2025年的上海豪宅市场，无疑是中国最好的市场。
看成交量，总价3000万以上新房成交2052套，大约占了全国的50%；
看单盘销售，全国7个“百亿+”楼盘，有5个来自于上海。
说白了就是——“越贵”越好卖！
但拆解上海市场，主力总价4、5000万起的风貌产品似乎是一个“例外”。
不完全统计，2025年上海风貌产品取证房源约900套、认购约550套，考虑数千套的潜在供应量，意味着：
至少需要10年才能去化完毕。
然而就是在这种“冰封”行情下，却有一个风貌项目逆势走出独立行情，点燃了风貌“寒冬”的一把火！来自：
中建壹品·外滩元境。
就在昨天，位于杨浦滨江的中建壹品·外滩元境逆势首开，最终实现了去化112套和82%的去化率，以一己之力：
刷新上海风貌产品有史以来的首开去化套数纪录。
中建壹品·外滩元境刷新纪录的消息传来，艳姐估摸着，可能连项目团队自己也没想到吧，就这么破纪录了？有点“离谱”啊...
其实中建壹品·外滩元境刷新纪录早在预料之中：
示范区开放后，吸引了超百组同行踩盘调研；更夸张的是在最近的蓄客期间，甚至出现核心户型“认购率超10倍”的罕见现象。
中建壹品·外滩元境示范区实景
这样的热度，完全超出了市场对于风貌产品的认知，在其他房企还在冲刺开门红的时候：
中建壹品，在上海的风貌市场掀起了一道“壹品现象”！
起步即冲刺，开局即炸场，中建壹品也基本锁定了1月份：
上海风貌市场的NO.1。
艳姐在这里做一个大胆的预测，在中建壹品·外滩元境的新纪录下，上海风貌市场的游戏规则大概率要被改写。
01
风貌“全能王”
一场中建壹品式的颠覆革命
上海的顶豪市场虽然是这两年全国最好的市场，但熟悉上海楼市的应该都知道，套均总价少则4000万起、高则上亿的风貌产品相当“小众”。
这意味着，做风貌项目如同刀尖上起舞，稍有不慎就有可能成为“包袱”。
中建壹品虽然不是上海风貌市场的早期玩家，但在不到2年的时间里，就在上海的风貌市场展现出惊人的统治力：
风貌办公中建壹品·华忻坊，创造一个月清盘的“行业奇迹”；
风貌别墅外滩源著·复兴里，碾压级的200%+空间实得率卡位风貌“质价比标杆”；
风貌洋房中建壹品·外滩元境，打破上海风貌产品首开去化套数纪录；
艳姐觉得，想看懂一个房企的真功夫，还是得实地走一圈看看它的产品力是不是靠谱。
这次中建壹品在上海风貌市场的火爆出圈，很大程度上靠的就是这一点：
它们把产品真的做到了极致。
①中建壹品·华忻坊，一个月清盘创造“行业奇迹”；
如果说风貌别墅难卖，那么风貌办公的客群就更加稀缺。
作为中建壹品在上海的首个风貌办公项目，中建壹品·华忻坊却创造了“行业奇迹”：
首开去化9成，当月清盘，提前12个月完成清盘任务。
中建壹品·华忻坊过程效果图，仅供参考，以实际交付为准
如何做到这一点？2个关键动作：
其一是产品形态上的创新。基于“海派会馆”的创新定位，以石库门、广式里弄、花园里弄等多元里弄形态为原型，通过现代设计语言转译，将清水砖墙、红瓦屋面等传统形态与少量的玻璃幕墙相结合，构建具有空间叙事感的风貌场景；
中建壹品·华忻坊过程效果图，仅供参考，以实际交付为准
其二是产品空间上的创新。地下空间约6.6m层高，地上两层每层约4.5米层高，足以对标高端写字楼的尺度感；南向约14~21米的面宽配合浅进深布局，在突破传统风貌建筑采光局限性的同时，实现空间最大实得率超200%。
在风貌办公这个细分赛道，中建壹品·华忻坊不是来卷同行的，它是来另起一行的。
②外滩源著·复兴里，碾压级的200%+空间实得率；
外滩源著·复兴里，是中建壹品在上海的首个风貌别墅住宅。
外滩源著·复兴里过程效果图，仅供参考，以实际交付为准
风貌别墅是上海的顶级业态，主力套均总价大多在七八千万，起步价也要四千万左右，如此高的门槛，自然意味着这是少数顶级购买力的专属产品。
不同于其他房企从产品库中拎出来一套成熟的“模板”复制更新，中建壹品一开始就瞄准了问题的核心：如何在提升风貌别墅产品力的基础上，实现营销破局？
艳姐看到，中建壹品拿出了一个“革命式”产品：
全两层风貌别墅。
在外滩源著·复兴里之前，上海的风貌基本是三层起步，但这种“传统”，带来了风貌别墅的先天“不足”——窄面宽、长进深。
而外滩源著·复兴里通过全两层的设计创新，巧妙“化解”了风貌别墅的先天“不足”。
以建面约188㎡户型为例，通过2层布局，一方面单层面积可以放大到约95㎡，对应的地下室、露台等赠送面积也更大；
外滩源著·复兴里建面约188㎡户型示意，仅供参考，以实际交付为准
另一方面，单层面积的放大，实现了整体面宽加大，进深缩小的户型格局。
最终，通过全两层的设计革新，空间实得率最高超200%，还实现了南向约10~13.5米的阔绰面宽，以及起居室全南向格局。
更为暴击的是，这个动作直接拉低了上海风貌别墅的门槛。
外滩源著·复兴里样板间实景
外滩源著·复兴里的均价约16万/㎡，总价门槛只有2400万左右，相比于主力风貌别墅7、8000万的总价，外滩源著·复兴里在高空间实得率的同时，还实现了：
居住体验、总价门槛上的全面碾压。
③中建壹品·外滩元境，打响上海风貌洋房化第一枪。
如果说前2个项目是从进门就能看出身价，那中建壹品·外滩元境就是那种越看越惊艳的选手。
作为中建壹品在上海的首个TOP级的元境系作品，第一眼看上去，它的洋房形态确实只是一张通往高端改善盘的门票，但仔细一瞧，这门票缝儿里写满了四个字：
顶豪体验。
中建壹品·外滩元境是典型的上海风貌肌理，但它在风貌基础上，做了一个上海所有房企都不曾有过的产品创新：
3层风貌洋房。
中建壹品·外滩元境过程效果图，仅供参考，以实际交付为准
这么做的好处也非常明确：
其一，保留了风貌别墅的形制；
其二，实现与别墅媲美的最大约208%的空间实得率；
其三，将风貌产品的门槛降到1000万+，而且还是精装交付。
这意味着，中建壹品·外滩元境实现了以高层公寓的价格，进阶到风貌别墅的居住体验。
这个绝无仅有的创新，让风貌别墅高总价、高门槛、去化难的“潜规则”，被中建壹品·外滩元境巧妙化解。
中建壹品·外滩元境样板间实景图
艳姐也大胆预测，中建壹品·外滩元境或许将打响上海风貌“洋房化”的第一枪。
看完这3个风貌项目，艳姐不禁感叹：
中建壹品，是真会“看人下菜碟”。
不靠复制粘贴，而是用3种打法，打动3类人：
想要墅居体验，它用外滩源著·复兴里慢慢展开聊；
想要滨江办公，它用中建壹品·华忻坊搭建海派公馆；
想在性价比的基础上追求墅居体感，它用中建壹品·外滩元境开创了风貌洋房。
说白了，就是无论你在哪、你是谁，中建壹品都能给你一套匹配的答案。
你看，短短2年，持续深耕杨浦的中建壹品，竟然持续进化迭代出了风貌办公、风貌别墅、风貌洋房3种业态，而且一个比一个能打，中建壹品也当之无愧的成为：
上海风貌业态“全能王”。
某种程度上说，中建壹品，已经成为风貌产品创新的“代名词”。
毫无疑问，上海风貌市场，正进入“中建壹品时间”。
02
“反周期”操盘
一场颠覆行业的营销革命
操盘这件事，说到底，是企业战略的最后一公里，也是最容易翻车的一公里。
风口上的项目好推，但在当下这个市场，能逆风出击、还打赢漂亮仗的，才是真正的硬实力。
有人看到他们数据漂亮：开年首开，逆势热销；
有人羡慕他们打法密集：话题频出，节奏凶猛。
然而，在看完中建壹品·外滩元境的首开表现，艳姐身边不少同行的第一反应不是羡慕嫉妒恨，而是深深的震惊：
从来就没有不好的市场！只有无法创造奇迹的房企！
在艳姐看来，这份亮眼成绩的背后，是市场下行期，中建壹品敢于打破“低价走量”的惯性思维，通过“精准定位+极致营销”重构市场竞争力，以“反周期”操盘撕开市场缺口。
①塑造产品灯塔，做足豪宅调性；
中建壹品在上海有个共识——
项目价格或有高低，但产品调性必须高端。
因为归根结底，他们的目标不是促销，而是塑造。
当你走进中建壹品·外滩元境展示中心，第一感受不是销售话术，而是细节中的温度、艺术馆级的氛围和品牌本身的质感。
中建壹品·外滩元境展示中心实景
整个展示空间不急着转化客户，而是把他们带进一个关于风貌生活方式与审美体系的场域。哪怕只是短暂停留，也能清楚感受到，这和市面上的风貌产品，完全不是一个气质层级。
这种“先立调性、再谈转化”的打法，很多房企想学，但未必学得会。
②线上线下联动，精准客户转化；
别看中建壹品·外滩元境是高端形象，但传播节奏却非常人间烟火。
每一波动作背后，都有一套清晰的逻辑链：节点怎么定、平台怎么选、语境怎么抓，全算得明明白白。最终，再用一套线下场景，把品牌真实落地。
他们打通线上线下的获客矩阵，传播项目声量，触达潜在客户，在前期展厅阶段就“未开先火”，样板房没开就客户爆棚。
一方面线上破圈，项目自有主播抖音、视频号双平台直播，并搭建直播+小红书+微信推广矩阵，集团创新性创立风貌数字营销团队赋能，放大流量底盘。
一方面线下深耕，基于深耕杨浦优势，通过外展、外呼、推荐等，做深做透本地和外溢客群。
而到了示范区开放时，立刻把重心转向“体验感”，一边打磨现场服务，一边提前铺设圈层，让客户真切感受到：这项目，不只是“看着好”，住起来也一样舒心。
纵观整个项目，不管是发布案名、开放，还是取证，几乎每一步都能在社交媒体上引发热议和转化。
你说这是营销和传播厉害？其实核心是策划团队太了解客户和市场了。
这战略水平，说实话，艳姐不得不表示大写的服。
③营销以快制胜，节奏拉到极致。
中建壹品·外滩元境的推盘节奏，说是“拼命”也不为过。
8月29日正式拿地，9月17日发布案名，11月15日开放城市展厅；
进入12月，开放示范区和样板间，1月取证、开盘。
从拿地到首开，前后仅4个多月时间，而且还是操盘难度极大的风貌项目，放在其他项目上，这是个不可能的数字。
其节奏之密、衔接之紧，可见一斑。
举个例子，示范区和样板间是最能打动客户的环节，在时间紧、任务重的现实压力下，中建壹品华东区域团队展现出了相当极致的品质把控能力，执行总经理亲自坐镇一线，带着区域领导班子深度参与示范区、样板间打造，大到材料怎么选、工艺怎么定，小到软装怎么摆、细节怎么磨，方案一条一条的过、每天现场复盘把控。这种与时间赛跑、玩命死磕品质的狠劲，最终仅用了3个多月，做到示范区和样板间的惊艳亮相。
正是这种自上而下紧密协同、自下而上执行到位的“精准定位+极致营销”打法，也成就了中建壹品·外滩元境的逆势标杆之战。
当机立断、行动果决、节奏精准、风格大胆，这不仅是单个项目的胜利，更是中建壹品“敢为天下先”作风的集中彰显。
03
中建壹品·外滩元境
颠覆上海风貌豪宅天花板
关于中建壹品·外滩元境的成绩，艳姐听到过业内也有过不少“酸葡萄”的声音：
不就是运气好，以较低的价格拿了烫金的地块嘛？
但事实是，从去年上海风貌产品的真实数据来看，前11个月上海风貌产品取证约800套、认购约500套，平均认购率62.5%，去化率还要远低于这个数字——简言之，还真不是有块好地就能随便卖的。
抛开地块本身，中建壹品·外滩元境到底赢在了哪里？
艳姐觉得，答案的核心是项目对市场的3大颠覆性重塑。
①改写风貌法则：风貌洋房，重塑墅居生活新物种；
中建壹品·外滩元境地处杨浦滨江九宫格之中，容积率1.4、限高12~15米……典型的低密风貌产品。
中建壹品在拿地之后，并没有按照其他房企以风貌别墅的逻辑打造项目，而是锚定一个核心：
如何给到客户风貌别墅之外的另一种选择？
将传统的风貌别墅做了“一拆三”处理。
这也是中建壹品在上海独创的：
三层风貌洋房。
中建壹品·外滩元境户型示意，仅供参考，以实际交付为准
所以我们能看到它既具备别墅的空间体感，地上首层做到了地下室+花园，二层带空中露台，三层还有惊喜空间的布局结构；
中建壹品·外滩元境过程效果图，仅供参考，以实际交付为准
又有高层的生活质感，像别墅没有的入户大堂、入户双玄关收纳系统，甚至做出了高层住宅才有的满飘窗通透格局。
中建壹品·外滩元境样板间实景
这种融合，也诞生了前所未有的风貌新物种。
②改写空间法则：层层退台，最高约208%的空间实得率；
在打造中建壹品·外滩元境的时候，有一个核心逻辑：
通过空间的超级融合，将每一层户型的价值放大到极致。
一个关键动作——层层退台。
在一层的南向花园，他们做了一个别墅特有的耳房设计，耳房不仅被花园包裹，甚至享有270°景观视野；
而在二层，在保持室内空间完整性的基础上，在一层耳房的位置做成了一个和阳台连通的退台空间；
在三层，在保留三房格局的基础上，打造了一个南向阳台，并向上拓展了一个最大层高约3.6米的可拓展空间。
中建壹品·外滩元境过程效果图，仅供参考，以实际交付为准
最终实现了一层向下扩展、二层向外扩展、三层向上扩展的空间格局。
效果也非常直接——空间实得率的大幅提升，能做到最大约208%的实得率。
中建壹品·外滩元境样板间实景
而每一层，都因为这决定性的超高空间扩展性，拥有了截然不同的生活方式，实现对市场真正的“降维打击”。
③改写生活法则：超级户型，重构人居功能哲学。
作为上海首个风貌洋房产品，中建壹品·外滩元境对风貌规则的理解和挖掘，几乎做到了极致，身处样板间你会有个强烈感受：
这绝不仅仅是得房率纸面数据上的增长，而是日常人居体验的跨越式升级。
在建面约139㎡的二层平墅户型中，通过LDKB一体化设计，形成一个约40㎡的超级客餐厅空间，极大提升了空间场景的可能性；南向客厅约5.2米的面宽，配合约3.3米的超大层高，空间的尺度感被放大到极致；主卧也采用了酒店化套房设计。
中建壹品·外滩元境建面约139㎡户型样板间实景
更夸张的是，他们还做了一个南向超大露台，并与客厅阳台连通，形成一个X灵动空间。
这样的设计，最终带来了空间实得率的大幅提升。
艳姐大致算了下，建面约139㎡二层平墅户型的实得率大约110%，相比于传统80%得房率产品增加了约40㎡的实得面积。
139㎡的户型，硬是做出了市面上180㎡产品的尺度感。
中建壹品·外滩元境建面约139㎡户型样板间实景
按照项目12.8万/㎡的均价，相当于近500万的空间附赠，这种真金白银的获得感，吸引力还是相当大的。
建面约110㎡的二层平墅户型也同样有诸多巧思：南向约11米面宽、3开间朝南、约30㎡的客餐厅空间；
中建壹品·外滩元境建面约110㎡户型样板间实景
而且南向露台+阳台连通，形成可以打开、约20㎡的户外“空中花园”；实得率超100%。
中建壹品·外滩元境建面约110㎡户型样板间实景
更核心的是，项目还做了精装交付：
像建面约139㎡户型，整面维多利亚绿奢石的背景墙，美诺的厨电3件套；建面约110㎡户型的嘉格纳3件套+利勃海尔冰箱等等，颜值和装标相当在线。
说实话，在中建壹品·外滩元境，艳姐看到了太多改写规则的“上海首创”：
不管是首个风貌洋房，还是层层退台式设计……
正是这种产品敢突破、敢于立标杆的产品思维，最终成就了中建壹品·外滩元境首开去化112套、刷新上海风貌首开去化套数纪录，也强势宣告：
上海风貌的“新王加冕”。
结语
过去2年，中建壹品连落3个风貌项目，但战略高度聚焦：
深耕杨浦滨江。
杨浦滨江实景
短短2年，中建壹品就完成了从风貌办公到风貌别墅，再到风貌洋房的全业态迭代进化，更像是一部杨浦风貌的“百科全书”。
所以，你再回头看这一轮中建壹品在上海的爆发，艳姐觉得，它绝对不只是踩中了哪块地、做对了哪个盘那么简单。
它其实是在用一整套体系化的能力，打出了一张张完全不同、却同样叫好的答卷。
如果不知道风貌产品怎么做，那就先跑到中建壹品的项目上去看一看：
看它在不同区位、不同定位下，怎么把产品一一落到实处；
看它的每个细节是不是都经得起推敲，从图纸到现场是否都能拿到高分。
而读懂中建壹品在上海的打法，就是读懂中建三局“敢为天下先，永远争第一”的关键切片。
中建壹品这次，打出的真是一套漂亮的组合拳。
当然，中建壹品·外滩元境的故事到这里还没有完，后续还会推出双拼、楼王等房源，价格大概还会向上走。会不会再次惊艳市场？我们也拭目以待。
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主编：张艳
责编：Eric
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