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万博能不能撑起城市级顶豪的野心？
项目的位置没得说，卡在长隆旅游度假区和万博商务区中间这个黄金夹角。
对通勤党最友好的是，小区门口步就是地铁18号线南村万博站。18号线什么概念？快线到珠江新城2站直达，去琶洲、南沙也嗖嗖快。
自驾出行依赖汉溪大道和番禺大道，出行便利度确实高。
产业和商业氛围也很成熟。
万博CBD这几年确实起来了，希音、欢聚时代这些大厂扎堆，山姆、万达、天河城这些商场也都开得红红火火，生活便利性拉满。
不过，咱得清醒点，这里再好，它也是番禺的核心，城市的量级、资源的浓度跟珠金琶比还差着档次。
所以听到有人吹“比肩国际CBD”啥的，可以更多看做是期望而不是现实。
那么，万博与珠江新城、琶洲的差距在哪？
珠江新城是银行、金融公司、跨国公司的总部所在，几乎没有土地供应，一手房靠的是旧改供应，富豪们抢破头不光为住，更是为了一张“顶级圈层门票”。
说白了，这里代表广州最牛的面子和里子。
所以全广州最贵的房子也在珠江新城，像汇悦台、凯旋新世界这些顶豪，一平方能卖二三十万。
再来说说琶洲，这里的房价能撑起10万+，主要是因为产业势头很猛，以琶洲西区为例，阿里、抖音、微信、小米这些科技巨头扎堆，超3.6万家企业进驻，企业密度达到1068家每平方公里，堪称广州的新大脑。
万博这几年确实在广州的声量也大了很多，关注度也很高，四海城、天河城的年轻人很多，希音YY对产业的带动也很强，但和珠金琶相比，还少了一点点底蕴以及大家对万博能出现城市级顶豪的共识。
共识，是城市级顶豪诞生的土壤。
在地产草莽时代，星河湾曾带来这样的共识。
在地产新的阶段，看看香江1号能不能再带来这样的共识。
香江 1 号艺术中心 & 香江 1 号小区：未来生活艺术全球坐标
香江 1 号小区：大湾区顶豪标杆
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项目概况
- 定位
- ：番禺万博 CBD 核心区的 "全球顶豪"，定位为 "未来生活艺术全球坐标" 下的高端人居典范
- 位置
- ：番禺区番禺大道北与朝阳东路交汇处，万博 CBD 核心腹地，毗邻长隆旅游度假区，距珠江新城约 10 公里
- 规模
- ：占地约 15.8 万平方米，容积率仅 1.88 (低密度)，总建面约 29.8 万平方米，绿化率 38.6%
- ：6 栋 23-28 层住宅 (2 栋板楼 + 4 栋塔楼)，总户数仅 394 户，圈层纯粹
- 开发商
- ：香江集团旗下广州番禺锦江房地产有限公司，深耕地产 30 余年，具备一级开发资质
产品特点
- 主力户型
- ：200㎡、300㎡、600㎡三大面积段大平层，均为四房以上格局
- 空间设计
- ：・200㎡户型：四至五房，适合高净值家庭・300㎡户型：双主卧套房、独立家政区、中西双厨、多功能厅，满足多代同堂・600㎡顶层：空中花园、私人电梯厅、全景落地窗，俯瞰番禺天际线
- 科技配置
- ：全球首创 "8 恒 + 森林环境系统"(恒温、恒湿、恒氧等)，打造森林级健康居住环境
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- 教育
- ：配建省一级标准小学 (预计 2026 年 9 月开学)、6 班幼儿园，周边有锦绣香江学校等
- 商业
- ：自带 5200㎡高端商业街 (含精品超市、高端餐饮)、1000㎡肉菜市场，步行可达万博商圈 (四海城、万达广场等)
- 休闲
- ：4800㎡户外健身场所、莫奈花园、艺术广场、冠军俱乐部等
- 交通
- ：距地铁 18 号线南村万博站约 340 米 (步行 5 分钟)，3 站直达珠江新城；多条公交线，自驾 25 分钟可达珠江新城
- 市场会不会为高价买单？
项目价格还没正式公布，市场已经有吹风价，在8-10万/㎡之间，也有说更高的。
我们假设这个价格成立，以最小面积200㎡来算，最便宜的一套单位总价要1600万，再以最大面积600㎡来算，最贵的一套单位总价要去到6000万。
1600万和6000万放在广州，能买到什么样地段的产品？
1600万在广州的珠金琶，已经可以咔咔乱杀了。天奕，天曜，这些最热门的楼盘，都能选择。
香江1号要和这些楼盘竞争，难度有点大。
当然，吹风价靠的是吹，更多的时候是一种营销手段，博眼球吸引流量，雷布斯的小米yu7不也是对标法拉利，最终只卖20多万。
香江1号有参考意义的价格是对标一路之隔的楼盘，别人价格远远没有吹风价那么高。
香江 1 号艺术中心：全球文化会客厅
核心定位
- 作为香江 1 号项目的文化灵魂，定位为 "全球文化会客厅" 和 "美好生活全球示范区"，是项目 "未来生活艺术全球坐标" 理念的核心呈现
- 由香江集团董事长翟美卿 (企业家、慈善家、艺术家) 亲任艺术总顾问，将个人艺术收藏与理念融入其中
空间布局
- 艺术广场
- ：中心区域，矗立 9.8 米高 "未来之眼" 雕塑 (袁熙坤创作)，已成为大湾区文化地标
- 艺术中心主体
- ：集展览、交流、品鉴于一体的多功能空间，定期举办国际级艺术展
- "冠军之家"
- ：体育文化主题空间，汇聚体育界、艺术界名人藏品，已获袁熙坤题字认证
- 全球会客厅
- ：接待国际政要、组织代表的高端交流场所，已吸引多国前政要到访
- 莫奈花园
- ：艺术主题园林，四季如画，为艺术欣赏提供自然环境
艺术亮点
- "未来之眼" 雕塑：・联合国首授 "环保艺术大师" 袁熙坤专为香江 1 号创作，2025 年 12 月 4 日揭幕・9.8 米高不锈钢雕塑，上部如生命之树向上伸展，下部如文明根系深扎，中央圆环象征智慧之眼・艺术家评价："香江 1 号本身就是一件融合科技、生态、艺术与人文的立体大地艺术品"
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- 艺术展览：・2025 年 11 月 8 日："艺术照见未来" 袁熙坤展，展出其 70 年艺术生涯 45 件代表作，十余位奥运冠军出席・2025 年 12 月初："墨象万千 —— 张大墨艺术大展"，与 "未来之眼" 揭幕同步，展现东方水墨当代活力・2025 年 11 月 30 日："名车盛宴"，百辆百年经典车亮相，融合艺术与汽车文化
国际影响
- 已成为国际文化交流平台，获二十余国驻华使节贺信，比利时前首相伊夫・莱特姆盛赞为 "具有全球意义的会客厅"
- 配套设立 "香江 1 号未来生活艺术研究院"，由翟美卿担任院长，比利时前首相担任名誉院长，推动跨领域研究
- 国际菁英会湾区总部落户于此，助力大湾区国际交流与合作
两者关系：艺术与生活的完美融合
整体规划
- 香江 1 号艺术中心是香江 1 号小区的核心文化配套，两者构成 "未来生活艺术全球坐标" 的完整概念
- 艺术中心不仅服务小区业主，更面向大湾区及全球开放，是项目 "全球会客厅" 定位的重要载体
居住体验提升
- 业主可随时享受世界级艺术展览，在家门口体验国际文化交流，实现 "艺术即生活" 的理念
- 艺术中心周边景观 (莫奈花园等) 成为小区居民日常休闲场所，提升居住品质
- 高端圈层活动 (如国际艺术展、冠军交流) 为业主提供独特社交平台，构建精英社区文化
总结
香江 1 号项目以 "未来生活艺术全球坐标" 为核心定位，将顶级居住体验与国际文化艺术完美融合：
【未来生活艺术1号作品】
建面约1200m²：高定艺术作品
建面约600m²：皇家套房
建面约300m²：国际名人官邸
建面约200m²：总统套间
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- 香江 1 号小区：万博 CBD 核心低密顶豪，仅 394 席，200-600㎡大平层，配备全球领先 "8 恒 + 森林环境系统"，构建私密纯粹的塔尖圈层居所
- 香江 1 号艺术中心：项目的文化灵魂，集艺术展览、国际交流、体育文化于一体，以 "未来之眼" 为地标，打造 "全球文化会客厅"，已成为大湾区文化新名片
二者相辅相成，共同诠释 "艺术可感、科技可知、健康可享、精神可依" 的未来生活理念，不仅为业主提供世界级居住体验，更向全球展示中国未来人居艺术的创新实践。
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①央行宣布，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，以支持推动商办房地产市场去库存。 ②“预计更多城市会落实商办市场去库存政策，除盘活闲置用房，优化商办限购政策促进交易活跃也是一项重要内容。”
财联社1月15日讯（记者 李洁）商办地产市场迎来一次大力度的金融支持。
在1月15日举办的国新办新闻发布会上，中国人民银行新闻发言人、副行长邹澜正式宣布，会同金融监管总局，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，以支持推动商办房地产市场去库存。
“下调商业用房购房贷款最低首付比例，是央行落实宽松货币政策，助力经济发展的具体举措之一。相比于住宅市场，商业地产面临着更大的库存积压和流动性难题，写字楼、商业公寓等空置率较高，需要政策支持来加速去库存，促进市场循环。” 58安居客研究院院长张波告诉记者。
在此之前，全国绝大多数城市商业用房（包括商业、写字楼、商务公寓等）的贷款最低首付比例通常为50%，部分银行或特定项目甚至高达60%，较高的购买门槛在一定程度上抑制了投资与交易意愿。
多位受访人士表示，与住宅市场相比，商业地产（包括商业、写字楼、商业公寓、酒店等）近年来面临更突出的库存积压与流动性难题。
“一方面，各地普遍面临在售商业用房库存高企、去化周期长的问题。另一方面，在售商办库存去化难度大，已供应土地和在建项目开发难度大，导致商业物业价格下跌幅度更大，不利于整体物业价值的保持以及企业资金周转。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
中指研究院分析师表示，本次全国性统一降低首付比例，直接降低了商业用房的购置门槛，有助于提升市场活跃度，也体现了监管部门对商办项目去库存的重视。
分析人士认为，此次商业用房首付比例从50%降至30%，将为购房者释放一定的流动资金。以一套200万元的商铺为例，原先需支付100万元首付，如今最低仅需60万元首付即可购置，有效激活此前因资金压力受限的中小投资者和初创企业。
“首付比例降低，能让更多潜在投资者关注商业地产，可加速消化部分存量商业用房，包括办公楼、商铺等，有助于解决商业地产存量过剩问题。同时，结合银行对保障房的贷款利息优惠等政策，有望加速商办用房向保障房转化，优化商业地产存量结构。”张波告诉记者。
事实上，近几年以来，商办市场库存量偏大已成行业共识。如何推动商办市场去库存，不少城市已出台多项支持政策，包括存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途等方面。
另外，多地针对购买商办用房发放补贴，如武汉对购买新建商办类房屋的，按契税实缴额度给予50%补助；南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴。
“预计更多城市会落实商办市场去库存政策，除盘活闲置用房，优化商办限购政策促进交易活跃也是一项重要内容。”上述中指院分析师称。
李宇嘉表示，过去对商业用房贷款，考虑到商用性质为主，加上担心炒作，一直奉行低杠杆的金融财经纪律。“现在来看，商业用房炒作已基本褪去，商业经营的角度看已出现供应过剩局面。在居民加杠杆购房意愿下降情况下，面对有结构性的贷款需求，放开是合理的。而且，考虑到银行评估价比较谨慎，30%的首付也并不低，未来还有可能再次降低。”
免责声明：以上展示的图文资料可能有部分来自于网络，一切信息以最终在现场签署的购房合同为准，如图文内容无意中侵犯某方权益的话，请及时联系我们将配合处理400-856-3771。
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