【楼市有大瓜 独家探盘】家人们！沉寂许久的静安区楼市，终于迎来重磅新动静！
就在中兴社区核心板块，象屿地产打造的全新项目——象屿苏河琹庐正式揭开神秘面纱。作为静安区少有的新增住宅供应，项目一亮相就刷爆了上海购房圈，毕竟这年头，想在市中心拿下一套兼具区位优势、配套成熟度和产品质感的新房，机会实在太稀缺。
带着无数购房者的期待，楼小瓜第一时间奔赴项目现场，从区位交通、产品规划、周边配套到价格竞争力，进行了全方位深度打探。这篇超详细的探盘攻略，打算在静安置业的朋友赶紧码住，看完帮你理清到底值不值得冲！
一、核心区位拆解：静安中兴+苏河旁，500米双地铁覆盖
买新房，区位永远是第一考量因素，而象屿苏河琹庐的地段优势，几乎是天生自带buff。
先明确项目的具体位置：东至会文路，西至规划283-20地块，南至王家宅路，北至虬江路。熟悉上海的朋友都知道，这个位置属于静安区中兴社区，妥妥的中心城区核心板块，一边紧邻苏河湾板块的成熟配套，一边享受静安老城区的烟火气，这种“闹中取静”的区位特质，在新房市场里尤为难得。
楼小瓜在现场实测了交通出行情况，只能用“便捷到犯规”来形容。项目距离地铁8号线中兴路站直线距离约450米，步行5分钟就能抵达；距离地铁3/4号线宝山路站直线距离也只有500米左右，步行6-7分钟可达。也就是说，从小区出门，10分钟内就能换乘三条地铁线路，无论是去人民广场、陆家嘴等核心商圈，还是去虹桥枢纽、上海火车站等交通枢纽，都能实现快速通达。
除了地铁，项目周边的地面交通也十分完善。虬江路、中兴路等主干道环绕，自驾出行可快速接入南北高架、内环高架等城市快速路，轻松串联起上海各个区域。对于日常通勤依赖公共交通或自驾的购房者来说，这个区位的交通优势几乎无可挑剔。
值得一提的是，项目紧邻苏州河，步行10分钟左右就能到达苏州河景观带。闲暇时分沿着苏河步道散步、慢跑，享受河风与绿植的环绕，这种自然景观资源的加持，也让项目的居住舒适度再上一个台阶。
二、产品规划揭秘：132套高层+16套风貌别墅，覆盖不同改善需求
作为象屿地产在静安的重点项目，象屿苏河琹庐的产品规划一直备受关注。此次项目推出的产品类型十分明确，主要包含两类：132套高层住宅和16套风貌别墅，精准覆盖了不同层次的改善型购房需求。
先来说说高层住宅。项目的高层建筑总高25层，其中5-25层为可售商品房，共126套房源（剩余6套高层房源为保障房，不对外出售）。高层产品主打建筑面积约100㎡的小三房户型，这也是目前上海中心城区改善市场最受欢迎的户型面积段之一。
从户型定位来看，100㎡小三房的设计，完美契合了当下改善家庭的核心需求：既能满足三口之家或二胎家庭的居住空间需求，又能控制总价，降低购房门槛。楼小瓜从项目方了解到，该户型采用经典的三开间朝南设计，客厅连接南向阳台，主卧配备独立卫生间，次卧和书房（或儿童房）空间布局合理，整体得房率处于同区域中等偏上水平，能够保证居住的舒适度。
值得关注的是，高层住宅的联动价为12.5万元/㎡，按照100㎡的户型面积计算，总价大概在1250万元左右。这个价格在静安区核心板块的新房市场中，具有相当不错的竞争力。要知道，周边同板块的次新房二手房价格普遍在13-15万元/㎡，相比之下，象屿苏河琹庐的高层产品在价格上存在明显的倒挂优势，对于想入手静安核心区的改善家庭来说，无疑是一个难得的机会。
再来看备受瞩目的风貌别墅产品。项目共推出16套风貌别墅，建筑面积段在190-220㎡之间，联动价为18万元/㎡，总价区间大概在3420-3960万元。作为静安区核心板块少有的新建风貌别墅，这类产品的稀缺性不言而喻。
从现场探盘的情况来看，风貌别墅采用了复古与现代相结合的设计风格，保留了老上海风貌建筑的韵味，同时融入了现代居住的舒适理念。别墅产品均配备独立庭院和地下空间，能够满足高端改善家庭对私密性、舒适性和品质感的极致追求。对于预算充足、追求高端居住体验的购房者来说，这16套风貌别墅无疑是不可错过的珍藏级产品。
此外，项目在社区规划上也十分用心。小区内部规划了景观绿化、休闲步道、儿童游乐区等配套设施，能够满足业主日常的休闲娱乐需求。同时，项目采用人车分流设计，保障了小区内部的通行安全和居住舒适度。
三、配套设施盘点：商业、医疗、教育全配齐，生活便利性拉满
对于购房者来说，除了区位和产品，周边的配套设施也是衡量一个项目价值的重要标准。而象屿苏河琹庐周边的配套成熟度，完全可以用“应有尽有”来形容，商业、医疗、教育等资源一应俱全，生活便利性直接拉满。
商业配套方面，项目周边3公里范围内聚集了多个大型购物中心，堪称“商业综合体环绕”。距离最近的是静安大悦城，直线距离约1.5公里，驾车10分钟或乘坐地铁1站路即可到达；其次是苏河湾万象天地，直线距离约2公里，这里不仅有丰富的商业业态，还有独特的景观设计，是休闲购物的绝佳选择；此外，星荟中心、凯德龙之梦（虹口店）等商业体也在周边3公里范围内，能够满足业主不同层次的消费需求。
除了大型商业综合体，项目周边还有不少社区商业配套，比如中兴路沿线的便利店、生鲜超市、餐饮店等，日常买菜、购物、就餐都十分方便，充满了老上海的烟火气。
医疗资源方面，项目周边的优质医疗资源同样十分丰富。直线距离约1公里范围内，有上海市中医医院芷江中路院区和第十人民医院分院，这两家都是综合性医院，能够为业主提供便捷的医疗服务；此外，距离复旦大学附属华山医院（北院）、上海市第一人民医院（北院）等三甲医院的直线距离也在3公里范围内，驾车或乘坐地铁均可快速到达，为业主的健康保驾护航。
教育资源方面，项目周边分布着多所优质学校，涵盖了小学、初中等多个学段。其中，静安实验小学、上海市鲁迅初级中学等学校的直线距离都在1公里范围内，教育资源相当优质。不过，楼小瓜在这里必须提醒大家，新房项目不承诺学区划分，具体的学区归属需要以政府当年的公示为准，这一点购房者一定要提前了解清楚，避免产生误解。
除此之外，项目周边还有不少文化休闲设施，比如上海铁路博物馆、闸北公园等，闲暇时分可以带家人一起参观游玩，丰富精神文化生活。
四、市场价值分析：静安核心区稀缺供应，价格竞争力凸显
近年来，上海静安区的新房供应一直相对稀缺，尤其是核心板块的改善型住宅，更是“一房难求”。象屿苏河琹庐的推出，无疑为静安区的房地产市场注入了一股新的活力，其市场价值和竞争力也十分突出。
从供应端来看，静安区中兴社区作为成熟的中心城区板块，近年来新增住宅用地供应极少，象屿苏河琹庐作为该板块少有的新建住宅项目，其稀缺性不言而喻。而且，项目推出的高层和别墅两类产品，分别覆盖了中端改善和高端改善市场，能够满足不同购房者的需求，市场受众面相对较广。
从价格层面来看，项目的联动价具有明显的竞争力。高层产品12.5万元/㎡的联动价，与周边同板块的次新房二手房价格相比，存在一定的价格倒挂，这对于购房者来说，无疑是一个重要的吸引力；而风貌别墅18万元/㎡的联动价，在静安区核心板块的别墅市场中，也具有一定的性价比优势，毕竟周边同类风貌别墅的二手房价格普遍在20万元/㎡以上。
从需求端来看，上海中心城区的改善型购房需求一直十分旺盛，尤其是对静安区这样的核心板块，购房者的认可度极高。项目周边的交通、商业、医疗、教育等配套设施已经十分成熟，能够直接满足改善家庭的居住需求，无需等待配套落地，这也让项目的市场接受度更高。
不过，楼小瓜也要客观地分析一下项目的潜在风险点。首先，正如之前提到的，项目不承诺学区划分，对于有教育需求的购房者来说，这可能是一个需要重点考量的因素；其次，项目周边的老小区较多，部分路段的城市界面相对老旧，可能会对居住体验产生一定的影响；最后，项目的高层产品每层有6户，梯户比相对较高，高峰期可能会出现电梯拥堵的情况。
五、购房建议：这类人群可以重点关注
综合以上探盘信息，楼小瓜给不同需求的购房者整理了一份针对性的购房建议，大家可以根据自己的实际情况进行参考：
1. 静安、虹口、普陀等中心城区的改善家庭：如果你的工作和生活范围主要集中在中心城区，且有改善居住环境的需求，那么象屿苏河琹庐的高层产品可以重点关注。100㎡的小三房户型能够满足家庭居住需求，成熟的配套和便捷的交通也能提升生活品质，同时1250万元左右的总价在中心城区的改善市场中也相对可控。
2. 追求高端居住体验的高净值人群：如果你的预算充足，追求私密性和品质感，那么项目的风貌别墅产品是一个不错的选择。作为静安区核心板块少有的新建风貌别墅，其稀缺性和收藏价值都十分突出，而且周边的配套设施也能满足高端生活需求。
3. 注重生活便利性的购房者：如果你十分看重日常生活的便利性，对商业、医疗、交通等配套设施的要求较高，那么象屿苏河琹庐无疑是一个优质的选择。项目周边的配套已经完全成熟，入住后即可享受便捷的生活。
4. 对学区有明确要求的购房者：如果你的购房核心需求是为了孩子上学，那么建议你谨慎考虑。虽然项目周边有优质学校，但新房不承诺学区划分，具体的学区归属存在不确定性，建议你提前咨询相关部门，了解清楚学区划分政策后再做决策。
六、探盘总结：静安核心区的优质改善之选
经过本次深度探盘，楼小瓜认为，象屿苏河琹庐作为静安区核心板块的全新住宅项目，整体表现十分亮眼。其优越的区位、便捷的交通、成熟的配套、合理的产品规划以及具有竞争力的价格，都让项目成为了上海中心城区改善市场中的热门选择。
当然，项目也存在一些需要注意的地方，比如学区划分不确定、周边部分城市界面老旧等，但总体来看，这些都不影响项目的核心价值。对于想在静安核心区置业的改善家庭来说，象屿苏河琹庐无疑是一个值得重点关注的项目。
目前，项目已经正式揭晓户型，后续开盘时间和具体认购细则也将陆续公布。楼小瓜会持续关注项目的最新动态，第一时间为大家带来最新消息。如果大家对这个项目还有其他疑问，欢迎在评论区留言讨论，楼小瓜会一一为大家解答！
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