当越南兴安省（Hưng Yên）的投资者阮平（Nguyễn Bình）回忆起去年靠“炒订金”一夜翻倍的快感时，语气里已无兴奋，只有庆幸。因为他清楚，那个靠20%保证金就能撬动地价、几天转手净赚数亿越南盾的时代，正在政策铁腕下终结。2026年，越南房地产市场迎来一场深刻的“去泡沫化”革命——不是崩盘，而是重构。

从第66.11号决议将拍卖保证金提至50%，到弃标者最高5年禁入；从2026年3月起全面推行不动产电子编码，到二套房税与短期交易高税率呼之欲出，每一项政策都在精准刺向投机者的命门。法律专家范青俊（Phạm Thanh Tuấn）一针见血：这些措施不是打压市场，而是堵住“虚假繁荣”的漏洞。过去两年，多少地块在拍卖会上被哄抬至天价，最终却因集体弃标沦为烂尾？如今，谁还敢轻易押上数亿只为博一次“快进快出”？

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位于山东乡（原怀德县）的一块拍卖土地

公寓市场同样寒意逼人。河内（Hà Nội）2025年11月二手公寓交易量环比暴跌22%，VARS数据显示超10%的杠杆投资者已在“割肉”。利率上行、宽限期结束、新盘供应激增——三重压力下，FOMO心理彻底退潮。One Mount集团总监陈明进（Trần Minh Tiến）称之为“市场的自我净化”：只有挤掉水分，真正有居住需求和长期价值的资产才能浮出水面。

但这不意味着机会消失。恰恰相反，2026年是“价值投资者”的黄金窗口。随着河内环城高速（vành đai）、城市轨道交通等重大基建加速落地，沿线如和乐（Hòa Lạc）、山西（Sơn Tây）等区域将迎来实质性发展红利。EZ Property CEO范德全（Phạm Đức Toản）强调：“政策打压的是投机，奖励的是耐心。”那些绑定产业、交通、人口的真实需求，终将兑现为资产增值。

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胡志明市东部地区的房地产

对普通买家而言，最大的启示是：买房不再是“闭眼赚”的游戏。Batdongsan南区总监丁明俊（Đinh Minh Tuấn）提醒，未来选房必须看“四维”——地段潜力、法律清晰度、配套成熟度、持有周期。短期炒作？风险远大于收益。

越南房地产正在告别狂野生长，步入理性时代。当西湖（Hồ Tây）的房价不再因一则谣言暴涨，当兴安（Hưng Yên）的土地回归产业逻辑，这座城市才真正值得托付未来。毕竟，房子是用来住的，不是用来赌的。