老张卖房想换新，退税规则卡得死，政策真能帮到谁？

这项政策从2026年1月1日开始实施，到2027年底就结束，不是长期福利，只有两年时间，如果卖旧房再买新房，中间差价大的话，退的税也会减少，比如旧房卖了300万，新房子只花200万购买，那么只能退回三分之二的个人所得税，不要指望全部退还，没有这么便宜的事情。

买房和卖房必须在同一个城市，你在上海闵行卖掉房子，然后去松江买一套，这算在同一个城市内交易，但如果你在上海卖房，却跑到杭州买房，这种情况就不被允许，政策规定得很具体，市区和郊区都算作同一城市范围，跨城市买卖就行不通。

买房的人必须是卖房的人自己或者配偶，不能让亲戚代持，也不能借名买房，有人想用父母买新房、自己卖旧房的方式钻空子，这样行不通，系统审核很严格，身份信息对不上，退税就会直接取消。

现在税务和住建部门要联网了，网签备案一完成，税务那边立刻就能知道，连撤销备案的记录也得保留下来，防止有人先签合同骗取退税，之后又偷偷撤销备案，有些小城市的系统还没对接好，需要靠人工审核，可能会拖上三五个月，急着用钱的人最好提前把材料准备好。

在大城市生活压力确实更大，比如北京和深圳这些地方，卖掉旧房子得到的钱常常不够买新房子，中间差的金额动不动就上百万，政府退税的那点补贴根本填不上这个缺口，而且现在二手房不好卖，新房也不容易买到手，政策还要求一年内完成买卖流程，很多人就卡在这个环节，时间拖得越久就越难办成。

杭州和南京这些地方已经开通绿色通道，把带押过户和退税预审放在一起办理，效率提高不少，财政部去年底的数据显示老百姓的房贷压力确实很大，负债率超过六成，这个政策不是为了拉动刚需购房，而是鼓励改善型换房，让房子流动起来。

我倒是觉得这个政策有点像给资产置换打补丁，而不是救市，家电补贴用来刺激消费，这个政策却逼着大家换房子，可问题在于，房子不是冰箱洗衣机，不是说换就能换的，市场冷的时候，政策再好也要看能不能真正落实。