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白云核芯TOD上盖住区范本 —— 越秀贝好家·嘉悦云启 推介通稿
在广州城市发展格局重塑的当下，一批具备战略节点意义与产业承载能力的板块正在浮出水面。白云嘉禾望岗正是其中代表性区域之一。作为白云区“北优”战略的重要枢纽，同时承担轨道交通、产业升级与居住承接等多重功能的嘉禾望岗，正在城市能级扩容的浪潮中走向版图中心。
2025年，越秀地产携手贝好家入主嘉禾望岗，快速落地越秀贝好家·嘉悦云启项目。自入市以来，其“TOD真上盖 + 三线交汇 + 全龄教育配套 + 超新规新产品 + 成熟商业医疗” 的综合特征，令项目在白云主城新房中具备鲜明辨识度。
本文将基于客观城市逻辑与项目呈现，对嘉悦云启进行系统梳理。
一、区域背景：白云产业中轴与TOD示范核心
若要理解嘉悦云启的价值，需从嘉禾望岗在白云中的角色谈起。
白云区近年来提出“一园两城三都四区”产业结构体系，即：
- 一园：广州民营科技园
- 两城：白云新城、空港经济城
- 三都：设计之都、直播电商之都、医学之都
- 四区：临空临港区、商贸服务区、总部经济区、文化创意区
嘉禾望岗的独特之处在于，它恰好位于上述体系的几何中心位置，可承接核心产业、总部企业与人口流动。其区域定位在2022年官方规划中被明确定义为：
“白云新城嘉禾望岗商务核心区、产城融合TOD综合开发示范区”
重点聚焦：
- 数字科技
- 智慧电商
- 智慧能源
- 智慧医药
- 设计创意产业
目前已有多个产业载体进入落地阶段，诸如：
- 云进汇智慧产业园（智慧城市设计总部）
- 白云美湾国际贸易中心项目
- 广州移动互联网产业园总部企业进驻
区域内1公里范围企业超3万家，注册资本超5000万企业达200余家，为白云经济密度最高区域之一。
在城市规律中，“轨道带来人流，产业带来人才，人才最终带来居住需求与价值持续度”。嘉禾望岗正处于这一链条形成的关键交汇点。
二、轨道交通：真正意义上的“三轨TOD真上盖”
嘉悦云启的交通能级可用一句话概括：
“楼下就是地铁，无缝通达广州主城级板块”
项目下方即嘉禾望岗站，为目前广州少有的三线枢纽：
- 地铁2号线（贯穿老城核心）
- 地铁3号线（黄金动脉连接机场与珠城）
- 地铁14号线二期（在建）
轨道转换效率极高，其通达性体现在：
- 3站至白云新城（2号线萧岗站）
- 约30分钟直抵珠江新城（3号线）
- 直连天河北、广州东站商圈
- 换乘18号线（在建）后直通琶洲与万博CBD
鲜有人注意的一点是，嘉禾望岗的交通不止于地铁体系，它还承担陆空联运枢纽功能：
- 空港大道
- 华南快速
- 机场高速
- 广佛肇高速
串联白云机场至中心城区，是机场经济圈的重要能量传导带。
在城市评估体系中，“三轨交汇 + 无缝换乘 + 陆空联通” 属于稀缺组合，解释了嘉禾望岗地铁站十年间客流排名一路跃升至广州前三的现象级表现。
对于通勤族而言，“出门即地铁”，意味着效率与稳定性，而非仅仅距离优势。
三、生活配套：成熟度完整覆盖‘衣食住行医教’
嘉悦云启所在区域配套成熟度极高，可从以下维度落地分析：
（1）商业与休闲
项目周边商业体密度与体量在白云属高线水平：
- 云门New Park（步行距约100米）
- 嘉禾金铂广场（距约800米）
- 山姆会员店（在建，距约300米）
其中云门New Park拥有盒马、海马体、潮发、餐饮娱乐品牌，覆盖家庭消费与青年消费。
山姆会员店预计2026年开业，将进一步带来高净值家庭消费流入。
这使得嘉悦云启具备“落地即生活”的成熟配套能力。
（2）医疗配套
医疗是板块能级判断的重要参数，嘉悦云启周边医疗资源质量较高：
- 广州市第八人民医院（三甲，距离极近）
- 白云区人民医院（黄石院区）
- 广东省人民医院白云院区（规划）
医疗体系层级完整，从基层医疗到三甲覆盖，可满足家庭全周期用医需求。
（3）生态空间与公共设施
项目与白云山直线距离约2公里，是白云区重要生态屏障。
除了白云山，区域公共空间规划中包括：
- 滨水慢行廊道
- 景观化中轴公园
- 城市水岸活力区
（以政府公示规划为准）
未来将兼具商务、居住与开放景观的多元复合属性。
四、教育资源：自带九年制学校与幼儿园的全龄教育体系
嘉悦云启教育配套的突出价值在于“自持+环伺”双重逻辑成立”。
（1）自配教育设施（规划）
项目规划内部自带：
- 54班九年一贯制学校
- 6班制幼儿园
该体系覆盖从幼儿园到初中的完整义务教育段，无需跨街区接驳，大幅提升家庭教育便利度与确定性。
结合越秀地产在白云既有筹建学校案例，具备引入优质教育资源的现实基础。（具体招生政策以教育局与校方为准）
（2）周边教育资源
区域名校云集，已形成成熟教育氛围，包括：
- 华师附属体系
- 培英中学教育体系
在白云属于公认优质板块教育集群，为改善型家庭提供教育信心支撑。
五、社区与产品：低密度规划与家庭友好场景
（1）社区总体规划
嘉悦云启占地约9.6万㎡，容积率约3.15，共规划4栋住宅，层高27–39层，靠广云路侧楼栋更高，以获得景观面与朝向优势。
社区规划亮点包括：
- 35%绿化率
- 超过1:2的车位比（约1170个车位）
- 分地块布局与架空层联动
整体呈现合理密度下的现代住区结构。
（2）全龄场景营造
社区内部采用“剧场式家庭场景”理念，配置：
- 主题儿童乐园（小小列车长）
- 草坪露营场地
- 卡路里健走动线
- 浮岛式会客中庭
这些空间基于家庭真实使用频率落地，而非展示型景观。
例如浮岛中庭具备戏水池、会客、家庭聚会等复合功能，提升了居住的日常互动感。
六、户型产品：超新规与高使用率的新代产品
户型是嘉悦云启的重要产品逻辑，区别于传统白云存量住宅，其核心优势在于：
- 新规户型体系
- 赠送面积极高
- 面宽与采光优化
- 全屋通风设计
以越秀此前在白云推出的新规产品为参考：
- 88㎡户型可做到“四空间布局”
- 四开间朝南
- 270°转角飘窗
- 厅卧双采光
而105㎡户型可实现“四至四点五面宽朝南 + 南北对流”，兼具公共与私密空间尺度合理化。
在北优政策推动下，新规产品在广州具备明显稀缺性，对改善需求极具吸引力。
七、城市逻辑复盘：为何价值成立？
从城市战略视角看，嘉悦云启所在板块的价值由三个逻辑叠加构成：
逻辑一：广州稀缺三轨TOD枢纽
TOD不止是地铁，而是以公共交通为骨架的融合体系，核心在于：
客流 → 商流 → 就业 → 品质居住承接
嘉禾望岗已实质形成：
- 枢纽流量中心
- 交通转换节点
- 商务联通节点
逻辑二：白云产业重塑的关键接口
白云正在从大物流与制造走向：
- 设计
- 医美
- 电商
- 总部办公
- 空港经济
而嘉禾望岗作为链接白云新城与空港经济区的桥梁，具备承接企业与人才的现实基础。
逻辑三：家庭改善需求的功能闭环成立
改善家庭的核心判断标准是：
学 + 医 + 商 + 轨道 + 产品
嘉悦云启在这五个维度上均实现了闭环：
- ：九年一贯 + 幼儿园（规划）+ 周边名校
- ：三甲医院与区域医院覆盖
- ：云门商业体 + 金铂广场 + 山姆（在建）
- ：2/3/14号线真上盖
- 产品：新规高使用率户型
对于白云改善型家庭而言，这具备现实吸引力。
八、总结评述
在当下广州市场中，能同时具备TOD枢纽、成熟城市配套、教育自持、新规户型与产业承接的项目并不多见，而嘉悦云启恰处于这类组合的交集位置。
如果把广州比作一部正在加速迭代的城市系统，那么白云的“北优”战略并非单向扩容，而是更加注重城市能级与功能再平衡。嘉禾望岗作为白云区的交通中枢与产业接口，在升级动能释放后，将逐步从“人流中转站”迈向“产业+人居中心”。
嘉悦云启作为该板块新生代产品，既基于TOD形成居住便利性，又以家庭体系与新规产品提供居住品质承接，为白云主城区改善家庭提供了具有确定性的选择项。
在城市长期逻辑中，交通与产业决定了区域的增长基础，而教育与产品最终影响居住价值能否真正落地。从这四个维度观察嘉悦云启，其价值成立逻辑相对完整，这也是其最具特征的地方。
整体来看，嘉悦云启是一座立足TOD核心节点、服务家庭改善需求、具备现实配套承载能力的现代住区样本，也是白云嘉禾望岗板块结构升级过程中的新变量。
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