宁波的老陈终于告别了爬了30年的楼梯。 他那套没人问津的老房子，通过“以旧换新”被国企评估作价140.9万，加上额外补贴，直接换成了一套98平方米的电梯新房。 他不必担心卖房期间的住宿问题，旧房被收购后还能免费住到新房交付。
2026年开年，一场由国家层面推动、地方真金白银补贴的住房“以旧换新”行动正在全国快速铺开。 这项政策旨在解决“卖旧”与“买新”之间的衔接难题，为改善型住房需求提供实质性支持。
传统换房模式存在两大痛点。 一是衔接难题，先卖房怕无处可住，先买房又担心资金断供。 二是市场痛点，特别是“老破小”二手房，在市场上面临交易周期长、难以变现的困境。
2026年的“以旧换新”政策通过官方和国企下场充当“超级中介”，核心逻辑是提供“兜底”保障。 各地探索出多种模式来打通换房链条，降低居民换房的风险和周期。
贵阳市的做法是为换房人提供不少于60天的“解约保护期”。 在这段时间内，换房人看中的新房源会被锁定，开发商不能另售他人。 这为卖旧房留出了缓冲时间，解决了“卖旧”与“买新”难以衔接的核心问题。
山东省的政策框架则明确了三种模式：“卖旧换新”、“收旧换新”和“拆旧换新”。 这种分类指导的方式给予了市场和消费者更多选择空间。
目前各地推出的“以旧换新”主要有两种玩法。 第一种是国企直接收房模式，适合希望快速完成置换、怕麻烦的人群。 政府指定的国企（如各地的城投集团）会对旧房进行评估收购，房款可直接用作购买指定新房的首付。
烟台市确定了蓝天城投集团下属的“烟台市城兴房屋租赁有限公司”作为市级收旧主体，并在多个区市明确了收旧主体。 旧房收购有明确的区域和房龄标准，例如房龄原则上不超过25年。
济南起步区更是推出“全款收旧房”计划，分批次组织1000套住房的“以旧换新”。 房主通过“安家起步区”小程序登记房源后，平台运营方会提供全流程服务，包括评估、洽谈，并协调合作资金方一次性付清房款完成收购。
第二种是“卖旧买新”加“解约保护期”模式，适合对旧房价格有较高期望、不急于一时的人群。 换房人先选定新房并与开发商签订认购协议，同时获得60-90天的保护期去出售旧房。
在保护期内，旧房顺利售出，则换房流程继续；旧房未售出，换房人可以无责解约，定金全额退还。 这种模式降低了换房者的后顾之忧。
政策的诚意体现在真金白银的补贴上，主要包括三重优惠。 首先是个税退税，这是全国性政策并已延续至2027年底。 出售自有住房并在现房出售后1年内重新购买住房的纳税人，其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
具体规则是：新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还。
其次是地方现金补贴，各城市根据自身情况制定了不同的补贴方案。 烟台市对参与“收旧换新”的居民按新旧房价差额给予1%补贴，参与“卖旧买新”的居民按新房价给予1%补贴，单套最高补助3万元。
烟台市还发放“群团购”及多代多孩家庭定向购房优惠券，二孩家庭可领1张，三孩及以上家庭可领2张，多代家庭可领1张。 这些优惠券可叠加使用，使得单套住房最高补贴额度可达8万元。
贵阳市规定，在2026年9月30日前出售旧房并购买新建商品住房，并在2026年12月31日前缴纳新房契税的居民，可按实际缴纳契税金额的50%获得消费券补贴。 银川市则为“以旧换新”家庭提供每平方米300元的补贴，单套最高5.1万元。
第三重优惠是信贷支持。 多地优化了住房套数认定标准，居民家庭在出售旧房后，只要在拟购房所在区县名下无成套住房，不论此前是否有贷款记录，银行业金融机构均按首套住房执行信贷政策。
这意味着“卖一买一”的改善型家庭可以普遍享受首套房的首付比例和贷款利率优惠。 目前首套、二套住房商业贷款最低首付款比例已统一为不低于15%，利率也处于历史较低水平。
政策明确针对三类主要人群。 第一类是手持“老破小”的改善型家庭，特别是那些居住在无电梯、顶层或户型存在明显缺陷旧房中的居民。 这类房产的市场流动性正在减弱，政策提供了优化资产配置的机会。
第二类是多子女家庭。 随着生育政策的放开，两房换三房、三房换四房成为刚性需求。 信贷政策的松绑和真金白银的补贴，直接降低了这类家庭“一步到位”的换房成本。
烟台市和湖北随州市等地的政策都明确了对多孩家庭的额外支持，包括提高公积金贷款额度、发放定向购房优惠券等。
第三类是有意向从远郊迁回城市核心区的人群。 利用当前的政策补贴和低利率环境，将远郊流动性相对较差的大户型房产置换为市区的次新房，被认为是回归核心地段的好机会。
各城市为方便居民参与，都搭建了线上平台并优化了流程。 贵阳市居民可通过“贵阳市住房租赁（存量房交易）平台”微信小程序在线登记旧房与意向新房信息。
烟台市统一搭建了住房“以旧换新”平台，集成政策解读、房源信息、补贴申领等功能，实现全流程线上办理。 补贴券通过“烟台住建”微信公众号的专用模块进行实名制申领和投放。
然而，政策红利中也需留意潜在风险。 国企或平台收购旧房时，出价通常参考市场评估价，可能会略低于个人买家在理想情况下能出的价格，建议业主提前了解同小区房源的市场成交价进行比对。
参与“以旧换新”的新房房源有时可能是指定的合作楼盘，并非所有在售楼盘都参与活动。 购房者仍需对开发商资质、楼盘质量和工程进度进行实地考察和独立判断。
各项补贴政策多有明确的时间窗口和额度限制。 例如，贵阳的契税补贴政策针对在2026年9月30日前完成卖旧买新并在年底前完税的居民；烟台的补贴券和优惠券采取“总量控制、先到先得”的原则。
并非所有类型的旧房都能参与。 政策通常要求旧房为国有土地上合法建造的住宅，拥有清晰产权（无抵押、无查封等限制交易情形），小产权房、自建房等一般被排除在外。
一位刚办理完手续的济南市民感慨：“以前卖旧房像求人，现在终于能安心换房了。 ”然而，这场由政府主导的资产置换浪潮，在激发市场活力的同时，也引出了一个更深层的思考：当政策红利逐渐消退，这些因“以旧换新”而重获流动性的老旧住房，最终将流向何处？ 是成为租赁市场的储备，还是城市更新下的另一种开端？
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