深圳元旦期间二手房看房量同比上涨81%，签约量大涨43%。 当这个数据出现在各大中央媒体的报道里时，很多人的第一反应是难以置信，甚至觉得是“托市”的虚假繁荣。 市场明明还在探底，朋友圈里到处都是降价卖房的故事，怎么可能突然有这么多人冲进去看房买房？ 这种数据的背后，恰恰揭示了2026年楼市一个最反常识的真相：市场不是在全面回暖，而是在进行一场冷酷的、静悄悄的大分流。
政策工具箱在2026年年初几乎是一下子全打开了。 首套房贷利率降到了3.5%左右，公积金利率更是到了2.6%，这是近十年都没见过的低点。 首付比例在一系列城市被牢牢定格在15%，这意味着买一套300万的房子，门槛从90万直接降到了45万。 这不仅仅是降低月供，而是实实在在地把一大批之前够不着门槛的年轻人，推到了售楼部门口。 沈阳直接把这项政策延长到了2026年底，给出了明确的时间窗口。 北京则调整了非京籍家庭的购房资格，社保年限要求缩短，这相当于给稳定的新北京人开了一扇窗。 这些动作不再是模糊的“促进健康发展”，而是精确地瞄准了“合理住房需求”，给犹豫的人卸下担子。
然而，政策的阳光并没有均匀地洒在每一片土地上。 当深圳、上海的核心区二手房带看量激增，成交周期缩短时，大量三四线城市的售楼处依然门可罗雀。 58安居客的数据显示，政策刺激下的一线城市新房成交回升，与多数三四线城市库存周期超过30个月的现实，构成了冰火两重天。 市场的分裂已经深入骨髓。 人口持续流入、产业聚集能力强的城市，其核心地段的资产，正在和那些人口流失、产业空心城市的房产，变成两种完全不同的东西。 前者在讨论的是溢价和流动性，后者还在挣扎于如何止损。
这种分裂直接重塑了产品的价值逻辑。 “老破小”和次新电梯房之间的价格鸿沟，在北京朝阳这样的区域已经拉大到10%到20%。 这20%的差价，买的是更新的管道、更合理的户型、更安全的外墙和可能存在的智慧社区系统。 中央提出的“好房子”建设，在北京、广州等二十多个城市变成了具体的建设导则，对层高、采光、绿化率、建材标准做出了细致规定。 这意味着，未来从规划源头开始，住宅就被分成了不同的“品类”。 当改善型需求占比超过36%，市场的主旋律就不再是“有没有房子住”，而是“住什么样的房子”。
于是，购房的逻辑发生了根本性的逆转。 过去是闭着眼睛买，赌的是大势普涨；现在是睁大眼睛选，考验的是对城市命运和产品价值的判断力。 对于刚需而言，在利率低点、政策补贴到位的窗口期，选择变得异常苛刻：必须优先考虑那些有地铁规划落地、有确定学区资源、周边商业配套成熟的现房或准现房。 对于改善群体，则要果断跳出“老破小”的泥潭，利用“卖一买一”的税费优惠，去置换那些符合新建设标准、拥有绿色建筑认证、社区规划超前的120平米以上户型。 任何一个条件的缺失，都可能成为未来资产流动性上的致命伤。
政策的意图变得前所未有的清晰。 它不再试图托起每一个下沉的市场，而是引导资金和需求流向那些更安全、更健康、更代表未来方向的领域。 收购存量商品房转为保障房，一方面消化库存，另一方面构建住房双轨制，让商品住宅彻底回归商品属性。 现房销售模式的试点推广，更是直接斩断了“烂尾”风险的根源，迫使开发商必须用真正的产品力来说话。 整个行业的游戏规则，正在从金融杠杆游戏，变成长周期的制造业和服务业。
一个尖锐的问题是，当所有人都看懂“要买核心城市核心地段的好房子”这个道理时，这些资产的门槛是否已经被悄然抬高？ 那些在上一轮周期中被套在远郊和三四线的人们，又该如何处理手中的资产，才能赶上这趟看似明确、实则更为苛刻的财富列车？ 政策的窗口平等地向所有人打开，但认知的鸿沟，可能最终决定了每个人能从窗口中看到并抓住什么。
热门跟贴