“一线城市数据月报”定期发布，关注政策时事热点，从数据中识别和研究分析北上杭3城住房租赁市场的关键趋势和变化。本期为《2025年度住房租赁市场报告（国企定制版）》。
报告说明：关注、2025年租赁市场动态，聚焦分析北京、上海、杭州3城住房租赁市场的关键趋势和变化
*本报告数据均来自政府、企业公开数据及URI Data Bank
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概 览
■宏观政策：全国构建以存量提质与金融协同发展新模式
■地方政策：地方体系化升级助推租购并举新格局，北上广深领跑保障房建设
■土地成交：沪京杭租赁用地供应模式多元对比，上海配建为主、总量领先
■个人房源：个人房源供应走势分化，租金坪效普回落，市场调控与周期差异显现
■分散式公寓：分散式租赁供应格局生变，租金加速调整
■集中式公寓：上海集中式公寓规模引领扩容，北京杭州步入存量调整
■项目新开：上海领跑规模化，杭州聚焦人才化，北京凸显集约化
■品牌动态：国企聚焦存量转化，市场品牌竞逐运营生态
■REITs篇：保障房金融市场活跃，多元融资与稳定回报并进
01
政策篇
国策领航存量兴 地策提质新格局
1
宏观政策
全国以存量提质与金融协同构建发展新模式
2025年，国家住房政策明确以“存量”与“质量”为核心，行业发展全面转向存量优化与品质提升。宏观层面，提出“四好”建设目标并正式施行《住房租赁条例》，构建起行业监管服务新体系。金融层面，形成多部门协同的资金支持体系，通过专项债、再贷款、REITs等工具打通金融闭环，旨在盘活存量资产。
其中，“收购存量商品房用作保障性住房”成为关键路径，政策通过赋予地方自主权并配套资金，同步推动稳市场、保民生与城市更新，清晰勾勒出房地产发展新模式。
2
地方政策
地方体系化升级助推租购并举新格局
2025年租赁市场监管趋严，重点围绕机构备案、价格指导、信用体系与治安管理等方面。多地建立租赁企业“白名单”或信用评价制度，如杭州、深圳，以规范企业行为。租金定价机制受到重视，合肥要求租金结合市场调研定价，防止价格异常波动。此外，广东、贵阳等地修订租赁治安管理规定，强化房源登记与安全监管。北京则明确加强对“二房东”的监管，遏制群租、乱涨价等乱象。
整体来看，政策正推动租赁市场向“透明化、标准化、安全化”发展，保障租客权益的同时提升行业治理水平。
保障房建设收官热潮：北上广深领跑2025年筹建目标
2025年租赁市场监管趋严，重点围绕机构备案、价格指导、信用体系与治安管理等方面。多地建立租赁企业“白名单”或信用评价制度，如杭州、深圳，以规范企业行为。租金定价机制受到重视，合肥要求租金结合市场调研定价，防止价格异常波动。此外，广东、贵阳等地修订租赁治安管理规定，强化房源登记与安全监管。北京则明确加强对“二房东”的监管，遏制群租、乱涨价等乱象。
整体来看，政策正推动租赁市场向“透明化、标准化、安全化”发展，保障租客权益的同时提升行业治理水平。
02
土地篇
沪上配建领供应 京杭纯租筑基石
沪京杭租赁用地供应模式多元对比，上海配建为主、总量领先
根据2025年租赁用地成交数据，北京、上海、杭州三城在供应策略上呈现明显差异。上海采用“纯租赁+配建”组合模式，成交总量最大（43宗，超98万㎡），其中配建租赁住房面积占绝对主导，显示其更注重在综合开发中融合租赁供给；北京则专注于政策性租赁用地出让，虽总面积适中（约21万㎡），但成交宗数达35宗，反映出地块分散、持续推进的特点；杭州的纯租赁用地单幅规模较大（仅成交9宗，总面积近30万㎡），呈现集中供应态势。
URI研究发现：租赁用地供应已形成“纯租赁专供”与“配建融合”双主线，上海规模领先且模式混合，北京与杭州则聚焦纯租赁，但在地块分布上呈现“分散”与“集中”不同思路，共同推动租赁住房多渠道供给体系的构建。
03
市场篇
2025年全国租金普降 市场分化加剧
2025年，全国核心城市个人房源坪效租金普遍呈下降态势，同比降幅在2%至21%之间。一线城市租金水平依然领先（京沪深超3元/㎡/天），但降幅相对温和（-7%至-9%）；而部分二线及省会城市如南宁（-21%）、济南（-19%）、长春（-19%）等降幅显著，反映出其市场供需压力更为突出。
URI研究发现：租金回调已成为全国性趋势，显示市场在政策引导与供应增加背景下正回归理性。不同城市间的表现分化，既体现了各区域市场发展阶段与韧性的差异，也预示着未来租赁市场的调整将更趋结构化与本地化。
个人房源
新增供应与租金表现
京沪杭个人房源供应走势分化，市场调控与周期差异显现
2025年个人房源公寓数据来看，北京新增量达62.6万套，同比上涨16%，供应活跃度显著提升；上海新增44.1万套，同比下降13%，供应规模收缩；杭州新增26.5万套，保持5%的温和增长。
这一分化态势反映出不同城市所处的市场阶段与政策效应差异：北京在保障性住房建设加速、租赁市场规范引导下供应放量；上海则受存量去化、市场调整及可能的结构性政策影响，供应理性回调；杭州市场相对平稳，供需关系较为均衡。数据整体指向个人租赁市场正依城市实际进入差异化的调整发展阶段。
个人房源租金坪效普遍回落，杭州降幅显著进入调整周期
2025年，北京、上海、杭州个人房源坪效租金呈整体回落态势，同比降幅在6.5%至11%之间。其中杭州租金水平最低（1.97元/天/㎡），但降幅最大（-11.0%），调整最为显著；北京租金仍为最高（3.53元/天/㎡），降幅相对温和（-8.1%）；上海租金与降幅均居中（3.30元，-6.5%）。
数据反映出在租赁房源供给整体增加、政策引导及市场理性回归的共同作用下，租金进入阶段性调整通道，尤其是杭州这类新兴租赁市场波动更为明显，整体市场正逐步向租户可负担的合理区间靠拢。
分散式公寓
新增供应与租金表现
杭州爆发式增长132%，北京总量领先但增速平缓
2025年分散式公寓数据，杭州以13.1万间、同比增长132% 的爆发式扩容最为突出，显示其市场化租赁供给正快速放量；北京新增18.98万间，总量保持领先，但增速仅3%，市场渐趋稳定；上海新增10.25万间，同比增长7%，步伐相对温和。
整体来看，分散式租赁供应已告别同步增长阶段，杭州依托政策激励与市场活力实现跨越式发展，北京进入高位盘整期，上海则稳步推进。这反映出各城市在租赁市场发展阶段、政策着力点及房源结构调整上的差异日益明显。
分散式公寓租金加速调整，杭州领跌折射供应激增与市场分化
2025年，京沪杭分散式公寓坪效租金普遍回调，且降幅显著。其中杭州租金水平最低（1.90元/天/㎡），同比大幅下降11.7%，调整最为剧烈；上海租金虽仍居首（3.73元），但同比降幅达9.4%，高于其个人房源租金跌幅；北京租金（3.61元）与跌幅（-8.3%）相对居中。
整体来看，分散式公寓租金进入加速调整通道，尤其杭州在新增供应规模激增132%的背景下，租金下行压力最为突出，反映出该市场竞争加剧、定价趋于理性的阶段性特征。不同城市间的租金表现进一步印证了租赁市场发展的区域分化格局。
集中式公寓（含保租房）
新增供应与租金表现
上海激增72%引领扩容，北京杭州步入存量调整
2025年集中式公寓数据，上海新增房间规模高达446.9万间，同比大幅增长71.7%，强势领跑，显示其作为租赁市场核心城市在集中式赛道正经历快速规模化扩张。反观北京与杭州，则分别下降15.4%与2.2%，新增供应明显放缓或收缩，市场重心可能正从规模增长转向存量运营与品质提升。
这一反差凸显了不同城市租赁市场的发展阶段与策略重点已显著不同：上海处于“增量主导”的扩张期，而北京和杭州已率先进入“存量优化”的深度调整阶段。
集中式公寓租金分化回调，北京高基数显韧性，杭州深度调整
2025年，京沪杭坪效租金普遍呈现环比回落态势。其中，北京租金水平最高（6.28元/天/㎡），但环比仅微降-1.3%，显示出在高品质供给支撑下的价格韧性。上海租金（5.12元）与降幅（-5.2%）均居中。杭州租金水平最低（2.57元），且环比降幅最大（-9.1%），反映出其在供应快速增长后市场面临的价格调整压力。
整体来看，租金回调与各城市新增供应节奏及市场发展阶段密切相关，北京进入稳定运营期，杭州则处于快速放量后的阶段性调整阶段，市场分化进一步凸显。
集中式公寓（含保租房）
新入市项目
上海领跑规模化，杭州聚焦人才化，北京凸显集约化
2025年集中式公寓新开业市场呈现鲜明的城市分化格局。上海以超160个，14万间的新增规模遥遥领先，市场呈现“全谱系”竞争，产品与租金跨度极大，品牌高度多元化；杭州则以人才公寓为主导，新增项目约三成（37个，约1.8万间），租金整体亲民，体现了明确的政策驱动特征；北京新增项目数量最少（16个，约0.9万间）但单体规模最大，市场由泊寓、有巢、北保等国企及专业机构主导，发展趋于集约与稳定。
整体来看，市场已从统一扩张进入差异化深耕阶段，各城市正依据自身市场基础与政策导向，形成独特的发展路径。
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重点品牌动态
国企聚焦存量转化，市场品牌竞逐运营生态
2025年，住房租赁品牌竞争从规模扩张转向运营能力、品牌价值与用户连接的综合较量。市场呈现双轨发展：国企品牌聚焦保租房与存量转化，服务地方人才安居；市场化品牌则通过政企合作、全周期托管和TOD模式持续扩张。品牌通过战略合作、业绩披露构建竞争壁垒，营销重点从促销转向社群运营与异业联动，着力构建社区归属感。行业正式进入以精细化运营和生态构建为核心的高质量发展阶段。
值得注意的是，住房租赁行业并非一片坦途，负面舆情时有发生，魔方生活服务集团、安歆公寓（蓝领住宿领域代表）以及小水滴、牛油果等SaaS系统研发企业，均先后出现负面舆情问题。
在房源上新方面：
规模扩张与模式分化
头部品牌持续全国化布局，但路径分化。万科泊寓依托政企合作（如深铁、地方安居集团）与全周期托管（如小米公寓），规模突破20万间，但市场仍有较多负面舆情动荡。华润有巢聚焦保租房赛道，在南京、成都等地密集落地大型人才社区，扩募的落地，使其更加积极寻找优质项目。龙湖冠寓稳健拓展，并通过TOD综合体项目探索“以租促产”。国企品牌如浦发有家、宁巢公寓积极承接存量转化与“纳保”项目，服务地方人才安居。
在品牌动作方面：
巩固壁垒与提升价值
企业品牌通过关键动作强化行业地位。战略合作成为常态，万科泊寓与深铁、五矿等巨头联手，拓宽业务边界。业绩披露彰显实力，龙湖冠寓出租率达95.6%，经营质量稳健。奖项认可提升声誉，浦发有家探索科技化之路以及REITs探索亦走在行业前列。
在活动营销方面：
从促销到社群运营
营销重点转向用户深度运营与品牌情感连接。节点促销贯穿全年（如618、毕业季、周年庆），直接刺激租赁需求。社群活动成为标配，有巢的国风巴士、泊寓的王者荣耀大赛、浦发有家的奇遇生活节等，均围绕青年兴趣打造社区归属感。异业合作（如与出行、汽车品牌联动）拓展了品牌场景与客源。青年夜校也成国企普遍的基础人才服务项。
以上仅展示部分
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数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:韩晓
内容复核:木兮
运营编辑:树懒
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