【楼市情报问答社/肖晓明】2025年9月6日 探盘实录 | 当上海核心区土拍进入“白热化”，内环新房早已成为“卖一套少一套”的藏品级资源。静安内环新盘「静安玺樾」的重磅加推，无疑为千万级预算购房者抛出了一枚珍贵的“内环入场券”。项目坐拥四轨交汇红利、苏河湾核心商圈辐射，以12.4万/㎡的均价与板块13万+/㎡的土拍楼板价形成显著价格倒挂，加推的97-106㎡精品户型更以豪宅级装标与空间尺度，刷新内环中小户型居住标准。笔者第一时间奔赴项目营销中心，从地段稀缺性、价格优势、产品力到板块潜力，全方位解码这款内环红盘的核心价值，为有意扎根核心区的购房者带来一手置业指南。
提及静安内环，始终是上海高端楼市的“价值锚点”。这里汇聚了城市最优质的商业、交通、人文资源，土地稀缺性早已刻入基因。笔者在现场看到，营销中心内人气爆棚，咨询客户络绎不绝，其中不乏改善型家庭、企业高管与资产配置型买家。据置业顾问透露，项目加推消息释放后，预约看房量日均突破80组，2号楼与7号楼中高区房源尤为抢手，凭借可俯瞰陆家嘴天际线的景观优势，成为本次加推的“爆款户型”。在核心区新房供应持续告急、土拍价格屡创新高的背景下，静安玺樾的出现，无疑为千万级置业者提供了抢占内环红利的最后机会。
土拍热潮下的价值洼地：内环价格倒挂，资产安全垫拉满
近期上海土拍市场的火爆态势，再次印证了核心区土地的不可复制价值。静安、虹口等内环及近内环区域，宅地楼板价屡创新高，部分优质地块楼板价已突破13万/㎡，按照行业常规成本核算，未来新房售价预期直指20万/㎡大关，核心区“面粉贵过面包”的现象愈发明显。土拍市场的高热，本质上是资本对核心区资产的坚定看好，也让当下在售的内环新盘形成了天然的价格优势。
静安玺樾12.4万/㎡的均价，在当前土拍背景下形成了显著的价格倒挂，为购房者筑牢了资产安全垫。笔者粗略测算，按照板块未来20万/㎡的售价预期，项目当前入手即享近8万/㎡的价值空间，一套100㎡户型的潜在价值差可达800万元，这种确定性的增值预期，在当前楼市中实属罕见。对于资产配置型买家而言，这样的价格倒挂红盘，不仅能抵御市场波动，更能享受核心区发展带来的红利，成为穿越周期的优质资产。
更值得关注的是，内环宅地供应本就极度稀缺。数据显示，近三年上海内环区域宅地出让量不足10宗，且多为小体量地块，新房供应持续处于低位。静安玺樾所在的中兴城板块，作为静安内环仅剩的价值高地，近年来鲜有新盘入市，此次加推的房源堪称“内环最后的千万级机会”。一位正在咨询的购房者告诉笔者：“现在内环新盘要么总价过高，要么户型不佳，静安玺樾既能兼顾预算，又能享受核心区配套，这种机会真的不想错过。”
地段红利：四轨交汇+国际商圈，内环生活半径全覆盖
对于千万级置业者而言，地段的核心价值不仅在于稀缺性，更在于资源的聚合度。静安玺樾地处中兴城核心板块，凭借“四轨交汇+近距离衔接核心商圈”的优势，构建起高效便捷的内环生活圈，将通勤、消费、休闲等需求一网打尽。
交通方面，项目坐拥四轨交红利，周边环绕多条地铁线路，步行范围内可抵达多个地铁站，实现“多维通勤自由”。其中，临近的地铁线路可1站直达苏河湾商圈，2站衔接人民广场，快速换乘1、2、8等多条核心线路，30分钟内通达陆家嘴、静安寺、徐家汇等城市核心节点。对于在市中心工作的企业高管、金融精英而言，这样的通勤效率大幅节省了路上时间，预留更多陪伴家人与自我提升的空间。同时，项目周边南北高架、内环高架等主干道环绕，自驾出行可快速接入城市交通网络，畅达上海各区域，无论是日常通勤还是商务出行，都能高效便捷。
商业配套方面，项目被高端商圈环绕，享受苏河湾商圈、人民广场商圈的双重辐射，生活繁华触手可及。周边规划有170万方商业综合体，涵盖高端购物、特色餐饮、文化娱乐、亲子体验等多元业态，未来业主无需远行，就能享受一站式消费体验。此外，板块内还将引入18家跨国企业总部，形成高端产业集群，不仅能带动区域价值升级，更能为业主提供优质的社交与就业资源，构建纯粹的高端圈层氛围。
从板块规划来看，中兴城板块作为静安内环的重点发展区域，正凭借“产业升级+城市更新”的双重赋能，实现价值跃升。板块内不仅有商业、产业的重磅规划，更注重生态与人文资源的升级，周边公园、医院、名校等配套一应俱全，形成全维宜居生活场。随着各项规划的逐步落地，板块将成为静安内环新的价值高地，而静安玺樾作为板块内的标杆项目，无疑将率先享受发展红利。
产品力革新：97-106㎡精品户型，中小户也有豪宅质感
在核心区地段的加持下，静安玺樾的产品力同样毫不逊色，以对标豪宅的装标与社区规划，在97-106㎡中小户型中实现了改善级居住体验，打破了“小户型=低品质”的固有认知。
本次加推的2号楼与7号楼，凭借优越的楼栋位置，成为项目的“明星楼栋”。其中，中高区房源可无遮挡俯瞰陆家嘴天际线，将黄浦江的壮阔景致与城市天际线尽收眼底，这种景观资源在中小户型中极为稀缺，大幅提升了居住附加值。笔者在样板间实测发现，站在全景落地窗前，陆家嘴三大地标清晰可见，傍晚时分还能欣赏到璀璨的城市夜景，居住体验堪比千万级大平层。
户型设计上，项目精准拿捏了千万级置业者的需求，97-106㎡户型在空间利用率与舒适度上做到了极致平衡。其中，106㎡户型堪称“改善首选”，主卧面积达14㎡，在同级别户型中实属罕见，搭配全景飘窗与独立卫浴，打造出豪宅级的居住尺度。户型整体采用通透格局，三开间朝南设计，最大限度引入自然采光，让室内通透明亮；餐客厅一体化设计，连接景观阳台，空间开阔通透，既能满足日常家庭聚餐，又能作为休闲观景的核心区域；厨房采用U型设计，动线合理，操作空间宽敞，搭配德系高端厨电，为烹饪增添乐趣。
97㎡户型则更偏向刚需改善，总价相对亲民，成为千万级上车的优选。这款户型同样采用科学的空间布局，动静分区清晰，保障居住私密性；卧室空间大小适中，可根据家庭需求改造为儿童房、长辈房或书房，适配二人世界、三口之家等不同生活阶段；卫生间采用干湿分离设计，兼顾实用性与安全性；全屋预留充足储物空间，有效解决家庭收纳难题，让小户型也能拥有整洁有序的居住环境。
精装标准上，项目全面对标豪宅配置，采用德系高端精装体系，从品牌选型到细节打磨，每一处都彰显品质感。笔者在样板间看到，全屋配备一线品牌家电与卫浴设备，包括西门子厨电、汉斯格雅卫浴等，性能稳定且品质出众；地面采用大理石瓷砖与实木复合地板，搭配高端墙面材质，营造出雅致大气的居住氛围；同时，项目还融入了智能家居系统，实现灯光、窗帘、空调等设备的一键控制，为业主打造便捷、智能的居住体验。
社区规划：500万㎡海派园林+万科物业，筑牢高端居住底线
除了户型与精装的优势，静安玺樾在社区规划与物业服务上同样精益求精，以5000㎡海派园林与万科物业，为业主打造高品质的居住环境，筑牢高端居住底线。
社区内部打造了5000㎡海派园林，以传统海派文化为灵感，融合现代造景手法，打造出移步换景的园林秘境。园林内规划了景观步道、亲水平台、绿植组团、休闲座椅等空间，搭配四季绿植，实现“春有花、夏有荫、秋有果、冬有景”的景观体验。业主茶余饭后可在园林中漫步、健身，或与家人在休闲区小憩，在繁华都市中寻得一份自然逸居的惬意。这种大面积的社区园林，在寸土寸金的内环区域极为罕见，大幅提升了居住舒适度与社区品质。
物业服务方面，项目引入万科物业，凭借其丰富的高端社区服务经验，为业主提供全方位的贴心服务。万科物业将为业主提供24小时安保巡逻、管家式服务、快速维修响应等基础服务，同时结合业主需求，提供个性化增值服务，包括家庭保洁、家电维修、节日布置、商务接待等，保障业主的居住安全与生活便捷。对于高端置业者而言，优质的物业服务不仅能提升居住体验，更能为房产保值增值提供保障。
此外，社区还规划了多元配套设施，满足业主的全维度需求。社区内设置了全龄段活动场地，包括儿童游乐区、老年休憩区、健身中心等，让老人能悠然养性，孩子能肆意嬉戏，邻里之间能和谐互动；同时，社区实行人车分流设计，车辆从入口直接驶入地下车库，行人通过专属步道进入社区，有效规避了车辆通行带来的安全隐患与噪音干扰，保障了居住的舒适度与安全性。
购买建议：把握加推窗口期，抢占内环核心资产
结合项目优势与市场行情，笔者为有意向的购房者提供以下几点购买建议，助力大家精准上车。从预算与需求适配来看，97㎡户型总价约1200万元左右，适合预算有限的千万级刚需改善家庭，作为内环稀缺的中小户型，性价比突出，是扎根核心区的绝佳机会；106㎡户型总价约1300-1400万元，适合追求品质生活的改善型家庭，14㎡主卧与景观优势，能满足长期居住需求，保值增值能力更强。
从房源选择来看，本次加推的2号楼与7号楼中高区房源景观优势显著，可俯瞰陆家嘴天际线，稀缺性拉满，有意向的购房者建议优先锁定；低区房源价格相对亲民，适合注重性价比的家庭，且靠近社区园林，居住舒适度较高。需要注意的是，项目加推房源热度极高，部分热门户型已出现供不应求的情况，有意向的购房者建议尽快预约实地探访，亲身感受户型空间、精装质感与景观视野，尽早锁定心仪房源。
从资产价值来看，静安玺樾具备极强的抗周期能力与增值潜力。内环核心地段的稀缺性、显著的价格倒挂优势、高端产业赋能的板块潜力，以及豪宅级的产品力与物业服务，四大核心要素共同构成了资产稳健增值的基石。对于千万级置业者而言，这款集地段、品质、潜力于一体的项目，无论是自住还是资产配置，都是优质选择。
结语：内环千万级最后的入场券，错过再无
实地探盘结束后，笔者对静安玺樾有了更深刻的认知：它不仅是一个内环红盘，更是千万级置业者扎根核心区的最后机会。从土拍热潮下的价格倒挂优势，到四轨交汇与国际商圈的全维配套；从97-106㎡的豪宅级户型设计，到5000㎡海派园林与万科物业的品质加持，每一处都体现着对高端居住的极致追求。
在上海核心区新房供应持续告急、土拍价格屡创新高的背景下，静安玺樾的加推，无疑为千万级预算购房者打开了一扇通往内环的大门。它用实打实的产品力与价格优势，证明了自身的核心价值，也成为内环楼市中不可多得的优质资产。对于有意抢占核心区红利的购房者而言，把握此次加推窗口期至关重要，毕竟在内环，这样的机会一旦错过，或许就真的再无替代。
后续笔者也将持续关注静安玺樾的加推动态与板块规划落地进度，为大家带来最新的楼市情报。记得关注@楼市情报问答社，带你解锁更多上海高端红盘的隐藏价值，买房不踩坑、选房有方向！
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