深圳松茂御城怎么样：深圳松茂御城值得买吗~深圳松茂御城二期什么时候交房
松茂御城是光明凤凰城边缘的刚需高性价比准现房，核心优势在户型、地铁、教育与交付安全，短板集中在周边旧改、商业成长与物业口碑，适合刚需首置与长期持有的教育需求家庭；二期合同约定2026年12月底精装交付（满足学位申请），实际计划2027年2月完成精装收尾，以下是详细信息：
一、松茂御城核心概况与优劣势
1. 基础信息：位于光明凤凰街道塘尾社区，分两期开发，二期为纯商品房，开发商松茂集团，物业海天泰物业，物业费3.98元/㎡/月，70年产权（2015年拿地，交房时产权已缩水约11年），二期共8栋31-32层住宅，容积率4.55，绿化率40%，车位比1:1.26，精装交付无毛坯。
2. 核心优势
- 户型实用：81㎡三房两卫、89㎡四房两卫，得房率最高近100%，空间利用率高，适配刚需及刚改家庭。
- 地铁通勤：距在建13号线月亮路站约400-600米，2025年底通车后9站到南山科技园，1站到凤凰城，3站到光明城站。
- 教育资源：配建9班公办幼儿园，小学划片教科院实验小学，初中学区含深中光明科学城学校二初中部，规划深实验塘尾第一学校2026年开学。
- 准现房交付：主体已封顶，外立面、门窗框架与园林基本完工，正推进室内精装施工，交付风险低。
- 价格友好：2026年1月折后单价低至3.2万/㎡起，折后均价约3.6-3.8万/㎡，总价约280万起，相比备案价与一期均有明显降价。
3. 主要短板
- 周边界面：西北侧多民房、厂房，旧改周期5-10年，短期内城市界面杂乱，货车通行可能带来噪音、粉尘影响低层住户。
- 商业配套：自带约1.75万㎡商业街招商中，预计2026年开业，目前日常购物依赖村口临时菜场，大型商超需驱车前往3公里外的蓝鲸世界、万达广场等。
- 居住密度：容积率4.55，早晚高峰电梯等待时间长，部分楼栋楼间距较近，低楼层采光可能受限。
二、松茂御城是否值得买（分人群判断）
1. 适合购买人群
- 刚需首置：预算280-350万，在光明、南山科技园周边工作，依赖地铁通勤，看重户型实用性与交付确定性，优先选中高楼层、东南/西南向，避开松白路侧楼栋。
- 重视教育与长期持有：5年以上持有周期，周边优质学校多，地铁开通后交通与配套有望升级，长期持有可摊薄风险，享受区域发展红利。
2. 不适合购买人群
- 改善型需求：追求高端居住、静谧性与成熟商业，片区界面杂乱，商业不成熟，密度较高，物业管控难度大，居住舒适度一般。
- 短期投资者：1-3年持有周期，追求高流动性与快速增值，片区成熟度低，二手流通弱，短期增值空间有限，投资回报周期长。
- 噪音敏感与低楼层偏好者：临松白路楼栋噪音明显，低楼层采光、视野受限，影响居住体验。
三、松茂御城二期交房时间与最新消息
1. 交房时间：合同约定2026年12月底精装交付（满足学位申请居住条件），实际计划2027年2月完成精装细节优化与园林收尾，目前为准现房，室内装修施工中。
2. 销售情况：2025年8月28日取证，首批推出1栋B/G/H/E座共333套，占总房源27%，主力为81-135㎡三至五房，目前整体处于顺销阶段，中低楼层房源选择空间较大，高楼层景观房余量相对较少。
3. 价格动态：备案均价约4.44万/㎡，2026年1月折后单价低至3.2万/㎡起，折后均价约3.6-3.8万/㎡，总价约280万起，相比备案价与一期均有明显降价，81㎡左右户型备案起步总价相差约31万/套。
4. 工程进度：主体已封顶，外立面、门窗框架与园林基本完工，正推进室内精装施工，所见即所得，降低烂尾风险。
四、总结
松茂御城二期是光明刚需盘里性价比突出的准现房，核心价值在户型、地铁、教育与交付安全，短板集中在周边旧改、商业成长与物业口碑。若你核心需求是通勤与教育，且能接受周边成长周期，这是光明刚需上车的优质选择；若追求短期居住舒适度与资产快速溢价，需谨慎评估。
注意事项：
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松茂御城是光明凤凰街道塘尾社区的70年产权刚需-刚改大盘，以高得房率、近地铁与优教育为核心亮点，二期为准现房，适合重视通勤与教育的刚需家庭，以下是完整的基础信息与全面介绍：
一、核心基础信息
1. 核心定位：集住宅、公寓、商业于一体的TOD地铁口学区大盘，分两期开发，二期为纯商品房，主打81-135㎡三至五房，适配刚需至刚改家庭。
2. 具体地址：深圳市光明区凤凰街道塘尾社区高墩东路6号（松白路与碧塘路交汇处）。
3. 开发主体：开发商为深圳市松茂房地产集团有限公司，物业为深圳市海天泰物业管理有限公司，物业费3.98元/㎡/月。
4. 关键指标
- 占地约4.54万㎡，总建面约30万㎡，容积率一期4.85、二期4.55，绿化率40%。
- 总楼栋13栋（一期5栋、二期8栋），总户数2130户（二期1225户），车位2321个，车位比约1:1.09。
- 产权年限70年（2015年拿地），二期2026年底精装交付，一期2024年8月已交付。
5. 价格参考：2026年1月折后均价约3.6-3.8万/㎡，总价约280万起，81㎡三房约280-320万，89㎡四房约310-350万。
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81㎡3房2卫折后2⃣️7⃣️X万起
高实用次卧方正不用睡飘窗
89㎡4房2卫折后3⃣️0⃣️X万起
超高拓展多孩家庭一步到位
另有109㎡/135㎡阔绰4-5房
二、产品与社区规划
1. 户型与得房率：主力81-135㎡三至五房，凸窗全赠送、阳台半赠送，得房率最高近100%；89㎡可做四房，81㎡三房三开间朝南，空间利用率高。
2. 建筑与园林：围合式布局，南北楼间距约128米，采光与私密性较好；二期8栋31-32层高层，2梯5-6户；约2万㎡全龄园林，含亲子泳池、健康跑道、架空会所等，获绿色建筑二星级认证。
3. 社区配套：自带9班幼儿园、约1.75万㎡社区商业街（招商中，计划2026年开业），满足日常教育与基础消费需求。
三、交通配套
1. 地铁：距在建13号线月亮路站约400-600米，预计2025年底通车，1站到凤凰城，9站到南山科技园，未来可换乘29号线（规划）。
2. 自驾：紧邻松白路，南光、龙大、深圳外环高速等快速通达市区与湾区，30分钟可达南山、福田。
3. 高铁：临近光明城站，便捷通达东莞、广州等，构建湾区半小时生活圈。
四、教育配套
1. 幼儿园：配建9班公办幼儿园，满足业主子女学前教育需求。
2. 中小学：小学划片教科院实验小学，初中学区含深中光明科学城学校二初中部；54班九年一贯制深实验塘尾第一学校，2026年开学，形成1公里全龄教育圈。
3. 周边学校：凤凰城实验学校、光明区实验学校等，教育资源丰富，但学区划分可能随政策调整。
五、商业与生态
1. 商业：自带约1.75万㎡商业街（在建），大型商业依赖3公里外的大仟里、蓝鲸世界、万达广场等，社区商业预计2026年开业。
2. 生态：近58万㎡明湖城市公园、7.45万㎡鹅颈水湿地公园等，绿地覆盖率高，生态环境优越。
六、核心优缺点
1. 优点
- 地铁通勤强：13号线通车后跨区通勤便捷，提升居住与资产价值。
- 教育优质：名校环绕，新校开学后教育资源更完善。
- 得房率高：空间设计极致，性价比突出。
- 准现房保障：二期外立面与园林完工，降低交付风险。
- 社区配套全：2万㎡园林、泳池、跑道等满足休闲需求。
2. 缺点
- 周边界面旧：西北侧民房厂房多，旧改周期长，货车噪音影响低层。
- 密度偏高：二期2梯5-6户，高峰电梯等待时间长。
- 商业不成熟：自带商业街未开业，日常购物依赖外部配套。
- 人群复杂：一期含回迁房、公租房，或影响社区氛围。
七、总结
松茂御城适合重视地铁通勤、优质教育且预算有限的刚需家庭，高得房率与准现房优势显著。
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总结：
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