作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
最近，都在说楼市回暖了。
上海楼市烧了一把火，成交量突破3万+套；广州楼市也不遑多让，部分业主顺势调价；北京楼市回暖，成交量创近15个月最高；深圳楼市看房热度达近5年峰值。
更重点的是，有机构数据显示，100家典型房企3月单月实现销售权益金额2065.2亿元，环比增长127.1%。
难道，楼市真的在逆转了？
小阳春几何
楼市成交量，都创了新高。
北京住建委网签数据显示——
2026年3月北京商品房住宅共网签成交23438套；
其中新房网签成交量3552套，环比上涨192%，同比下降26.76%。
二手住房网签成交量19886套，环比上涨145%，同比上涨3.4%，创下近15个月以来的单月最高水平。
冰山数据显示——
2026年3月广州二手住宅网签量高达13136套，录得网签9560套，创下近5年同期新高。
上一次刺破1.3万大关是2024年10月。
据上海链家数据显示——
今年3月上海全市二手房成交量达到3.1万套，不仅同比去年3月增长6%，更较今年1月大幅增长37%。
深圳也不例外，数据也分外亮眼——
深圳3月一二手住宅网签总量达到7898套，创近11个月新高，且看房热度达近5年峰值。
可以看到，市场上头部城市的成交量表现不错，上海、广州、北京3月成交量都放了烟花。
但大家最关心的是小阳春成色如何。
相比硬邦邦的数据，小阳春的背后才是值得关注的地方。
具体以深圳的成交成色来看，能窥见一二。
3月一二手住宅总成交套数表现确实不错，相比过去的11个月是成交的高位，由于2月属于春节假期，环比自然也是增长状态。
但把这些年的成交量拉出来，就会发现，今年的小阳春，相比去年的小阳春成色还是差了一点。
去年3月小阳春成交量踩上了1万+套，而今年8000套都不到。
而小阳春的背后，依旧是价格的下探。
根据中指研究院数据，今年3月深圳二手住宅均价约63478元/㎡。
再将视野放到全国，也可以看到，一线城市也大都如此，放量成交的背后是价格继续调整。
虽然深圳小阳春成色欠佳，但对比过往7年的同月份小阳春，也就只比2020年3月，2021年3月以及2025年3月逊色，但依然要比2017年、2018年、2019年等年份的3月成交成色要好一些。
这就意味着，深圳楼市暂时还是乍暖还寒。
市场若要转热状态，成交量还需要继续放大，甚至放大到眼下交易量的倍数，与此同时，价格也需要同步出现逆转。
因为，需求旺盛的情况下，当市场上的优质房源有限，那么优质房源会被迅速消耗，并且伴随多个买家竞争一套优质房源的情况。届时，业主也会随之调整相应的价格。
所以，单月成交量，暂时还不能代表市场的趋势，需要看这种高位的成交量能持续。
否则只能是市场一次常态化的表现。
老破小被抄底
3月，深圳都是些什么样的房子在成交？
3月二手房站上了5000+套的成交量，市场上出现了一种说法——眼下成交的多为一些老小房子，并且是租金支撑位明显的房源。
根据@格隆汇楼市梳理，3月上旬阶段不完全统计，深圳两大主流中介平台65平以内的二手房源成交套数就达到118套，占到深圳二手房成交约2.32%。
而这仅基于两大主流平台3月上旬对外展示的成交结果，若平台对外完全展示3月成交结果，则65平以内成交房源占比也会大幅提升。
并且，这118套成交户型中，面积段小于45平的户型就有63套，占比超过了半数。
而45平内面积段的户型，要么为1室1厅，要么为1室0厅，且个别户型，无论是格局还是采光，还是布局以及楼龄，在市场上相对缺乏优势。
如罗湖蔡屋围（地王）3月成交的一套龙园创展大厦，成交户型为1室0厅，户型布局为长条形，进深较深的户型，面积段为46.58平，2016年建成，成交总价仅为96.8万，折合单价约2.08万/平。
而小区同户型或同面积段，在贝壳上挂租区间约3400-3800元/月，以此估算，年租金区间约4.21%—4.71%。
如位于龙岗坂田的绿怡居小区，3月2日成交一套约51.02平户型，成交总价约160.8万，折合单价约3.15万/平。
而同户型或同面积段房源，在贝壳上挂租区间约3000-3400元/月，以此为估算，年租金区间约2.24%—2.54%。
再比如位于福田梅林的海康大厦小区，2003年建成，3月2日成交一套约33平1室0厅户型，成交总价约150万，折合单价约4.55万/平。
而同户型或同面积段房源，在中介平台上挂租区间约4200-4700元/月，以此为估算，年租金区间约3.36%—3.76%。
这几个小区位置，基本都处于地段上轨道交通便利的位置。
龙园创展大厦距离大剧院地铁站步行约230米，绿怡居楼下即坂田地铁站，海康大厦同样楼下即梅林地铁站，非常适合深圳单身依赖轨道交通通勤的群体。
数据样本虽为部分，但也能看到，成交的这些小户型，租金的收益水平相较于普通户型租金收益也更为友好。
但也意味着，市场正在淘底，主流收益效益更高的二手房源受欢迎，租金收益吸引力正在上升。
另外，中指研究院数据显示，全国3月租金指数有所修复，全国50个城市住宅平均租金为34.00元/平方米/月，环比上涨0.09%。
其中，深圳、北京、上海环比涨幅在0.3%以上同时深圳、北京涨幅最大。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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