北京有九大别墅区，其中以“一山两河”最具代表性。
“一山”指西山别墅区，“两河”分别指中央别墅区，以及坐拥北京第二大河的潮白河别墅区。
很长一段时间里，北京富人心甘情愿为它们掏票子。
2017年，北京城建发展在距离潮白河直线约三公里的地方，拿出了个豪宅项目，叫“北京合院”。
当年，项目开盘价定在了约4.8万元/㎡，在顺义城区成功卖出了溢价，其中最“壕”，205㎡以上的“合院产品”，最高卖到接近5万元一平。
2025年下半年，北京合院开启了新一轮攻势，包括重新装修了售楼部，升级样板间，还邀请一批媒体大V做宣传。
一番操作之下，北京合院以1.1亿元的网签金额，成功登顶了2025年10月北京别墅销售榜榜首。
眼看它风光无限，部分老业主心里，却有些膈应。
不为别的，项目大规模“走量”的真正原因，业主们心里面门儿清，两个字：
降价。
它的成交价，悄悄来到了2.7万元/㎡出头。
这几年，随着市场变化，顺义城区新盘大多下探到了3字头。
北京合院也不例外。
但作为一个已经开盘多年的老项目，它的价格算是非常坚挺，部分房源依旧能卖到3.5万元/㎡以上，让不少新盘都甘拜下风。
突然大幅度降价，老业主们有些措手不及。
也许是尝到了甜头，最近几天，各大社交平台上，北京合院又冒出了一批“工抵房”，225平户型550万元就卖，算下来：
最低2.4万元/㎡
据说，部分房源还送车位。
对比项目的开盘价不仅直接腰斩，甚至已经赶上区域内一些老旧二手房的价格了。
不到半年时间，连续当冤大头，老业主们终于忍不住了，有人在社交媒体发文公开质问，表示楼市不景气，正常降价业主们都能理解：
突然甩卖算怎么个事儿？
项目的开发商北京城建发展，作为老牌国资房企，在京地位一直很特殊，一边要承担托底重任，一边还要参与市场化竞争。
这也给它的身上平添了不少的包袱。
在外界眼里，北京城建经常占了地却不开发。
比如在房山，长沟6017地块拿了三年，项目还没出山，已经官宣延期；长阳0002、0003地块拿地一年半，至今没有动静。
但真正的苦，只有北京城建自己明白。
这些地块，大多是托底，要么过于偏远，去化能力有限，要么先天有缺陷，开发难度过大。
总之，不做亏，做了可能更亏。
这种情况，同样对公司财务产生了拖累。
在2022年之前，北京城建的经营性现金流，连续9年都为负数，在2023年，依靠超级红盘“天坛府”的热销，才勉强转正。
但单靠一个项目，明显是很难长久的。
为了扭转困局，北京城建发展也尝试过外拓寻找机会。
比如，选择在青岛、重庆、南京等城市进行大规模布局。
但是由于这些项目最初投入较高，陷入了去化困难，不完全统计，北京城建发展至今还有数百万平方米的存量资产。
反而造成了雪上加霜的局面。
据2024年度报告显示，城建发展实现营收约254.42亿元，录得归母净利约负的9.51亿元，同比下降270.17%。
好不容易回正的现金流，也出现了问题，同比下降57.5%，至55.75亿元。
有意思的是，进入2025年，北京城建的财务情况，突然诡异“翻盘”了。
财报数据显示，2025年前三季度，北京城建发展实现归属母公司净利润7.65亿元，同比增长40.24%，扣除非经常性损益净利润2.38亿元，扭亏为盈。
细读财报，利润的增加主要来自两个方面，一是过往项目结转，二是投资收益同比增加。
换句话说，一是部分利润被“挪”到了2025年，二是”炒股“赚钱了。
在这个时刻，北京城建迅速完成了风格的转变。
去年7月，北京城建发展官宣换帅：
实质掌舵城建发展十多年的老将储昭武辞任，城建发展董事长一职，由北京城建集团（城建发展的母公司）空降来的齐占峰接任。
齐占峰上任后，北京城建发展，就像开了外挂。
先是9月5日，城建发展拉上住总、建工，以29亿元拿下岳各庄地块； 紧接着10月底，又跑到昌平，联手昌平国资，以28.09亿底价拿下东小口地块。 11月19日，在天坛旁地王争夺战中，经过近40轮的较量，城建发展击败中海，斥资20.28亿元，抢到东城祈年大街地块。 11月25日，北京城建发展以14.71亿元底价，摘得房山北广阳城棚改项目0015等地块；
此外，北京城建发展还曾单枪匹马跑到朝阳，争抢太阳宫地块，虽然失利，但背后的野心已经盖不住了。
短短三个多月时间，它在丰台、昌平、东城、房山连落四子，地块总金额接近百亿。
新官上任，火烧起来了。
这把火也不是盲目在烧，齐占峰其实做了两手准备。
在土拍市场疯狂撒币的同时，北京城建发展也在：
加速回笼资金。
比如，处置低效资产，2025年底，北京城建以2337.7万元底价挂牌出让北京城建中南土木工程集团有限公司12%股权。
还有，去库存。
在当前的市场环境里，去库存最好的方式，就是降价。
除了上面提到的“北京合院”，北京城建发展不少项目都开启了“甩卖”模式。比如“玺院”，部分特价房源降价超百万；和知筑，一口价房源较原价降约30-40%；
还有颐知筑、国誉燕园等等。
据不完全统计，齐占峰上任后，通过一系列资产处置手段，回笼资金约：
5亿~6亿元。
为公司换回了更充裕的现金流。
此外，北京城建发展风格上的变化，还有开发上的：
大幅度提速。
就在不久前，1月14日，北京城建剧透拿地两个多月的东小口地块，确定打造旗下“龙樾”旗舰新作。
两天后，1月16日，拿地不到两个月的房山北广阳城项目，也公示了报规图。
这是房山首个“好房子”项目，据说，北京城建发展还对原始规划动了大手术，将商业部分从地上“挪走”了。这种级别的调规，困难重重。
足见房企对其的重视。
而这个速度，在北京城建发展身上，堪称罕见。
一手抓现金，一手抓扩张，攻防二字，被齐董事长拿捏得死死的。
齐占峰没有地产相关的从业经历，履历中，更多是集中于财务领域。比如曾任北京雪花电器集团公司财务部部长，北京城市排水集团有限责任公司财务部部长、审计部部长。
在来到城建发展之前，齐占峰是北京城建集团的总会计师。
作为老财务人，齐董事长深谙一个道理：这个年头，想打翻身仗不容易，而每一笔回款，都将是打向未来的一颗子弹。
只是，老业主们或许成了开枪的代价之一。
很难评。
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