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今天（1月22日），未来科技城置业与贝好家合作开发的昌平能源谷项目官宣案名：未来城·星寰时代。

这次宣传片比较明确的透露了自己的产品定位：献给向上青年。

简单来说，就是定位附近产业中的刚需家庭。

未来城·星寰时代的位置就在未来科学城产业核心区的南区，这个地块在2025年11月19日，由未来科学城置业以12.426亿元底价摘得，后续引入了贝好家合作开发。

一、地块背景与产品定位

歇甲村地块由中建智地与未来科学城联合体于2025年竞得，楼面价约2.85万元/㎡，规划建筑面积超10万平方米。项目定位为“四代住宅”，主打高得房率（90%-95%）与功能性户型，覆盖78-130㎡二至四居。其中78㎡三居总价控制在390-430万，130㎡四居配备私家电梯厅，精准对接刚需与改善需求。

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二、核心规划亮点与差异化竞争力

1. 低密设计与人居升级

项目容积率仅2.1，显著低于周边同类项目（如东小口龙樾海序容积率2.8），为昌平南稀缺的低密地块。户型设计强调空间效率：78㎡三居实现两面宽布局，90㎡三居配备双卫，130㎡四居采用“四叶草”格局，兼顾私密性与实用性。

2. 双轨交汇交通优势

地块距地铁17号线天通苑东站约1公里，3站直达望京西，7站连通工体；同时毗邻规划中的18号线（13号线扩能段），未来可快速衔接海淀上地、西二旗。双轨覆盖大幅提升对朝阳、海淀就业人群的吸引力。

3. 生态与规划红利

项目北邻温榆河公园，东靠清河景观带，生态资源突出。周边规划“超级新北苑”城市更新项目，拟通过花园城市理念重塑区域界面，远期价值潜力显著。

三、市场环境与竞品对比

歇甲村地块面临三重挑战：

·内部竞争：昌平南库存高企，朱辛庄板块依托产业人口去化强劲，东小口凭借地理优势分流客源。

·价格压力：北七家等国贤府项目均价5万/㎡，歇甲村若定价超5.5万/㎡需依靠产品力突围。

·配套滞后：当前教育、商业资源依赖外围输入，规划中的学校、商业综合体落地时间存不确定性。

四、购房决策建议

·适配人群：

海淀/朝阳通勤的刚需家庭可关注78-90㎡户型，控制总价在500万内。

改善群体优先选择110㎡以上户型，注重低密属性与生态资源。

·风险提示：

板块供应集中，需警惕同期项目价格战。

开发商需明确配套建设时间表，规避规划延迟风险。

结论：歇甲村地块以“低密+双轨”形成差异化优势，但需在配套兑现与市场竞争中证明长期价值，购房者应优先选择地铁1公里内、开发商资金稳健的房源