【何大明探盘手记】宝山楼市的2026开年焦点，毫无疑问落在了吴淞创新城的纯新盘——吴淞道一號身上。自项目开启认购以来，后台日均收到30+组粉丝咨询，“500米到3号线真的假的？”“99㎡户型实操性到底如何？”“楼板价不足万，品质会不会缩水？”带着这些直击要害的问题，我专程奔赴项目认购现场及样板间，从通勤实测、户型深扒到板块规划落地，逐一拆解这个地铁盘的真实含金量，帮大家判断是否值得下手。
当下上海主城楼市，“确定性”成为购房人决策的核心锚点。尤其是宝山吴淞创新城这类规划赋能型板块，既要警惕“画饼式”开发，又要精准捕捉兑现期的优质项目。吴淞道一號作为上实集团落子吴淞创新城的标杆作品，不仅手握“地铁+央企开发”的双重保障，更赶上了板块规划加速落地的窗口期。据现场置业顾问透露，认购前三天去化已突破60%，其中99㎡刚需改善户型几乎售罄，足以见得市场对其价值的认可。
一、板块价值解码：从“工业区”到“主城新芯”，吴淞的逆袭底气
提到吴淞，老一辈上海人的印象还停留在“钢铁基地”“工业区”，但如今的吴淞创新城，早已站在城市更新的风口之上。作为上海“十四五”重点规划的五大新城辐射板块之一，吴淞创新城正以“产城融合”为核心，加速褪去工业底色，重构主城西北的人居价值版图。
规划层面，吴淞创新城的定位绝非普通居住区，而是宝山未来的“城市会客厅”。根据最新公示的规划方案，板块内将打造超高摩天大楼集群与创意办公矩阵，未来不仅是宝山的新地标，更将承接杨浦、虹口的产业外溢，引入科创、文旅等多元业态。我从宝山区规划局了解到，目前板块内核心路网升级已接近收尾，创意办公区首批地块已启动施工，预计2028年实现首批产业入驻，届时将带来海量高净值就业人群，为楼市注入长期购买力。
交通的迭代升级，是吴淞创新城价值爆发的关键推手。项目最核心的优势，便是与3号线宝杨路站的近距离衔接。我现场实测了通勤动线，从项目售楼处出发，步行沿宝杨路向东直行，穿过两个红绿灯即达地铁站入口，全程耗时7分20秒，直线距离确实控制在500米范围内，属于实打实的“正地铁盘”。3号线作为贯穿上海北部的黄金线路，可直达虹口足球场、上海火车站、徐家汇等核心商圈，从宝杨路站出发，35分钟直达人民广场，日常通勤效率远超宝山多数板块。
更值得期待的是，吴淞创新城还将接入市域铁路与中运量交通系统，未来可快速衔接临港新片区、长三角一体化示范区，真正融入上海主城一小时通勤圈。这种“既有成熟地铁兜底，又有规划交通赋能”的配置，在当下主城新盘中实属稀缺，也为吴淞道一號的价值提供了坚实支撑。
二、地块与开发实力：央企操盘+低楼板价，品质与性价比双保险
购房人选择规划板块，最怕遇到“开发商暴雷”“品质减配”的问题，而吴淞道一號的开发背景，恰好解决了这一顾虑。项目由上海实业集团（简称“上实”）倾力打造，作为深耕上海数十年的本土央企，上实在城市更新、高端住宅开发领域经验丰富，此前打造的上实海上湾、上实东滩云墅等项目，均以品质兑现力赢得市场口碑。
地块层面的优势更显诚意。回溯2023年7月上海二批土拍，上实以总价13.37亿元竞得该地块，溢价率0%，楼板价仅9454元/㎡，而当前房地联动价为6.3万/㎡，楼板价与售价之间的巨大空间，为项目的品质打造预留了充足余地。对比同板块2024年成交的地块，楼板价普遍突破1.8万/㎡，联动价却持平于6.3万/㎡，足以见得吴淞道一號的性价比优势。
这种低楼板价带来的不仅是价格优势，更是品质保障。通常情况下，高楼板价项目容易为控制成本在装修、园林等细节上减配，而吴淞道一號无需面临这一压力。从样板间呈现的标准来看，项目并未因低楼板价降低配置，反而在精装品牌、工艺细节上拿出了诚意，这也印证了央企操盘的稳健性——不追求短期利润最大化，而是以品质树立板块标杆。
三、产品力实测：99-145㎡全周期户型，藏着海派美学与实用主义
如果说板块与开发实力是项目的“硬底气”，那么产品力就是打动购房人的“软实力”。吴淞道一號以“海派美学+实用主义”为核心，从建筑、园林到户型，都展现出超越同价位项目的质感，尤其是样板间开放后，其户型设计成为市场热议的焦点。
建筑设计上，项目打破了传统刚需盘的刻板印象，将海派建筑的经典基因与现代建筑艺术深度融合。我在地块现场看到，建筑立面采用米白色真石漆搭配深灰色金属线条，局部点缀玻璃幕墙，既保留了海派建筑的典雅质感，又通过简洁线条勾勒出时代审美。值得一提的是，项目采用行列式布局，楼间距最宽处达45米，搭配大面宽开窗设计，既能保证充足采光，又能提升居住隐私性，避免了高密度社区的压抑感。
园林景观则以“一心一轴N场景”为核心脉络，打造沉浸式社区生态。“一心”为社区中央景观花园，规划有阳光草坪、景观步道与休憩平台；“一轴”为贯穿社区的归家景观轴，串联起入户大堂、水景小品与邻里空间；“N场景”则涵盖儿童游乐区、长者活动区、健身步道等多元功能空间，满足全年龄段业主的需求。从规划图来看，园林绿化率高达35%，未来交付后将成为业主的“天然氧吧”，这在主城地铁盘中尤为难得。
户型设计是吴淞道一號的核心竞争力，99-145㎡的3-4房产品线，精准覆盖刚需改善、品质改善等不同需求。我重点实测了三大主力户型，细节处的巧思令人印象深刻：
99㎡3室2厅2卫户型，堪称刚需改善的“黄金模板”。采用U型厨房设计，操作台面长度达3.2米，预留了双开门冰箱位置，同时兼顾洗、切、炒动线流畅，解决了小户型厨房拥挤的痛点。主卧套房配置独立卫浴与步入式衣帽间，客卫做到干湿分离，日常使用互不干扰。最亮眼的是南向大面宽设计，客厅与次卧共享6.8米宽阳台，既能满足晾晒需求，又能打造休闲观景区，让小户型也拥有充足的活动空间。目前该户型总价约623.7万元/套，是板块内性价比最高的三房户型之一。
127㎡3室2厅2卫户型，主打舒适改善。入户L型玄关设计，不仅提升了归家仪式感，更预留了充足的收纳空间，可放置鞋柜、储物柜等。客厅采用横厅布局，面宽达5.8米，搭配全景落地窗，采光与视野俱佳，同时横厅设计也让公共空间更具灵活性，可根据需求打造休闲区、亲子区等功能区域。主卧套房配备飘窗与独立卫浴，空间尺度宽敞，适合追求居住舒适度的家庭，总价约800.1万元/套。
145㎡4室2厅2卫户型，定位高端改善。四房布局可满足三孩家庭或三代同堂的居住需求，入户玄关、客餐厅分区明确，动静分离设计保证了居住隐私性。横厅与阳台相连，延伸了空间视觉感，同时预留了家政间位置，兼顾美观与实用性。该户型总价约913.5万元/套，适合追求空间尺度与品质感的高净值家庭，也是板块内稀缺的四房地铁户型。
四、3公里生活圈：成熟配套兜底，烟火气与高品质兼得
对于刚需改善家庭而言，配套成熟度直接决定居住幸福感。吴淞道一號的3公里生活圈，实现了商业、教育、医疗的全维度覆盖，既有当下可享的成熟配套，又有未来升级的潜力。
商业配套方面，项目紧邻宝杨宝龙广场，步行仅需10分钟即可抵达，该商业体涵盖超市、餐饮、影院、亲子游乐等多元业态，能满足日常购物与休闲需求。此外，驱车20分钟可直达宝山万达、龙湖天街等大型商圈，进一步丰富消费选择。值得一提的是，吴淞创新城规划的特色商业街区正在建设中，未来将引入高端品牌与网红业态，为业主带来更优质的消费体验。
教育资源是项目的另一大亮点。周边聚集了宝山区第一中心小学、上海市淞谊中学、宝山区教育学院附属中学等多所优质学校，形成了从小学到初中的完整教育链条。其中，宝山区第一中心小学是宝山老牌名校，师资力量雄厚，距离项目仅1.2公里，步行或骑行即可接送，为家长节省了大量通勤时间。未来随着板块人口导入，预计还将新增公办学校，进一步完善教育配套。
医疗保障同样到位。项目周边3公里内拥有上海交通大学医学院附属第九人民医院北部院区、上海市第一人民医院宝山分院、宝山区中心医院等多家三甲医院，其中九院北部院区是宝山区域医疗标杆，擅长骨科、口腔科等学科，能为业主提供高质量的医疗服务。完善的医疗资源，尤其适合有老人和孩子的家庭，带来充足的居住安全感。
五、市场价值预判：6.3万/㎡，谁该果断入手？
结合认购热度、产品力与板块潜力，吴淞道一號的核心竞争力在于“成熟配套+规划红利+高性价比”，尤其适合三类人群入手：
第一类，3号线沿线通勤族。对于在徐家汇、虹口、火车站等区域工作的人群来说，项目500米近地铁的优势的明显，35分钟直达核心商圈的通勤效率，能大幅降低日常通勤成本，同时6.3万/㎡的价格，相较于市区同类型地铁盘，性价比优势突出。
第二类，刚需改善与品质家庭。99㎡三房户型能满足小家庭的居住需求，127-145㎡户型则适配二胎、三代同堂家庭，全周期户型设计可伴随家庭成长。同时，成熟的教育、医疗配套，能充分满足家庭核心需求，是兼顾当下与未来的优选。
第三类，布局主城更新板块的稳健投资者。吴淞创新城作为宝山重点规划板块，随着摩天大楼、创意办公区的落地，区域价值将持续提升。对比同板块二手房，目前周边次新房均价已达6.8-7.2万/㎡，吴淞道一號6.3万/㎡的联动价存在一定价差空间，加上央企品质与地铁加持，未来流动性与升值潜力可期。
客观来看，项目也存在一定局限：板块城市更新仍需时间，部分区域目前还残留工业痕迹；相较于市区核心板块，商业、教育的高端资源仍有提升空间。但从整体来看，这些短板将随板块规划落地逐步改善，且当前价格已充分考虑这些因素，性价比依然突出。
六、探盘总结：吴淞创新城的“闭眼入”地铁盘？
经过一整天的实地探访与深度分析，吴淞道一號给我的整体印象是“诚意足、确定性强”。上实央企操盘保障品质，500米地铁盘解决通勤痛点，99-145㎡全周期户型适配多元需求，6.3万/㎡的价格又处于板块合理区间，叠加吴淞创新城的规划红利，无疑是2026年宝山楼市的“爆款种子选手”。
目前项目正处于火热认购中，99㎡户型库存紧张，建议有需求的购房人尽快前往样板间实地考察，重点关注户型采光、动线设计等细节。需要提醒的是，认购前需确认自身购房资格与贷款资质，避免盲目跟风。
【房优圈问答社/何大明】专注上海新房实测，带你看透楼盘真实品质。关于吴淞道一號的户型选房、认购流程等问题，欢迎在评论区留言，我会逐一解答，也可扫码进群，获取专属选房建议与最新库存动态。
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