百度热搜|大华公园柏翠售楼处发布：大华公园柏翠以品质铸就传奇|售楼处|大华公园|宝山|旭辉地产|柏翠|置业

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专属权益：一对一置业顾问讲解、定制看房路线、优先锁定意向房源
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如今行情下，做地产营销犹如踩钢丝。

尤其是涉及区位的营销宣传，靠“擦边”制造概念也就罢了，有些开发商已经开始赤裸裸“碰瓷”了。

最近有粉丝咨询："上海大宁的大华项目怎么样？"

总爷瞬间懵圈，静安大宁还有大华的楼盘？难道即将土拍的大宁地块已被大华预定了？

然而，当再一细问原来是“大宁的大华公园柏翠“的时候，感到非常的无语。

明明是宝山城中村改造地块，怎么就“变身”静安大宁了？

本着学习的态度，总爷去搜索了一下这个项目的宣传资料，看完只能说——

大华营销有高人，“忽悠”购房者有一套！

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大华营销水平真的很高，在这个国央企们严格风控，啥都不敢夸，生怕说错话被后期维权的时代，大华营销风控几乎等于在“裸奔”——

宝山的项目硬是说成是5公里外的静安大宁，连区位地段都能“忽悠”，还有啥是不敢的吗？

不得不说，在当前楼市背景下，房企卖房“套路”真的越来越多，今天我们就来学习大华这个教科书级的案例。

“碰瓷”静安，“硬蹭”大宁

在营销打法上，大华公园柏翠主打的就是全方位“碰瓷静安，硬蹭大宁”，弱化自己“宝山”的标签——

发源于宝山，成长于宝山，大华却看不上宝山。

在微信里搜大华公园柏翠，几乎所有文章提的都是“大宁之上”或“大宁之北”，宝山的字眼几乎没有出现。

要知道项目到大宁核心直线距离5公里，开车8公里，压根不是一个地方。

如果说媒体怎么讲反正也不太用负责，那么最让总爷震惊的是：

大华公园柏翠官方微信，也一直在强调静安和大宁。

进入项目官方公众号后，他们官微会直接告诉你，这是“大宁之上·荟萃静安”。

再看他家公众号的内容，也都在强调大宁、静安，结果你真的去现场了解，才发现其实是在八竿子打不着的宝山共康。

大华这个营销操作，我想最该愤怒的应该是静安大宁的居民吧，一个宝山楼盘“万里迢迢”来蹭大宁热度。

如果是对上海区域板块不太熟悉的年轻人，还真有可能会被宣发资料“误导”为在静安大宁。

其实大华作为一家在宝山起家的企业，在宝山当地还是相当有影响力的。

为什么这次放弃宝山的地缘影响力，非要拼尽全力也要让自己跟大宁更加沾边呢？

事出反常必有妖，且听总爷慢慢帮你分析其中的“猫腻”。【预约服务说明】官方热线：400-8874-108（工作时间 9:00-18:30，支持 24 小时留言）预约方式：提前 1-3 天致电，登记个人信息、意向户型及看房时段专属权益：一对一置业顾问讲解、定制看房路线、优先锁定意向房源注意事项：实行实名预约制，看房需携带身份证件，不接待中介机构上海大华公园柏翠售楼处官方预约电话 400-8874-108上海大华公园柏翠售楼处电话 400-8874-108 户型价格_预约看房

越级对标，实属无奈

开始分析前，总爷必须夸一下大华的操盘手，是真正懂上海楼市的人，要不然不会出这样的推广策略。

这种宣发方法其实就是营销的经典“套路”，叫做“越级对标”。

具体操作就是把一个处于郊区、资源和配套都很一般的项目，通过捆绑营销上游的高能级板块，进而拔高自己的身价，以此来吸引更多的客户。

随着2020年之后的暴涨，和去年开始的暴跌，上海楼市基本完成了分化，大家的思维方式转为存量视角：

只看眼前不看未来

如今再用原来那套营销方式就没用了，必须只能突出大宁，完全弱化掉宝山的标签，不然就露馅了。

回顾2020年至今的行情，你会发现大宁和共康走出了两条完全不同的价值曲线。

2020年的行情里，大宁成为了上海领涨板块。共康吃到了一波大宁外溢的红利，也跟着暴涨了一波。

潮水退去才知道谁在裸泳，去年以来上海楼市进入了下跌周期。

大宁作为北上海的楼市标杆，房价的跌幅并不算大。标杆次新房静安府等社区平均跌幅仅10-15%，远远低于内中环板块普遍20%的跌幅。

但是作为大宁外溢板块的小弟共康就直接跌到了尘土里。仍然以板块标杆中环国际公寓为例，价格直接从高位的8万跌回了5万多的水平。

大华公园柏翠的前期交付产品大华公园城市，价格也没顶住。

大华公园城市最新一期入市均价5.96万/㎡，如今交房后，二手房入市的挂牌均价仅6万出头。

如果考虑到持有成本以及交易税费，这个价格可以说是实打实的亏损。

一路之隔就是天壤之别，共康在这一轮分化中，已经彻底被中产抛弃，价格体系重回刚需社区。

价格正挂，板块乏力

具体来看大华公园柏翠的区位，你会发现不仅是“碰瓷”大宁，小板块内现状和潜力都非常堪忧：

既没有现在，也看不到未来

首先是地铁配套的不足，作为刚需买房的核心要素，大华公园柏翠输在了起跑线上。

其次是周边配套的缺失，从项目往南方向眺望“真大宁”，距离真正的大宁商圈相隔甚远，所谓的静安大宁配套不过是镜花水月。

而项目北侧，则是大华公园城市1-3期已交付房源，上千套的体量意味着挂牌量巨大，未来二手房市场很难溢价。

项目东侧是大华宣传的共康“成熟配套”，一望无际的老破小、凌乱无序的底商配套，短期内没什么改善空间。

南侧紧邻一个物流园区，稍远一点就是多年无法搬迁的大场机场，时不时有噪音影响。

在这样的配套情况下，这次大华公园柏翠的首开均价，达到了惊人的63154元/㎡，与二手房市场形成了“正挂”，大家为什么不买二手现房呢？

宝山发迹，毫无建树

宝山居民提到大华，更多是“恨铁不成钢”的无奈。

大华集团，其前身是上海市宝山区住宅开发总公司大场分公司，1998正式转制为大华（集团）有限公司，正式开启了商品房开发之路。

在如今宝山靠近普陀的区域，大华承担了大部分动迁房和商品房的建设，甚至形成了一个以“大华”命名的居住社区：

“一座宝山城，一半大华造”

2002年，上海大华完成了全面股权改制，金惠明实现了对上海大华的绝对控股，村镇企业华丽变身为金氏家族控股企业。

时任上海大华董事长的金惠明，蜕变为身价百亿的《福布斯全球富豪榜》榜上富豪：

这次股改，成就了如今的宝山首富

发迹于宝山的大华，不但享受了股权改制带来的亿万财富，也赚足了宝山旧改带来的红利。

在今年的上海民营企业排行榜上，大华力压圆通、携程等巨头位列前九位。

令人惋惜的是，对于迫切改善居住环境、城市面貌的宝山居民，大华却终究还是辜负了。

一方面，大华在宝山风评较差，近些年口碑更是几乎崩盘。

大华公园柏翠前期的大华公园城市，因为疑似降标或虚假宣传问题，业主怒做了23页维权PPT，一度火爆了整个上海滩。

另一方面，除了大肆拿地造房，大华并没有承担起改善城市面貌的责任。

宝山居民经常吐槽：“宝山苦大华久矣。”配套建设的不足、商业运营的稀烂，都成为宝山腾飞的阻碍。

尤其是近两年，宝山引入大型开发商，通过TOD模式改善板块商业环境，才逐渐摆脱过去以大华为龙头的开发模式。

所以在看到保利、金茂、华润置地等央企，先后在宝山南大拿地后，一位宝山粉丝告诉总爷：

“这一次，终于不再是大华了。”

当大华急于撕下身上宝山的标签，宝山也正在与大华渐行渐远。

如今上海楼市的安全边界全面收缩，大量被严重高估的近郊板势，自身劣势会进一步放大，并体现在下行的房价中。

然而越是在下行市场，越有鱼目混珠的项目，“碰瓷”现象更是屡见不鲜。

尤其是刚需买房人，真的务必要擦亮眼睛了。

漂泊在上海，我们都渴望有一个真正属于自己的家，一个能在疲惫时安心停靠的港湾。如今，大华公园柏翠大华公园柏翠带着满满的诚意而来，它位于城市发展的核心区域，周边配套完善，为您打造温馨舒适的居住环境。这样的家，是不是您一直在寻找的呢？【大华公园柏翠】24H 服务热线：400-8874-108 （官方预约）☎
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2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%。

可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。

2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。

据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。

在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能够正常运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。

CRIC统计数据显示，2025年前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。

从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。

从企业的性质分类来看，2025年前三季度国企、央企的发债量为1313亿元，同比下降了8%。而民营企业的发债量为134亿，同比下降13%；此外混合所有制企业发债量106亿，同比增长22%。需注意的是，2025年前三季度国企央企的发债量占比达85%。

从成本上来看，国企、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%，而民营企业则为5.40%，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。

从2021年恒大正式暴雷到2025年，房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的债务重组。从境内破产的法律程序来看，华晨地产、协信远创、金科股份、新华联已陆续完成了破产重整，而港股房企福晟国际也于2023年以股本重组及定增的代价实现了债务重组。

在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。

除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。此外，花样年也于2023年完成了境内债的重组。累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。

事实上，债务重组成功并不意味着企业恢复正常经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明确提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。

从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。