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本周，老司机去了海南，不是来看比基尼，虽然听说三亚的海滩上，毛妹比以前多了很多，但我更感兴趣的是海南自贸港封关之后，有没有机会：
搞钱。
历史上海南给过很多人搞钱的机会，大名鼎鼎的“万通六君子”就发迹于此，其中混的最好的，当属地产界第一代网红、前些年金蝉脱壳的潘石屹，他当年在海南创业的第一个项目是：
开砖厂。
开砖厂绝不是因为潘石屹境界太低，而是契合当年海南大开发的主旋律，那时海南刚刚设省，又逢建立最大的经济特区，自然会大力发展基础设施和建筑产业，也自然会对砖头产生巨大需求。
但真正让潘石屹发财的并不是砖头，而是房地产开发，当年海南的房子一天一个价，最高时均价7500元/平，差不多是上海的三倍，潘石屹和他的兄弟们，赚的盆满钵满。
但后来的故事大家都知道了，国家宏观调控，海南房价下跌80%，许多跑去海南的投资客，血本无归。
海南成为全国最大的烂尾楼现场，也是全国最大的炒房客坟场。
但海南泡沫破灭仅仅只是个开始，2010年，国家再次给海南送上大礼包——开发国际旅游岛。海南再度掀起投资热潮，无论是开发商还是炒房客，都在畅享这座岛屿会成为第二个巴厘岛，第二个马尔代夫。
海南的房价再度起飞，半年内涨了50%，当时全国房价都在调整，2011-2015年宁波房价跌了近30%，但海南一直涨到2018年。
2018年，海南实施史上最严格的限购，海口、三亚等城市需要5年的社保或个税才有资格购房，从2019年开始，海南房价逐渐回落，有些已经跌去了近40%，有些地方甚至腰斩。
2025年，随着封关日益临近，海南的房价也开始逐渐企稳。1-10月，全省新建商品房销售额1279.51亿元，同比增长17.4%；销售面积775.18万平方米，同比增长8.0%；成交均价16506元/平方米，同比上涨8.7%，每平方米较去年提升1323元。其中三亚市成了最亮眼的仔：
新房销售额同比增长56.4%，成交均价31467元/平方米，同比上涨超30%。
海南自贸港封关，确实给海南楼市踩了一脚油门。
就像不缺沙滩一样，海南建省后的几十年，最不缺的就是大概念，从最早的特区，到后来的国际旅游岛，再到现在的自由贸易港。
但海南似乎总是缺乏把概念转化为财富的落地能力，搞了三十多年，产业还是旅游和房地产。
旅游从来都不能让一个地方致富，否则泰国早就成发达国家了；房地产如果没有实业支撑，早晚都是泡沫，每次破灭又都会酿成巨大的灾难。
所以海南这次学乖了，坚决的要去地产化，哪怕最近几年下跌了不少，但限购依然没有取消，成为目前除北上深之外，唯一大范围限购的地区。
因为海南知道，如果再放任炒房继续下去，海南的其他产业根本没有机会发展起来，老百姓还要继续月薪三千的日子。
海南自贸港与以往最大的不同，是首次把发展实体产业作为最高目标，只有实业能够振兴海南，单纯依靠旅游+房地产的发展路径，走不下去了。
老司机一直有个观点：房价是社会财富的体现。而社会财富来自于实业，如果海南能够把实业发展起来，再加上其独一无二的旅游度假资源，未来海南的房价，将具备长期的支撑。
之前海南的房价屡次破灭，一方面是缺乏对炒作的监管，另一方面也是因为海南没有实业基础，百姓收入偏低，就业人口不足，缺乏真正有能力的“接盘侠”所致。
此次海南自贸港封关，有可能给海南带来历史性的转变，自贸港并非简单的购买免税商品，而是切实促进加工制造业在海南落地。
比如，海南对于鼓励行业的企业所得税，统一调降为15%，对于高端人才的个人所得税，也降为最高15%。
再比如，海南对于0关税进口的原料、半成品，在本地加工增值30%以上的，就可以0关税输入大陆内地，包括在本地采购的材料和配件在内合并计算。
此外，海南的会计规则和资本管制政策，也会与国际通行的规则逐渐接轨，海南自贸港的本质并非简单的商品货物的境内关外，而是：
产业链和资金链的境内离岸中心。
当然，海南并不会成为完全的离岸中心，毕竟它还是要受到国家法律法规的约束，但全国人大已经授权给了当地立法机构，在制定经济政策方面，海南有全国最高的地方立法权。
因此老司机认为，目前可以把封关后的海南视为一个半离岸中心，随着海南出台更多与国际接轨法律法规，其离岸属性会越来越强。
国际知名的离岸中心有迪拜，那里是国际资本的天堂，具有极高的自由度。亚洲还有两个全球知名的离岸中心，一个是新加坡，另一个是香港。
现在预言海南取代新加坡或香港还为时尚早，这些离岸中心都具有极高的自由度，高度的法治，遵守全球通行的规则。海南距它们还有非常大的距离，但封关是一个良好的开始，因为上面给出的指导原则是：
一线放开，二线管住，岛内自由。
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