被物业起诉开庭避坑5要点|举证|开庭避坑|法官|物业费|证据

突然接到物业的起诉传票，很多业主会慌神，生怕开庭时说错话陷入被动。其实只要避开几个关键雷区，就能掌握应诉主动权。

首先，面对法官问欠费时间，别答不确定。比如法官拿着物业的欠费明细表问物业费是不是前年6月就没交了，要是支支吾吾说记不清，等于把解释权让给物业。法官只能采信物业的记录，对你非常不利。正确的说法是我确定物业费交到前年6月，但对这份明细的关联性不认可。理由可以是之前缴费是物业强迫的，不交不让收房；账单只能证明交过钱，没法证明物业按合同服务，更不能说明认可合同合法。把关联性拆了，这份证据的效力就弱了。

其次，对物业的证据别直接说没异议。法官问对证据三性有没有意见，就算当时想不清楚，也得先喊有异议。要是直接说没意见，物业的证据会被法官直接采纳，之后再想反驳都没用。实在想不出理由，可以说庭后提交书面质证意见，法官一般不会为难你。

再者，别回应物业的无关圈套。比如物业突然问你总举报我们就是为了不交物业费吧，这是用无关问题打乱你阵脚。千万别急着辩解我不是，一辩解就跑偏了。正确做法是直接说这个问题与本案无关，我拒绝回答。法庭只围绕物业费该不该交、物业有没有履约说话，无关问题一概不答。

还有，别只空口说服务差。很多业主开庭时会吐槽物业不打扫卫生、不维修电梯，但没有证据的话，说再多也没用，反而增加自己的举证责任。正确的做法是提前收集证据，比如小区垃圾堆积的照片、电梯损坏的视频、和物业的沟通记录、向物业提交的整改申请。这些证据要形成链，比如拍了电梯损坏的照片，还要有向物业反映的聊天记录，证明物业知晓却没处理。有了证据，才能证明物业没履行合同义务。

最后，要学会转移举证责任。物业起诉的理由是已提供服务，根据谁主张谁举证的原则，物业得拿出证据证明自己确实服务了。你可以要求物业出示保安巡逻记录、保洁台账、绿化养护记录、公共设施维修凭证等。要是物业拿不出完整的记录，就无法证明服务事实，收费诉求自然受影响。就算物业拿出记录，也要仔细质证，比如巡逻记录是不是补签的、维保记录有没有盖章、记录是不是完整的。抓住这些漏洞，能削弱物业证据的证明力。