是真的好起来了，还是暂时的热闹？可以在评论区留个言，咱们一起聊聊，也别忘了关注我，后续我会持续更新最真实的房产热点，不吹不黑，只说大实话，陪着大家一起看清楼市真相。
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