文|潘永堂

当下民营房企，到底活得怎么样？

民营房企，作为昔日行业主导力量到如今“边缘身份”，在行业高位下行的第4个年头即2025年整体表现打几分？

对此，老潘以为，百强榜中 “民企占位”之变 ，是一个很好的观察窗口。

其一，销售窗口看，“民企”在百强榜 数量减少不多，但排位显著后移。

事实上，榜单民企数量缩减并不多，比如2020年百强榜有71家是民企，2025年还有47家，等于说5年大洗牌后，如今民企数量 依旧近半壁江山 。再从“业绩规模”看，越靠前的梯队民企占比越少，民企整体处 于 “数量多、体量小、排名靠后”的状态。

  • 比如10强梯队中，只有 滨江1个；

  • 比如10强~20强梯队，只有 龙湖、碧桂园2个 ；

  • 比如整个百强榜民企有47个，且大部分民企都集中在 50强排名后。

但即使如此，民企也贡献了2025年行业的超级黑马，比如2024年超百亿民企中，25年邦泰销售 增长80% ，江山万里、嘉里建设等实现 超1000%爆发式增长；

其二，拿地窗口看，民企显露出 “乐观”信号。

2025年房地产低迷时，资本更倾向于投资较为稳健的国央企，而大中型民企(万科、金地、新城)受困于债务高压、融资难导致拿地不足。但即使如此，中小民企因为包袱较轻，即使在市场下行筑底时 却反向积极拿地 ，力度与节奏惊人。

整体看，2025年新增土地价值较高的民企达到18家，是 2024年的2倍 ，说明更多民企2025年拿地意愿更强了。

当然他们拿地也更加精准和策略性更强。

比如普遍选择以 “低总价、中小规模、低溢价” 的地块，比如下行期央国企都聚焦到核心城市核心板块，而民企则错位寻找央国企收缩后的 空白市场、缝隙市场以及自身深耕主场城市的“再补仓”。

整体看，民企2025年处于 “求生存与求发展并存、整体承压收缩下行，但也结构性突围” 的分化格局。

1 三类民企，可以活得久

有人在求生存

有人在求发展。

2025年民企整体在“下行中分化”，各有各的重心。但面向未来2026年乃至未来，哪些民企能活得久、甚至活得好？

应该说，典型未爆雷民企已经过市场下行考验，且已形成三大清晰活下去的战略路径或是经营打法。总结下来，三类民企，在下行市场拥有极强生命力，未来也大概率能活得久。

第一类，“运营驱动型”： 即以 龙湖、新城 为代表。

凭借“开发+运营+服务”战略协同模式，经营性业务占比持续提升，成为穿越下行周期的全国民企标杆；

第二类，“区域深耕型”： 即以 滨江、邦泰、伟星 为代表。

他们整体聚焦核心区域深耕，依托产品力与本土资源构建战略护城河，销售稳定增长；

第三类，“小而美、专而精”型 ： 这些民企早期就没有冲规模冲动，要么是扎根中低能级城市做出领先产品与服务， 成就“小而美” ；要么是在全行业打造了领先“专而精”的产品力、服务力，最终在这轮下行市场活下来了。

可以看到， 民营房企的未来之路不在于“规模大小”，而在于“能力高低，战略高低，资源高低。

即是否拥有强大第二曲线的战略领先力、是否财务质量领先、是否产品创新领先力、是否具备区域主场领先力……这些优势最终能让这些民企持久的活下去，而且未来一旦行业回稳复苏，他们 势必大概率快速崛起。

值得补充的是，还有一类“背靠巨头型”，比如美的置业背靠美的集团，新希望地产背靠新希望集团……这一点是先天优势，其他民企没法学。

2 民企双雄：龙湖VS滨江

只要未来房地产不出现极端下行，以上三类民企大概率都能活下去、活得久。

从目前看，中国房地产已经经历21年以来连续5年量、价双双下跌50%之后，未来大概率不会二次深度下行。一个当下主流研判是，2026年楼市或许会比2025年稍差一些，但即使再差也不会“差太多”， 2026年大概率是“谷底盘整年”。

在活得久的三类民企中，未来能“活的好”的将在“运营成熟型”和“极致深耕型”两大类，这两种类型民企都是规模在“中等偏上”，而且能力上都形成了“系统竞争优势”。

未来一旦市场回暖复苏，他们大概率能快速反弹且更加遥遥领先。

在这其中，眼下的民企双雄，即龙湖与滨江就是这样的代表选手！

1，龙湖向左——“开发商”变“运营商”

龙湖是地产下半场，商业模式领先的民企代表。

在这轮市场下行期以及中国房地产结束“大拆大建”之后，未来单纯依靠地产滚动开发去维持公司规模、利润增长将难以为继。反过来，在当下形成经营性第二曲线规模领先且运营能力成熟的开发商，未来在地产下半场将拥有更大的战略主动和“活得好”能力。

以龙湖为例，龙湖已经完成第二曲线战略布局并进入成熟运营的收获期。

一方面，龙湖整体构建了 “开发(C1)+商业(C2)+资管(C3)+物管(C4)+智慧营造(C5)” 5大航道的多元化业务布局，哪怕是当下的龙湖营收和净利润，早已告别了过度依赖地产开发的战略无奈。

另一方面， 2025年即使不卖1套房子，龙湖也有近300亿营收。 （2025年286亿），而这近300亿巨量营收，正是来自于经营性收入的贡献（C2~C5四个航道）。

难能可贵的是——龙湖经营性收入已实现了多年稳定增长，尤其是在地产行业从21年高位跳水超50%的5年下行期背景下，龙湖经营性收入实现了 反向稳定的“蒸蒸日上”。

从2021年的188亿逐年增长至2025年268亿。地产开发下行的5年，龙湖经营性收入（不含税）却反向累计 增加“80亿” ，证明了其 经营性收入的“持续性、互补性、稳定性、抗周期性”。 更重要的是，自2023年起，龙湖第二曲线的经营性净利润占比就已

超过60%！

第二曲线营收直逼300亿量级、贡献净利润已连续3年超50%，龙湖的第二曲线战役已成，未来有望 持续保持稳定增长！

运营收入的增长虽然速度不快，但却是可持续的，届时龙湖将从地产开发商变身为“地产运营商”，未来地产开发周期波动和下行都将很难显著影响龙湖经营财务表现， 龙湖或将成为地产下半场的“新鸿基”。

届时，龙湖集团的身份，也将从“开发商”彻底转变成为

“运营商”。

2，滨江向右——极致深耕、杭州王

滨江是“极致深耕”的典型代表！

首先，滨江在杭州地产深耕的“浓度”几乎做到了 极限值。 比如销售占比杭州一个城市就占据集团销售8成左右；而在2025年前11月，杭州新增土地价值占集团就高达97%；

其次，为何说滨江活得安全，活得好？几个关键数据让人信服。

比如 滨江净负债率仅7% ，处于绝对安全区域； 现金短债比3.13 ，毫无流动性压力；可授信近千亿，资金充裕到竟然可 拿出100亿闲置资金 “进行理财”，这是滨江资金安全性的“最强信号”；而3.1%的平均融资成本、则反映出资本市场对滨江资产质量、经营质量和信用的高度认可。

最后，滨江这种极致安全怎么做到的了？核心源于极限深耕战略。

其一，极致深耕实现了销售端高溢价下的高去化。

在杭州，滨江是“杭州住房品质、改善品质”的代名词，这使其产品能获得远高于同类产品售价 （2024年销售均价超4.7万元/平米） ，而且2025年前11月杭州销售TOP10项目中，滨江操盘项目 竟占了一半。

其二，极致深耕让滨江前端拿地形成了“风险免疫力”。

深耕杭州几十年，滨江对杭州每个板块的规划、客群、价格、走势都了如指掌，这使得其在杭州拿地决策 精准度极高 ，极少犯错，存货积压风险小。

其三、 稳固的“政企银”关系。 比如作为杭州市场的绝对主导者（据说2025年滨江市场占有率约37%），滨江与地方政府、金融机构建立了长期深度的信任，这为其带来了畅通的低成本融资渠道，以及在获取优质项目信息、合作开发（如与地方城投合作）方面的独特优势；长期聚焦单一市场，从设计、施工到营销的整个链条都极度娴熟，单项目管理成本更低、开发周期更短，让滨江在杭州建立了 无可比拟的操盘效率。

当然，滨江这种“All in杭州”的极致深耕战略也带来了公认的隐忧。即一旦未来杭州市场出现超预期下行，那么滨江势必面临巨大冲击。但至少目前从过往年份看，极限深耕的活法，让滨江进入并 持续稳在了地产第一梯队。

3 启示录

龙湖靠运营，滨江守本土，朗诗玩科技。

目前看，不同民企都找到了自己的活法，他们能够 活得好，也给更多地产民企调整、转型提供了新思路和借鉴参考。

比如年销低于100亿的民企可以选择“小而美”模式，中型民企（规模100亿~500亿）可以选择“区域深耕型”或“轻资产转型”，对大型地产民企而言，未爆雷已经是凤毛麟角，核心还是清理包袱、战略缩减、强化内功再出发。

同样，基于过往能力禀赋看， 具备一定商业运营能力的民营房企，未来可以优先大力发展“运营驱动型”模式 ；而对拥有本地资源优势的其他民企，可以选择“区域深耕型”模式，要么第一，要么唯一；而对具备产品研发创新能力的中小民企，也可以继续强化产品力，走“产品极致型、专而精”路线。

小结

文章收尾老潘强调，民营房企的 “活法” 本质是战略取舍与能力聚焦的结果。

更要提醒的是民企没有所谓的“最优活法”，而是只有适合匹配自身资源与能力的活法才是好的活法。 只有最匹配、最合适、最贴身的活法，才能让民企“稳得住，活得久”。

未来 3-5 年，民营房企将形成“头部运营标杆 + 区域深耕冠军+ 轻资产服务商” 的三元格局，共同构建地产民企“中而美、专而精”的行业多元新生态。

未来也唯有 民企百花齐放 ，地产行业止跌回稳回暖才会加速。