东莞2025年楼市“期末成绩”终于交卷了！
昨天，市住建局公布了12月数据，全年新房、二手房的底，这下全清楚了。
小编同步梳理了2021和2024年的两年成交，一个明显的趋势出现了：
一个“此消彼长”的格局正在形成。
2025年，东莞二手房成交量首次突破3万套，几乎是新房成交量的两倍。这一比例在2021年时还只是“二手房不到新房一半”，到了2024年已接近持平，今年则彻底翻转。
而新房市场则延续调整态势，成交量较去年下降近四成，与2021年相比同样下滑明显。
这组数据背后反映的是：市场正逐步从“新房主导”向“存量房流转”过渡。购房者更趋理性，更关注实际居住价值与价格匹配度，而不再盲目追求“全新”。
接下来，让我们深入分析各镇街区的具体表现。
数据说明：以下数据均来自2025年东莞住建局公布的网签数据统计，排名按镇街区分列，仅供参考。
01
二手房成交量占比超六成
2025年，东莞全市二手房网签共计31515套，新房15843套，共计47358套。
二手房成交量相当于新房的近两倍，占比超过66%，成为市场绝对主力。
用大白话说就是：2025年每卖出3套房子，就有2套是二手房，东莞买房人的选择变了。
① 成交量排行：南城遥遥领先
从成交量看，市场呈现明显的区域集中特征。南城以2763套高居榜首，占全市二手房成交总量的8.8%，核心城区吸引力持续凸显。
常平（2426套）与樟木头（2144套） 分列第二、三位，显示出镇区成熟生活区旺盛的刚需置业需求。
东城（2120套）、虎门（2010套）、塘厦（1851套） 成交量均突破1800套，构成坚实的第二梯队。
成交量前十的镇街共成交19140套，占全市总量的60.7%，市场集中度较高。
注：滨海湾新区的二手房，官方暂无公布数据
②成交均价排行：松山湖一骑绝尘
第一梯队（1.8万+/㎡）：松山湖以29514元/㎡的均价遥遥领先，南城（19799元/㎡）、长安（18330元/㎡）、东城（18021元/㎡）紧随其后。
第二梯队（1.4-1.7万/㎡）：厚街、大岭山、万江、寮步等12个镇街均价集中在此区间，构成市场主力价格带。
第三梯队（1.4万/㎡以下）：涵盖从清溪到石龙的19个镇街，其中樟木头（8781元/㎡）、石龙（8539元/㎡）成为价格洼地。
③量价关系分析：南城表现最均衡
高量高价型：南城、东城、虎门等区域，成交量排名前五，均价也处于前列，量价表现均衡。
高量低价型：常平（成交第2，均价9647元/㎡）、樟木头（成交第3，均价8781元/㎡），以高性价比吸引大量购房者。
低量高价型：松山湖（均价第1，成交第16）、长安（均价第3，成交第18），定位相对高端，受众面较窄。
低量低价型：洪梅、谢岗、企石等区域，成交量和均价均处于低位。
02
新房市场：价值高地向核心聚拢
2025年东莞新房市场呈现出两大显著特征：
一是，市场价格梯度拉大，核心区与镇区价差可达4倍以上，板块价值分化加剧。
二是，松山湖因“三限房”和人才房集中网签，成交量大幅跃升，占全市新房总量的20.4%，属特定政策下的阶段性现象。
①成交量排行：松山湖集中网签领跑
松山湖以3238套成交量高居榜首，主要是“三限房”和人才房网签影响。
凤岗（1286套）与塘厦（1018套）分列第二、三位，显示出临深片区持续受到市场关注。
而麻涌（874套）则凭借明显的价格优势跃居第四，其10405元/㎡的均价仅约为南城的四分之一，成为刚需“上车”热门选择。
值得一提的是，尽管均价高企，南城、东城仍分别实现619套与734套成交，稳居市场中游。这反映出核心区域的高端改善需求依然坚实，优质项目的稀缺性与地段价值共识，持续吸引着对应客群。
① 新房均价排行：四大梯队层次分明
第一梯队（3万+/㎡）：南城（42053元/㎡）、东城（38793元/㎡） 双核领跑，稀缺地段与成熟配套支撑房价；滨海湾新区（33937元/㎡） 规划红利释放；松山湖（31152元/㎡） 价值稳固。
第二梯队（2-3万/㎡）：由万江（28909元/㎡）、长安（28378元/㎡） 领衔，寮步、虎门等共8个镇街入围，多为中心城区周边或经济强镇。
第三梯队（1.5-2万/㎡）：包括凤岗、厚街、大岭山等9个镇区，这些区域多具备产业基础或区位优势。
第四梯队（1.5万/㎡以下）：涵盖从樟木头到望牛墩的14个镇街，麻涌（10405元/㎡）、望牛墩（9425元/㎡）成为全市新房价格最低区域。
总结：
东莞楼市已进入 “分化时代” ：核心区价值凸显，价格坚挺；二手房市场活跃，成为刚需主流选择；部分镇区则以价换量，主打居住功能。
无论选择新房还是二手房，关键在于认清自身需求：是追求资产保值，还是解决自住？是看重长远规划，还是注重当下便利？理清这些，才能在市场中找到真正适合自己的选择。
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