房企预收款方式销售开发产品如何预缴土增税(20260120)|交易所免征增值税|国家税务总局|土增税|征收率|计征|预收款

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房企预收款方式销售开发产品如何预缴土增税

问Question

我公司是一家房地产开发企业，采取预收款方式销售开发产品，请问我公司该如何预缴土地增值税？

答Answer

答:《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》（国家税务总局公告2024年第10号）规定，为更好发挥土地增值税调节作用，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关规定，将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。本公告自2024年12月1日起施行。

《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第二条第二款规定同时废止。《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号）第二条规定，关于预征土地增值税计税依据房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）。

国家税务总局财产和行为税司2026年1月1日发布《关于 <国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告> 的解读》第二条第（二）项规定，第二条明确了土地增值税预征的计税依据，与增值税、企业所得税计税方法保持一致，本条规定房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）。【例】甲公司的某地房地产开发项目，适用增值税一般计税方法，当地普通标准住宅土地增值税预征率为1.5%，某属期内取得预收款10900万元，则甲公司在申报预征土地增值税时的计征依据为10900÷（1＋9%）＝10000万元，预征土地增值税＝10000×1.5%＝150万元。综上，你公司作为房地产开发企业，采取预收款方式销售开发产品的，预缴土地增值税＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）×预征率。

因此，你公司作为房地产开发企业，采取预收款方式销售开发产品的，预缴土地增值税＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）×预征率。