01
「我们错判了时代，认赌服输」。
王哥几乎是哭着脸跟表妹说。他是北京某楼盘营销负责人。
上半年开盘时，他精心设计的250㎡主力户型仅售出一成，而隔壁竞品设计的120㎡改善神器却遭到疯抢。
这场看不见硝烟的户型战争，正在撕裂北京楼市的旧秩序，王哥赌错户型的代价是，淘汰出局。
一位做客研的小伙伴告诉表妹，很多开发商正在玩一场危险的游戏，在改善的螺蛳壳和富豪的水晶宫中间豪赌，结果把纯刚需客户赶到了二手房市场。
下图是2025年北京二手房住宅网签数据，成交
17.42w套
17.42w套是什么概念？
这是近4年二手房住宅网签量的最高值，也是近6年仅次于2021年成交高峰的TOP2。
任何生意的根本逻辑都是交易。
从这个意思上说，北京二手房在2025年卖爆了，也赢麻了。
那么，新房呢？有两组指标：
1.2025年，北京新房普通住宅网签3.36w套；
2.新房市场可售库存降到了6.48w 套，是过去4年北京新房普宅可售存量的最低值。
这两组数据，释放哪些信号，成交结构到底发生哪些变化，哪款户型又是卖得最火？
下面我们进入揭密时间。
02
话不多说，我们直接公布答案。先说新房：
90-110㎡的三居两卫户型
成交了8868套
这是2025年最火户型面积段，在全市新房成交中大概占比达到：
26.4%
差不多北京每成交100套新房，就有26套是90-110㎡，占到了近三成的比例。
要知道，5年前北京新房90-110㎡的成交占比只有14%，但是今年的成交占比已经接近翻了一番。
从侧面反映，曾经的伪三房已经是过去式，买家用脚投票更愿意选择舒适三居户型。
再来这些成交的新房主要都在哪里？
分环线看，五环到六环之间最多，达到了5300套。
主要是因为供应量大，且总价大多在500-700万之间，价格较合适。
其次则是六环外，总价300 多万的户型成交最多。
分区来看，昌平区、通州区的成交量最大。
其中通州区9月份的成交网签一骑绝尘，单月就达到了283套，原因大家可能也能猜到一二：
运河玖院
这个超级爆款项目贡献了将近200套成交，不光带火了副中心，也为今年北京90-110㎡面积段夺冠立下了汗马功劳。
而昌平从全年来看，则是龙湖观萃、北京国贤府二期贡献量最大。
03
为什么是90-110㎡最受欢迎呢？
毫无疑问，供应变化是最直接的原因。
自限竞房推出，北京的刚需供应以80-90㎡为主，2020年高峰期，这一个面积段供应和成交皆能达2w套以上。
彼时90-110㎡供应仅 2000多套，成交才近3000套出头：
差距足足有7倍
尽管数据差距如此之大，但我们都知道，当时的80-90㎡三居，基本都是7090政策下的伪三房，他们的特点是：
1、得房率普遍在72%-78%左右，甚至更低，且没有赠送；
2、北向一个卧室甚至不到8㎡，连张床都放不下；
3、大多只有一个卫生间，洗漱早高峰全家必须合理规划时间。
但从2021年供应放宽开始，90-110㎡三居两卫户型就开始一路逆袭，而到了如今，更是撑起了北京新房成交三分之一的天下。
究其原因，则是该面积段热销的第二大原因：
90-110㎡属于面积、总价、使用需求最均衡的面积段。
先说面积，本身就比原来的三居户型多了10-20 个㎡。
又不止如此。
这个时候的90-110㎡，得房率大多也在72%- 78%左右，但算上飘窗+生活阳台+阳台等赠送，实际得房率能达：
90%以上，甚至更高。
尤其是在今年「好房子」政策推出之后。
就比如运河玖院的92和109的三房，得房率均在90%左右；
再比如长安华曦府·金安96㎡的三房，得房率更高达93%左右。
这意味着，如果在长安华曦府·金安买一套96㎡的三房，总价不到500万，实际使用面积约89㎡，相当于过去110㎡+的户型。
不仅能比旧时的户型多一个卫生间，最小的卧室面积基本也能做到：
10㎡左右
这还没算，好房子之后，储物功能的增加、精装的提配、审美的提升等等优势。
每个空间，都是能确保「好用」，适合自住的好房子。
而越适合自住的房子，穿越周期的能力就越强。
04
那么在这个面积段哪几个项目卖得最好呢？
TOP5项目如下表：
分别是运河玖院、龙湖观萃、中建璞园、长安华曦府、京华国贤府。
表妹顺手把这几个项目90-110面积段的户型也扒了下来。
有两面宽也有三面宽，但不管哪种跟旧产品已经是两个物种了。
以运河玖院92㎡为例：
这个户型，虽为两面宽产品，但客厅是户型转角窗，视野感受呈指数倍提升；
入口处增加了家政空间；
北向的卧室面宽和进深也是一个「很好摆家具」的尺寸。
当然也不乏三面宽的的90面积段户型，同样具备以上优势，这里表妹就不一 一列举了。
正是因此，这些面积刚改型，体验改善型的三房，现在越来越受欢迎。
这也告诉我们一件事：
不能再穿旧时代的裙子，跳新时代的舞蹈。
05
除了新房卖最好的面积段，其实还有一个面积段值得关注：
130-140㎡
这个面积段，2025年成交了3076套，从总量来看，它仅占北京新房普通住宅的9%，数量着实不算多。
但它是2025年唯一一个成交远超于2024年的面积段，比上一年成交高了700多套，增长比例高达：
33.7%
140-200平的纯改善户型表现同样不俗，基本是略高于或与2024 年成交表现不相上下。
也就是说，在2025年不仅初改的需求在增加，真正的改善需求同样在日益攀升。
与此同时，新房的定价策略表现为：
大户型的单价比小户型高了不少。
比如运河玖院260的大户型，单价7.7w/㎡左右；108-125㎡，单价5.4w/㎡左右；
和樾玉鸣218-267的户型，单价为11.3w/㎡；130㎡的偏小户型，单价为9.7w/㎡；
颐海雲颂170㎡，单价9.7w/㎡；91-111㎡，单价8.3w/㎡......
这里还侧面说明一件事：
豪宅盘面积越大卖得越贵，是给真塔尖人士准备的核心家庭资产。
06
从新房整体来看，TOP5项目特征为：
通州和海淀二分天下
一个是北京楼市风向标，一个是北京楼市新风向。
但不管是通州还是海淀，新房成交都是由改善群体主导，或者应该说，北京新房市场是：
改善当道
二手房的表现则有些差异，北京存量市场的的确确还是刚需天下。
从户型上看，
北京二手房50-70 平的户型，成交占比高达29.89%。
90平以下的房子交易，占比更是高达65.43%
从总价上看，
北京200-400万的总价交易，占比最大，高达41%。
成交总价均价为422 万元，更能代表市场真实数据的，成交总价的中位数，则为：
341万元
就是说，2025年北京二手房成交的一半都在341万元以下，真刚需为绝对主力。
而根据市场数据来看，
受老破小的降价冲击，北京二手房成交总价的中位数，连续一年持续下探，已经从年初的378万元，降至286万元，下跌了24.34%。
老破小的局面已经是，
7折房源满地走，8折房源不如狗（鲜有人看）。
但也正是因为有如此多的小业主，以价换量，使得今年的二手房成交仍达到了17.42w 套，托起了北京二手住宅成交。
那么是不是，只有老破小在走量？
表妹仔细拆分数据结构发现：
尽管小户型和低总价是成交主力，但2025年北京二手房50-70㎡，70-90㎡的小户型成交呈现下滑状态，其中50-70㎡成交下滑了：
1.23%。（以上二手房数据，来源为蝴蝶指数、北京市住建委）
与此同时，90-150平，乃至150平以上的改善户型，成交比例则比前一年要高。
这意味着，
北京二手房市场，同样也在改善化，只不过进度要比新房慢。
07
北京楼市一直是全国的风向标。
大家都非常关心这里卖的好不好，什么房子卖得更好。
我们能看到，去年一年，北京新房不管是刚需上车，还是改善入门，或者深度改善，面积都越来越大。
且都在往自己身上贴上「品质」的标签。
本质是，房产交易越来越回归居住属性，回归到「人才是生活主角」的形态。
而整个市场，
不管是二手房还是新房，大户型都在抢走小户型的蛋糕，区别只是程度的深浅。
那么在这个改善当道的年份，可以预见的是，今年也会是卷产品的巅峰之年，大概会出现：
顶豪全维狂卷；改善大卷科技与生活方式；刚需继续卷户型。
对于开发商来说，
眼下最重要的是，适应变化，拥抱变化，成为变化的一部分。
正如小鹏曾发布在公众号上的那句slogan——
在血海里游泳，直到海水变蓝。
对于买房人来说，
没有比这更差的时代，也没有比这更好的机会。销冠100
注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。
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