前几天群友高度讨论了南二环的房价，切入点就是海纳新潮，看上去这个项目的二手已经大幅低于目前周边的新盘，那就顺着这个话题聊聊。
二手情况
近期成交一套127平，精装单价1.48W，询问房源情况，14楼。
当年项目的一手售价高达2.8W左右。
对于海纳新潮当初的定位，主打就是南二环的限高高得房率，配合当时融信惯用的飘窗+设备平台，整体得房率都不错。
户型设计也非常主流，2T4就是标准连廊产品，2T2就是标准独梯产品。
依靠靠近地铁的优势，在当时是南二环外环最贵的新盘。
项目经历了几次舆论争议，首先就是北面的庙宇事件、然后是房企暴雷，再然后就是大雨被淹。
从群友反馈来看，B区是保交楼，交付情况一般。
只不过如今再看项目的价格，可谓是击穿了底限。
查看项目近1年的房价表现，年初群友发的信息是工抵房6折，87平-全款145W，单价1.62W。
项目交付后的二手成交商品房1.7W左右。
这次的1.48W，即便有未满二的增值税，依然是击穿了底价。
总价185W，买一个独梯小高层的精装四房，这对比周边新盘会如何？
四大金刚
伴随着这样的价格冲击，板块在售的四大金刚，目前主要是北源云筑、左海望悦。
成交均价，近期望悦是2.2W，北源云筑2.4W，此前的映南台2.2W。
除了建总尚璟做纯刚改起步外，这三个项目的定位与海纳新潮B区可以说是非常接近，甚至一样。
主打就是2T4连廊，中户89平端头110平左右，2T2户型就是125平以上。
刚需+刚改的混合搭配。
四大金刚由于没赶上新规，所以这些项目的整体品质得房率，与前几年板块的新盘其实没有太大差异。
由于现在内卷，稍微对公区做了一些升配，园林加强了一下，架空层做了一些配套。
简单理解就是：融创福州府的公区+海纳新潮的户型。
当海纳新潮1.48W，在对比四大金刚，其中左海望悦直线距离800米，在售2.2W，差价7K。
并不算出众的社区，以及一般的装标，是如何在大价差下销售？
这时候再看看四大金刚的去化情况：
2023年3月左海望悦启动网签开始，四大金刚开始进入网签系统。
目前过去34个月，近3年时间。
简单回顾一下历史，在上市初期，尚璟、北源、望悦，三个项目差不多时间先后上市。
首开价格，望悦精装2.7W，北源云筑精装2.8W，尚璟毛坯2.7W。
望悦第一个上市，前几个月数据还算可以，后来就开始个位数。
北源除了首开第一个月，随后长达一年都是月均个位数。
两个最大体量的新盘，月均都在个位数，无疑对板块信心是很大的冲击。
当时，整个板块的去化数据全部依靠江南尚璟。
虽然是毛坯，定价与另外两个接近，但是依靠更好的门槛定位，加上部分洋房设计，以及115，125平，不算过大的面积差。
江南尚璟成了最大的受益者，也因为价格定的过硬，导致2023年7月开始，长达大半年板块去化数据都偏差。
这也是四大金刚的至暗时刻，其他板块没有大体量供应，楼市还有一点量，这里成了福州楼市最惨的存在。
2024年下半年，随着尚璟大部分去化，映南台上市，给出毛坯定位，加上压低售价的偏刚需定位。
项目跑量情况量化，此外的榕发也在那个时间，对在售新盘都开启新一轮的调价等变化，从揽湖、誉湖再到北源，都做到大幅跑量。
就这样四大金刚进入相对平稳的去化周期，持续了近一年。
随着映南台去化大部分后，望悦靠着现房的状态，以及福州刚需产品见底，周边新盘也没有过多89平等产品。
开启了一些反弹走势，近3年网签1893套，月均55套。
最近2个月，板块的表现依旧不错，望悦、北源都排在网签前列。
12月目前第一是望悦的32套。
这里没有新规的加持，没有所谓的下层会所，泳池等。
加上不远处的次新二手差价近7K的存在，到底为何还能吸引购房者？
首先就是供需关系，南二环作为最早的四大金刚，不过这两年板块以及周边的供应情况如何：
板块从四大金刚开始，3年多时间周边的供应相对短缺，大面积都在城南，但是这些新盘对板块的冲击忽略不计。
以南二环一带为例，只有新榕拿下的两幅江南CBD南侧的小地块，以及榕发在后坂的小地块，周边环境远不如四大金刚。
接着是今年的地块，南江滨2幅、老仓山一幅，从拿地和条件来看，基本锁定了做大户型改善。
最终也就剩下四大金刚周边的两幅，左海缦和公馆58亩，也是给改善定位。
唯一有憧憬的就是近期刚拿地的榕发纯商，位于中骏世界城南侧，只不过面积仅26亩。
盘点一圈下来，对比金山、鼓台、二内晋等爆发供应，南二环四大金刚周边的供应实际是空窗期，后续大部分地块都不大，都是改善定位。
这样的背景下，四大金刚的去库存压力也就有所缓和，这是供应端的利好。
接着就是片区的规划优势，北园东升旧改，构造了成片开发的区域，特别在南二环这里的城市界面一直被诟病。
北园东升成片开发，路网完善后，相对的界面干净了不少，特别对比郭宅后坂、以及江南CBD南侧，周边依旧充斥着大量厂房、园区、棚户区。
加上二环内的路网隔离，虽然不算远，但是心理感观上依旧会产生差别。
还有最主要一点，市场对新盘一直都是偏爱，加上整个大福州刚需供应本就低，这里靠地铁+SM+二环内+低密的优势，也足够吸引刚需市场。
盘点总结
对于四大金刚，虽然没有赶上好时代，但是好歹也半只脚从泥坑拔了出来，对比后续的高宅、三远、西园，这里算是强上不少。
目前89左右的库存，映南台28套，北源云筑A区25套，云启-112套，望悦-176套，合计300套左右。
108平以上的库存，映南台77套，北源云筑A区309套，云启-140套，望悦-237套，尚璟66套，合计800套左右。
目前整个福州主体也是改善新盘为主，即便非纯改善也是刚改为主，比如新榕江和阅等，这也让板块100平以下，特别89左右的三房两卫，成为相对有优势的产品。
当然，一公里内，靠外围品质偏差的次新，200W买独梯的四房，还是买区域更新更近配套的连廊小三房？
这确实是一个有趣的选择，目前市场新盘，很容易被拿来与周边房龄大的二手做对比，这里对比的却是房龄很新的二手。
这时候，不知道购房者会如何选择，至少目前来看，好像四大金刚并未被过大的影响。
这可能就是新盘市场。
题外话
如果说四大金刚是界面相对清楚的居住区，那郭宅后坂江南CBD南侧，都是工业园区伴着住宅。
这种形势，与目前金山板块略有点相似。
这种距离并不远，界面略有差别的片区，差价到底多少更合理？
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