从直逼5.4万/平跌至2.8万/平，曾经风光无限的“黄埔地王”，正在二手市场上演了一出残酷的价值回归。
最近，黄埔某豪宅小区成交了一套二手房，单价2.8万/平。
这套成交出自中冶·逸璟台，再对比一下它的“出身”，剧情就瞬间狗血了——
2016年，中冶可是以高达241%的溢价率、2.7万/平的楼面价拿下这块地，成为万众瞩目的“黄埔地王”。
它最风光的时候，别墅产品最高成交单价直逼5.4万/平。
十年一觉地王梦，醒来跌回解放前。
根据贝壳显示的公开成交记录，2013年至今，项目仅出现了3套成交二手房，成交价从最初的5万/平，一路下滑至2.8万/平。
片区中介透露，实际上今年以来，中冶逸璟台一个月能有一宗二手成交，成交价格基本在3.2-3.3万/平左右。
更扎心的是，随着黄埔区岭头旧改羌洞安置区的建设，还将遮挡中冶逸璟台正南向的大部分景观视野，更把墅类产品包围在中间。
难怪近期不少业主主动降价，我们在贝壳上看到，同户型挂牌价已经去到2.9万/平了，成交价预计只会进一步下探。
除了中冶逸璟台，在楼市最疯狂的那几年，也诞生过不少高价地王。
而如今进入二手市场的它们，日子又过成了什么样？
那些年高价拿的地
如今都成了业主流的泪
我们先来看看，近10年溢价率最高的10宗地块。
这份榜单很有意思，几乎所有高溢价地块，都诞生于2016年的增城，可见当年增城楼市有多火。
仅次于中冶逸璟台的，是增城的叠溪花园，虽然成交楼面价并不算高，但溢价率达到181%。
叠溪花园如今在片区的二手市场中算是一个比较热门的小区，在贝壳统计的朱村成交小区榜单里能排进前5。
2019年，叠溪花园的新房成交均价在1.9万/平左右。而近期成交的二手房源，成交价仅为4400-4700元/平，总价不到40万，就能买一套三房。
再看看绿地珑玥府，当年绿地以楼面价1.2万/平拿下地块，2019年小区新盘成交价2.1万/平。
如今小区在售的二手房源不多，仅有13套挂牌，近期二手成交均价为9898元/平。
在拿地溢价排行前10中，跌得最狠的，当属朱村的万科春风十里。
2019年，万科春风十里新房成交价去到2.7万/平，而从最近的二手房成交看，部分低楼层房源最低6500元/平就能入手。而小区目前的整体成交价不过7300元/平，对比地价几乎腰斩。
同在朱村的远洋招商保利东湾，跟万科春风十里可谓一对“难兄难弟”。高达1.5万/平的拿地价，2019年刚开盘时，建面约115平户型最高卖到3.5万/平，成为区域的价格标杆。如今，小区二手成交价仅在8000-9000元/平徘徊。
各区“地王”在二手市场里
都有怎样的境遇？
看完了溢价率排行前10的地块，我们也看看近10年，广州楼市拍出的各区“地王”，进入二手市场中的表现如何。
先来看看海珠，海珠目前已有二手房在售的“地王”，当属2021年被中海以5万/平成交楼面价拿下的中海观澔府。
中海观澔府目前能查到的公开二手成交有2套，都是去年初卖出的。
一套位于 2 栋的 16 楼，为 126.99 ㎡的四室两厅，成交总价为 750 万，折合单价 5.9 万 / ㎡。
另一套则是位于2栋的2楼，为126㎡的四室两厅，成交总价为730万，折合单价5.7万/㎡。
目前中海观澔府挂牌的二手房源也不多， 挂牌价在5-6万/平左右，同比几乎腰斩，可见业主们为了卖房也是“没招了”。
接着看看荔湾，荔湾地价TOP3里已经在二手市场中流通的小区有两个。
其中，荔湾地王——冷冻厂地块在2019年被保利以4.2万/平的地价拿下，即如今的保利天珺，当年新房成交价8.4万/平左右。
去年，小区出现了第一套二手房成交，由于楼层较低，成交价仅5.5万/平。
目前小区内有不少二手房源挂牌，挂牌价仍坚挺在8-10万/平左右。
中海学仕里，2019年被中海以3.4万/平地价拿下，如今仍是荔湾地价TOP3。
2020年，项目开盘时新盘成交均价高达5.9万/平，如今，小区二手房成交均价4万/平左右。
白云近10年地价TOP3里同样已经有两个小区进入二手市场。
白云“地王”是中国铁建在2020年以楼面价4.4万/平拿下的江夏村地块，即如今的中国铁建·西派云峰。
小区的开盘成交均价在8万/平左右，去年，小区出现了首套二手成交房源，成交价12万/平。不过，目前小区的整体挂牌价有所回落，在6.5-8万/平左右。
这也是我们盘点到现在，价格表现相对坚挺的一个小区。
白云的地价季军，则是以3.5万/平拿地的龙湖招商·天鉅。小区当初的新房成交均价在4.7万/平左右，去年小区二手房成交价仅3.4万/平左右，已接近拿地成本。
地王褪色
价值回归
总的看下来，中心区的“地王项目”，虽然也经历了市场“挤水分”，但自身价值依然受到市场认可。
比较惨烈的，是在2020年以前在郊区以高溢价拿地的“地王项目”。
这些曾经的高溢价地块大多分布在城市的边缘或者刚需板块。当年的狂热，本质上是房企在豪赌“城市扩张”的红利。
当年的拿地价格受到市场情绪的裹挟，而在如今市场深度调整之后，片区的实际价值回归。
那些跌破地价的项目，大多是“刚需产品豪宅化”。拿地贵了，就强行包装成豪宅卖。
一旦你的产品力匹配不上当年的“地王”身价，市场就会无情地抹去所有的“面粉溢价”。
地王，只是开发商拿地时的勇气，绝不是二手房价的保险柜。
对于购房者而言，这或许是一个警示：在房地产市场，追逐热点往往意味着高风险
，而坚持价值投资，关注项目的基本面，才是抵御市场波动的长久之计。
地王的光环会褪色，但土地的价值规律永不改变。在当下这个市场调整期，或许正是重新审视什么是真正价值的好时机。
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