2026年1月15日，合肥市包河区住房和城乡建设局公示七大片区土地征收成片开发方案，涉及总面积超1800公顷，拟征收土地近530公顷。这一举措标志着包河区城市更新进入实质性阶段，旨在优化空间布局，提升民生配套，为区域发展注入新动力。
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总体方案概览——公益性用地占比超标，民生导向明确
本次土地征收成片开发方案涵盖包河区七大核心片区，包括包河经开区片区（2026年调整）、滨湖片区（2026年调整）、丙子片区（2026年调整）、中山路片区（2026年调整）、包河经开区东片区（2026年调整）、南淝河路东片区和郎溪路片区。根据公示文件，总开发面积约1800公顷（约2.7万亩），其中拟征收土地面积530公顷，所有片区均计划在2026年至2028年间分批次完成征地与供应计划。
从用地性质来看，方案突出“开发为民”理念。所有片区的基础设施、公共服务设施及其他公益性用地占比均超过国家规定的40%下限，部分片区如滨湖片区公益性用地比例达63.70%，丙子片区更是高达67.89%，显著高于安徽省实施细则要求。这种高比例公益性用地规划，体现了对教育、文化、交通、绿地等民生需求的优先保障。例如，滨湖片区规划了文化用地、教育用地和体育用地，丙子片区则以城镇住宅用地为主，配套交通运输和公园绿地，旨在构建宜居社区。
分片区看，开发规模存在差异：
包河经开区片区面积最大（807.7481公顷），拟征收93.8967公顷，侧重产城融合；
滨湖片区作为调整重点，拟征收200.89公顷，新增多宗居住用地；
丙子片区规模较小（71.4680公顷），但公益性用地占比最高，突出宜居性；
南淝河路东片区和郎溪路片区为全新方案，强调交通枢纽功能。这一总体布局不仅平衡了住宅供应与产业需求，还通过区域性分化避免了同质化开发。例如，包河经开区片区以工业用地和产业升级为核心，配套城镇住宅，吸引产业人才；而滨湖片区和中山路片区则定位为“滨湖科学城综合服务核心”，聚焦商业服务业和高端功能。这种差异化策略有助于缓解合肥中心城区的住房压力，同时促进外围区域的职住平衡。
NO.2 | 贰
片区深度解析——高端化与产城融合并进，打造多元功能板块
七大片区的规划体现了包河区在空间利用上的精细化策略。以下从片区定位、功能侧重及实施节点展开分析：
包河经开区片区：范围东起南淝河路、西至包河大道，南起遵义路、北至繁华大道。该片区以城镇住宅用地、商业服务业用地为主，未来三年（2026-2028年）将完成土地征收与供应。片区内已有置地雲台映月、城投观萃等新房项目，表明其开发成熟度较高。产业方面，该片区依托包河工业园，强调制造业升级与居住配套的协同，有望成为产城融合示范区。
包河经开区东片区：北起繁华大道，南至延安路，东起巢湖南路，西至南淝河路。该片区以工业用地为主导，拟征收116.4664公顷，计划两年内（2026-2027年）完成开发。与主片区不同，东片区现状无商品房项目，邻近的招商雍境湾、新华星耀玥湖等楼盘将受益于产业人口流入。这种规划突出了“以产促城”思路，通过工业用地预留吸引高端制造业，支撑刚性住房需求。
滨湖片区：作为调整重头戏，原489.20公顷片区扩容，拟征收200.89公顷，覆盖滨湖省府、省府东板块。规划用途多元，包括城镇住宅、商业服务、文化教育用地等。片区内聚集越秀观樾、合肥轨道雲涛等项目，且新增居住用地，显示其高端定位。值得一提的是，该片区公益性用地占比63.70%，通过省府配套和科学城资源，有望成为合肥南部综合服务核心。
丙子片区：东至徽州大道，南至珠江路，规模虽小（71.4680公顷），但公益性用地比例达67.89%，规划以住宅和绿地为主。周边有华润城建望雲、高速壹品等项目，低密度设计可能打造为宜居社区。该片区的快速开发（2026-2028年）将弥补滨湖板块的居住配套缺口。
中山路片区：紧邻滨湖片区，定位相似，拟征收33.6166公顷，侧重城镇住宅和商业服务。片区内有合肥轨道雲涛、远大九庐等项目，通过教育用地和交通配套，强化与滨湖片区的联动效应。
南淝河路东片区与郎溪路片区：作为全新方案，前者侧重居住生活和交通功能，拟征收52.51公顷；后者以商业商务和居住为主，拟征收28.19公顷。两者均通过“轨道+住宅”模式提升枢纽功能，例如郎溪路片区邻近万科城改朗拾森屿等项目，未来可能缓解老城区拥堵问题。
从实施节奏看，所有片区均以三年为周期，分批推进，避免了供应集中冲击市场。这种分步策略结合合肥“十四五”规划中对多中心网络的强调，有助于实现土地资源高效利用。
NO.3 | 叁
结语
本次包河区大规模征地计划，将为合肥房地产市场带来深远影响。首先，供应端将迎来显著放量。530公顷拟征收土地中，城镇住宅用地占比较高，尤其在滨湖、丙子等重点片区，预计未来可新增数万套住房。与此同时，合肥常住人口已于2025年突破千万，持续的人口增长为市场需求提供了坚实支撑。文档显示，包河区2025年商品房成交均价同比稳中有升，而新兴片区的开发有望吸引改善型需求与产业人口流入，从而形成供需良性互动，避免供应过剩。
来源：合肥楼市航拍图
其次，区域发展格局将进一步分化。滨湖片区凭借省府资源与科学城定位，有望持续引领市场；包河经开区等产业片区则更依赖就业人口带动。这种分化正契合合肥“多中心、组团式”的城市发展战略，有助于缓解主城区压力。值得注意的是，各片区公益性用地占比均超过40%，教育、医疗、文化等配套将大幅提升，从而增强房产附加值。
整体来看，包河区以530公顷土地征收为支点，撬动超过1800公顷的区域综合开发。该规划不仅增加了住房供应，更通过高比例公益性用地与功能分区，推动城市功能完善与品质升级。短期而言，2026‑2028年的实施期将为市场带来新增供应；长期而言，高端提升与产城融合并举，有望使包河区成为合肥城市更新的重要典范。随着基础设施逐步落地与人口持续导入，区域价值预计将稳步释放，未来需关注供需平衡与政策协同，以保障可持续发展。
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