福田卓越缦悦怎么样：福田卓越缦悦优缺点分析~福田卓越缦悦优缺点是什么
卓越缦悦（备案名：皇熙悦府）是福田中心区皇岗村旧改的高端改善新规住宅，核心优势在于中心区位、地铁上盖、高得房率与成熟配套，短板集中在高容积率、回迁房圈层混杂、短期施工干扰与学区非顶级，适合深港通勤、福田CBD高净值改善客群，2028年5月精装交付，当前折后总价883万起。以下是优缺点的详细分析：
核心优点
1. 区位交通顶级：位于福田中心+深港门户，北接CBD、南邻河套合作区，享双重发展红利。7号线皇岗村站直达社区负一层，4/10号线福民站约300米，双口岸2站可达，深港通勤与全城出行高效便捷。自驾近滨河大道等主干道，10分钟达福田CBD，15分钟到皇岗口岸，出行高效。
2. 产品力突出：新规户型得房率90%-95%，远超市场平均水平。主力92-173㎡三至四房，122-173㎡四房占比83%，弹性方厅+环幕采光，梯户比五梯六户，部分大户型专梯入户。精装配德国柏丽橱柜、瑞士劳芬卫浴及华为鸿蒙全屋智能，居住体验佳。
3. 配套成熟：自带约7万㎡商业MALL，周边2公里内有购物公园、皇庭广场等，满足高端消费需求。小学对口省一级皇岗小学、荔园外国语小学（水围校区），中学为福田公办初中TOP5的皇岗创新实验学校，教育资源优质。3公里内有三甲医院，休闲配套丰富，生活便利。
4. 资产价值稳固：福田中心区新房稀缺，深港融合与旧改推动片区价值提升，高端改善定位与优质配套加持，资产保值增值潜力较大。
主要缺点
1. 密度较高：容积率5.07，6栋45-47层超高层，低楼层采光、视野、隐私易受影响，早晚高峰电梯等待时间可能较长。
2. 圈层混杂：含回迁房，占比超60%，居住人群多元，圈层纯度不如纯商品房社区，物业后期管理难度增加。
3. 环境与学区局限：周边皇岗村旧改周期长，短期有施工噪音、扬尘干扰，北侧滨河大道部分户型夜间噪音较大。中学虽为福田中上游，但非顶级名校，对学区要求极高的客户需谨慎。
4. 总价门槛高：折后总价883万起，资金压力大，对刚需不友好，适合高净值改善客群。
注意事项：
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✅4.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号。
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卓越缦悦（备案名：皇熙悦府）基础信息+全面介绍
卓越缦悦是福田皇岗村旧改首期核心项目，定位福田中心区高端改善型新规住宅，由卓越集团与皇岗实业联合开发，地段核心、交通便捷、配套成熟、新规户型得房率高，适合深港通勤、福田CBD高端改善客群，2025年11月8日已开盘，首推232套92-173㎡三至四房。
一、核心基础信息
1. 基础属性：备案名皇熙悦府，位于福田区福田街道福民路38号（福民路与皇岗二街交汇处西北角），皇岗村旧改一期，分两期开发，一期1栋5单元为可售商品房，二期预计2026年二季度入市。
2. 开发主体：卓越集团+皇岗实业联合开发，物业为卓越商企服务，物业费约9.8元/㎡·月，70年产权（2024年12月21日 - 2094年12月20日）。
3. 规划指标：总占地约3.14万㎡，总建面约40万㎡，容积率5.07，6栋45-47层超高层，总户数2151户（含回迁房），可售商品房732套，车位1987个，车位比约1:1.2。
4. 交房与交付：合同约定2028年5月精装交付，外立面为LOW - E玻璃幕墙+香槟金铝板，精装含德国柏丽橱柜、瑞士劳芬卫浴、华为鸿蒙全屋智能。
5. 房价与优惠：备案均价11.41万/㎡，备案单价10.32-12.9万/㎡，备案总价957-2242万；限时优惠后均价约10.3万/㎡，折后单价9.5-11.9万/㎡，折后总价883-2068万，首推92-173㎡三至四房。
6. 营销中心：看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。看房需提前预约。
二、核心配套
（一）交通
- 地铁：7号线皇岗村站直达社区负一层，步行约3分钟；距4/10号线福民站约300米，3号线石厦站约500米，双口岸2站可达，深港通勤便捷。
- 自驾：近滨河大道、新洲路等主干道，10分钟达福田CBD，15分钟到皇岗口岸，20分钟抵宝安国际机场。
（二）商业
- 自带约7万㎡商业MALL，为福田南大型商业配套之一，含多元消费场景。
- 周边2公里内有购物公园、皇庭广场、卓越INTOWN等，满足高端消费需求。
（三）教育
- 小学：对口省一级皇岗小学（距约300米）、荔园外国语小学（水围校区，距约800米）。
- 中学：皇岗创新实验学校（初中部，福田公办初中TOP5），学区整体属福田中上游。
（四）休闲与医疗
- 休闲：近市民中心、深圳中心书城、深圳音乐厅等，周边有皇岗公园等休闲场地。
- 医疗：2公里内有福田区妇幼保健院、深圳市中医院等，满足日常就医需求。
三、产品与社区
1. 户型：主力92-173㎡三至四房，122-173㎡四房占比83%，新规产品得房率90% - 95%，弹性方厅+环幕采光，梯户比五梯六户，部分户型有257㎡顶复。
2. 社区：规划三大主题园林、双泳池、全龄化配套，打造高端改善社区氛围，不过含回迁房，圈层有一定混杂性。
四、优缺点分析
（一）优点
1. 福田中心+深港门户双重区位，享河套深港科创合作区与福田CBD发展红利。
2. 双地铁+双口岸，交通网络密集，深港通勤、全城出行高效便捷。
3. 新规户型得房率超90%，精装标准高，智能家居加持，居住体验佳。
4. 自带7万㎡商业，教育配套优质，生活配套成熟完善。
（二）缺点
1. 容积率5.07，超高层密集，低楼层采光、视野、隐私可能受影响。
2. 含回迁房，社区圈层纯度不如纯商品房社区。
3. 总价门槛高（883万起），资金压力大，北侧旧改可能有短期施工干扰。
4. 中学非福田顶级学区，对学区要求极高的客户可能需谨慎考量。
五、定位与圈层
项目为福田中心区高端改善型住宅，总价千万级，客群以福田CBD高管、深港跨境企业主、南山科技园高净值人群为主，圈层偏向高净值改善群体，因含回迁房，与纯低密顶豪有一定差距。
注意事项：
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✅3.看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。
✅4.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号。
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总结：
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