深圳鹏瑞鹭璟府位于龙华观湖板块，定位为“生态改善盘”。由打造了深圳湾1号的鹏瑞地产开发，项目自亮相以来就吸引了市场关注。

根据由克而瑞好房点评提供的综合测评报告，该项目在10个同类型竞品中综合得分7.60分，排名第二，整体处于深圳郊区改善盘的领先梯队。

01 空间效率优势

鹏瑞鹭璟府最突出的优点是空间利用率。测评数据显示，项目不含赠送的得房率达82%，结合阳台、设备平台等合规赠送后，实际使用率接近100%。

这一数据在深圳高层住宅市场中相当亮眼。对比其他竞品，天曜府得房率约78%，招商臻城花园仅74.85%，塘城NEXT TOWN则因超高层设计导致得房率处于行业较低水平。

高得房率直接转化为居住性价比。测评报告指出，项目实际成交价可下探至约3.9万元/㎡，结合接近100%的使用率，形成了“较强的价格竞争力”。

02 产品与品牌亮点

精装标准是项目的另一优势。项目采用科勒、老板等一线品牌，配置智能马桶、洗碗机及全屋智能系统。测评报告给予精装品质9.58分的高评价，认为其“材料规格与品牌等级符合改善型项目定位”。

物业服务继承了鹏瑞集团的高端基因。物业由深圳湾1号同源团队操盘，提供专属楼栋管家与精细化服务。在10个竞品项目的物业口碑对比中，鹏瑞鹭璟府以9.75分与塘城NEXT TOWN并列第一。

品牌溢价方面，鹏瑞地产凭借深圳湾1号建立的高端认知，为项目带来了一定的市场信任度。测评显示，项目口碑得分高达9.75分，业主“认可其品质兑现与现楼确定性”。

03 区域发展潜力

区位价值是项目的核心卖点之一。项目地处鹭湖中心城，为龙华区政府所在地及高新园重点发展区域，聚集了迈瑞、华为等企业，形成千亿级产业集群。

生态资源方面，项目坐拥“一山一湖四公园”格局，测评给予生态维度8.0分。未来交通也有规划支撑，直线约600米可达在建地铁22号线观湖站，并临近18号线、深广中轴城际等多条规划轨道。

测评报告认为，项目“价值潜力突出”，在价值潜力维度获得了9.8分的极高评价，显示出市场对其长期发展空间的认可。

04 配套与密度短板

商业和医疗配套是当前最明显的短板。测评报告显示，项目商业配套评分仅5.4分，医疗配套仅4.1分。规划的商业街区主力店尚未落地，缺乏高端综合体；3公里内无已运营的三甲医院。

容积率问题也不容忽视。5.11的容积率在改善型项目中明显偏高，测评仅给予6.34分。高容积率意味着更高的建筑密度，可能影响楼间距、采光和社区开阔感，与改善客群对低密舒适环境的期待存在落差。

社区规模中等偏小，384户的规模在竞品中不占优势。车位比1：1.17仅略高于刚需标准，未达到高端改善盘常见水平，多车家庭可能面临停车压力。

05 市场接受度挑战

销售表现是项目最直接的市场反馈。2025年4月开盘时，推出384套现房住宅，去化率仅7.03%。测评报告指出“销售表现疲软”，在销售情况维度仅给予5.07分。

这一数据与项目的高价值潜力评分形成鲜明对比，反映出市场对当前配套成熟度和区域发展节奏的观望态度。龙华区新房去化周期已达15.7个月，区域市场整体活跃度不足。

价格方面，虽然实际成交价下探至3.9万元/㎡看似有竞争力，但测评报告认为其价格合理性评分仅为6.11分，处于中等水平。价格支撑高度依赖未来产业与交通规划的兑现，存在一定预期风险。

鹏瑞鹭璟府呈现出改善市场中典型的“潜力和现实”矛盾体。它的优势在于产品细节和长期价值，缺点则是当前生活便利性和市场热度。

在龙华区改善型住宅榜单上，它位列第二，仅次于中洲迎玺花园。这表明它有一定的市场竞争力，但并非领头羊。

对购房者而言，选择这个项目意味着用当前的便利性换取未来的升值潜力，用对开发商品牌的信任对冲区域配套的不确定性。测评报告最终将其定位为“高潜力改善盘”，这个标签或许是对其矛盾特质最恰当的总结。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考，不构成任何投资与购买建议。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。

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