2026年1月7日下午，地产行业的关注点汇聚于上海的一场线上直播——“丁祖昱评楼市”年度发布会迎来第十届。
在三小时的直播中，克而瑞联席董事长丁祖昱借助详实数据，复盘了过去一年的行业现实，并作出明确判断：
2026年，房地产行业的下半场，才刚刚开始。
整场直播中，最引人注目也最令人印象深刻的，是一张清晰无比的图表：
全国30个重点城市的二手房成交均价，较历史最高点已整体回调约39%。
39%不是一个抽象的百分比，将它翻译成具象的家庭资产，意味着一线城市一套原本市价1000万元的房产，如今的市场评估价已缩水至约610万元。
这不是纸上富贵，这是真金白银从家庭资产负债表上被抹去，如果放眼全国，这个冰冷的比例背后，是数十万亿居民财富的无声蒸发。
当日直播中，丁祖昱还给出了另一组看似相悖的数字：2025年，30城二手房成交面积达2.14亿平方米，创五年新高。
成交量上升，价格却大幅下跌，背后的逻辑在于成交活跃是建立在“以价换量”的基础上——唯有降价，才有交易；唯有打折，市场才有所反应。
活跃的成交数据之下，铺着一层厚厚的“骨折价”。这不是健康的供需两旺，而是断臂求生的割肉市场。
丁祖昱的PPT一页页翻过，每一句话都像在轻轻撕扯一层业已脆弱不堪的遮羞布：
规模退回十年前：全国商品房销售规模萎缩至约9亿平方米，大致回到2009年水平。狂飙突进的黄金时代，正式落幕。
玩家锐减，高杠杆神话终结：销售额百亿以上房企的数量，从高峰期的173家锐减至65家。
超过一百家曾风光无限的房企，已悄然退场或萎缩，依赖高周转、高杠杆的模式，彻底失灵。
二手房主导时代：二手房交易量已占一二手房总成交的70%，成为市场绝对主力，其中上海交易最为活跃。
这意味着房地产市场从增量开进入存量流通的新阶段，开发商的主角光环正在褪去。
城市格局洗牌：传统的“北上广深”一线阵营被重新定义。
丁祖昱提出了新的“五个一线”：上海、北京、杭州、成都、广州，城市分化是既成事实。
所有这些现实，都指向一个结论：行业的游戏规则已经彻底改变。那个靠土地红利、金融杠杆和预期炒作就能所向披靡的时代，一去不复返。
此外，丁祖昱还算了一笔大账：全国城镇住房总价值约381万亿元。这意味着，房价每下跌10%，居民账面上的财富就将缩水约38万亿元。
38万亿元是什么概念？这大致相当于2025年中国GDP总量的27%。
换言之，房地产价格的波动，不再仅仅是某个行业或某个家庭的悲欢，它直接牵动着整个国民经济的体重。
房价下跌，财富缩水，会导致财富效应逆转，居民感觉变穷了，进而收缩消费、谨慎投资。
企业投资意愿随之下降，经济活力减弱，这可能进一步加剧价格下行压力，形成一种通缩螺旋的负向循环。
他说，市场现在是L型筑底，市场不会出现快速的V型反弹，底部将会漫长、平坦且磨人。
这个过程，很容易让人联想到那个遥远却又近在咫尺的镜鉴——日本“失去的三十年”。
上世纪90年代日本房地产泡沫破裂后，政府与银行选择了缓慢消化的软着陆路径，而非剧烈出清。
银行不断向资不抵债的房企输血，形成大量僵尸企业，避免了金融系统的瞬间崩溃，却也让调整过程变得无比漫长。
房价连续下跌超过十年，东京地价直到2005年仍未恢复至高点，居民资产持续缩水，消费与投资长期低迷，经济陷入长期的通缩与停滞。
这种钝刀子割肉的模式，以时间和社会的忍耐力为代价，避免了硬着陆的休克，却换来了“失去的三十年”。
丁祖昱所描述的L型底部，隐隐透着这种模式的影子：痛苦被拉长，希望被稀释，整个系统在缓慢的失血中寻找新的平衡。
发布会最后，丁祖昱还是留了点希望。
他说民企开始敢拿地了，部分城市二手房也跌到底了，产品力成了新的竞争武器……
可所有这些向好信号，都建立在一个残酷前提下：房价已经跌出了一个深坑，很多人资产缩水，行业被迫转型。
丁祖昱的年度发布会，将行业规模萎缩、价格崩塌、模式失效、财富蒸发的现实，再一次清晰暴露在所有人面前。
主流语境中那些关于市场回暖、触底反弹、信心回归的叙事，犹如一层遮羞布，被这场发布会彻底撕下。
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