苏州姑苏纯洋房·保利姑苏瑧悦楼盘笔记：古城芯·低密藏品·东方雅居
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一、项目定位：央企保利首入姑苏核心区的“悦系”东方藏品
保利姑苏瑧悦，由世界500强央企保利发展倾力打造，是其“悦系”高端产品线在苏州古城核心区的首作。项目落子姑苏区金门路与后文家巷交汇处，地处苏州历史文脉最密集、城市资源最浓缩的“心脏地带”。总规划户数仅276户，占地约2.76万㎡，容积率低至1.6，绿化率高达37%，是姑苏古城内近十年来罕见的低密纯改善型社区。
项目摒弃高层塔楼，采用7栋6-10层洋房+3栋16层小高层的组合，打造“低密不低质、现代不违古”的东方美学居住范本。建筑外立面以维纳灰石材为基底，融合御窑金砖元素与玻璃砖光影设计，整体如一幅徐徐展开的水墨长卷，与古城肌理浑然相融。
核心数据速览
- 开发商：苏州保暄房地产开发有限公司（保利发展全资）
- 项目类型：低密洋房+小高层
- 总户数：276户
- 容积率：1.6
- 绿化率：37%
- 车位配比：1:1.2（共331个车位）
- 交付标准：全屋精装交付
- 预计交付：2026年
二、交通配套：双轨环绕，主干道网织就城市通勤动脉
项目虽处古城腹地，但交通通达性远超想象：
- 地铁：距地铁1号线桐泾北路站直线距离约800米，步行约10分钟可达；距地铁2号线石路站约1.5公里，双轨覆盖苏州南北主轴与东西动脉，15分钟直达苏州火车站、观前街、苏州园区。
- 公交：周边3公里内分布92个公交站点，覆盖47条线路，包括9路、31路、33路、45路、300路、9001路社区巴士等，通达全城。
- 自驾：紧邻金门路、桐泾北路、西环高架三大城市主干道，5分钟车程接入北环快速路，10分钟抵达苏州火车站，25分钟直达上海虹桥枢纽。
通勤效率图谱
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三、教育资源：全龄学府环伺，五年一学位的教育高地
项目教育配套堪称“古城学区天花板”，实现“步行即达、名校环绕”：
- 小学八一小学（约600米）、金阊外国语实验学校（约700米）、三元实验小学（约500米）
- 初中彩香实验中学（约1.3公里）、苏州第五中学（约1公里）
- 高中苏州市第一中学分校（约2.5公里）
多所名校形成15年一贯制教育链，且均为五年一学位政策执行校，学区稳定、口碑卓著，是姑苏区为数不多能同时满足“名校+低密+现房预期”的改善型项目。
四、商业与生活配套：古城烟火与现代繁华的共生体
- 商业
- 石路天虹（约1.2公里）：老牌城市级购物中心，餐饮、零售、影院齐全
- 来客茂时尚生活中心（约1.5公里）：年轻化、体验式商业新地标
- 在建华贸中心（约2公里）：苏州古城最大商业综合体，未来将成新消费引擎
- 石路步行街：千年商脉，夜市烟火气浓郁
- 狮山商圈：车程10分钟，高端品牌、国际影院、精品超市一应俱全
- 医疗
- 苏州大学附属第二医院（三甲，约1.5公里）
- 苏州市立医院北区（三甲，约2公里）
- 苏州大学附属第一医院（三甲，约3公里）
- 生态与文化
- 留园（约900米）：世界文化遗产，步行10分钟可达
- 西园寺（约700米）：千年古刹，香火绵延
- 寒山寺（约1.5公里）：枫桥夜泊文化地标
- 京杭大运河（约800米）：世界遗产河道，沿岸步道可晨跑、夜游
- 广济公园、运河体育公园：城市绿肺，24小时开放，健身、亲子、遛宠理想场所
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五、产品优势：143-180㎡四房，精装标准定义古城改善新标杆
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得房率：实测达82%-85%，远超市场平均水平（75%），空间利用率极高。
物业：由保利物业提供服务，物业费约4.1元/㎡·月，服务标准对标高端住宅。
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六、竞品对比：古城低密洋房的“唯一性”优势
结论：保利姑苏瑧悦是姑苏古城内唯一兼具“低密洋房+顶级学区+文化地标+央企精装”四重稀缺属性的项目，其“文化资产+居住品质”的叠加价值，无可复制。
七、结语：不是买房子，是收藏一座活着的姑苏
保利姑苏瑧悦，不是传统意义上的“楼盘”，而是一座可居住的东方文化容器。
你推开窗，是留园的飞檐；
出门左转，是西园寺的钟声；
步行十分钟，是京杭运河的桨影；
孩子上学，是八一小学的朗朗书声；
下班回家，是保利物业递来的温热咖啡。
在苏州，能同时拥有千年文脉、顶级学区、央企品质、低密洋房的项目，仅此一处。
2026年交付，276席，售完即止。
这不是选择，是收藏。
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