先把话撂这：现在还敢吹“10万一方”的，不是勇，是不识相。
鸿璟台开盘遇冷这一下，像一盆冰水，直接泼到阅璟台头上
听同行说，操盘手晚上都睡不好觉。
你问我真假？我也没趴他枕头底下。
但同行描述得太细、太像那么回事了
我愿意信：压力大到失眠，这很合理。
因为这年头，市场不跟你讲情怀，只跟你讲成交。
鸿景台遇冷
鸿景台这事，本质很简单：
改善客户不是没钱，是不傻。
开盘遇冷这种信号，往往不需要看太多花活：
- 你产品吹得再天花乱坠
- 你“圈层”“豪宅底盘”喊得再响
- 只要价格和现实脱节，市场就会用冷场回应你。
更要命的是，鸿景台的冷，不只是一个盘的冷。它会直接影响旁边所有“还在做梦”的盘
尤其是像他兄弟——阅璟台这种本来就靠吹风价抬身价的。
阅璟台开不了盘：不是“节奏”，是“价格不敢落地”
现在网上对阅璟台吹风价的质疑，已经不是“杠精挑刺”了，而是市场共识在形成：
吹风10万？开什么国际玩笑。
很多人讲得很直白：
“顶多值5万。”
这句话虽然刺耳，但它的逻辑很朴素：位置、竞品、成交价锚定摆在那，你凭什么跳空？
（校长26年1月12日16:30项目实拍）
而且我跟你讲，自媒体恰饭把它吹成“10万豪宅底盘”，听听就算了。
买家现在的心态很现实：
你PPT可以画，钱我是真金白银要掏。
所以才会出现现在这种场面：
- 原定节奏拖了又拖
- 认筹人数凑不够
- “不开盘”变成最体面的自我保护
这不叫战略，这叫心虚。
校长亲身走访附近中介，得到的猜测是这样：以往越秀都是高开低走，自从番禺鸿璟台开盘遇冷之后，有可能会改变策略，怕首开不好会挨领导骂。
且他们的预测，比校长还狠：预测开盘会有4字头特价
天河壹品这一刀：直接把阅璟台的脖子卡住了
真正让阅璟台难受的，不是网上骂它，是隔壁天河壹品猛地往下砍价。
你看天河壹品现在给客户报的价：
- 120㎡主力户型，区间价 680-690万
- 过去市场认知 730-770万
- 一来一回，50万级别的变化是明牌。
更夸张的是，现场再重新算价后，在特定条件下甚至算到：
- 单价 5.5-5.6万/㎡（个案，但足够致命）
- 等于一套120㎡的房子，从740万的认知，出现670万级别可能性
- 这不是小优惠，这是80万级别的决策级差。
你把这个数字摆在改善家庭面前试试：
80万，不是多买两台车，是能让一个家庭直接换一条赛道。
所以我说得夸张点：
天河壹品这轮降价，就是提前给阅璟台挖坑——人会往更确定、更划算、更好兑现的地方涌过去。
你阅璟台还想“吹风7-10万”？那你就是站在坑边喊口号。
真正要命的，是保利天瑞的二手“跳水”
新盘不怕嘴硬，
最怕二手给你画锚点。
现在的现实是：
- 保利天瑞
- 从 10万+ 跌到 6-8万/㎡
- 有房源 143㎡亏300万
- 业主疯狂降价，成交依旧冷
这意味着什么？
意味着市场已经明明白白告诉你：
6-8万，就是你绕不开的天花板。
你要是敢卖8万以上，
买家只会一个动作：
不骂你，也不买你。
校长观点更直接：吹风10万不是贵，是离谱
我不拐弯了：
吹风10万这事，本质就是开发商和自媒体、中介一起合谋“抬轿子”。
他们抬得很开心，因为广告费到账。
但买家不抬轿，买家只会掏出计算器，然后走人。
你看现在的现实：
- 鸿景台开盘一冷，说明市场不吃这一套
- 天河壹品猛降，说明竞品直接把锚点打穿
- 阅璟台拖着不开，说明自己也知道报出来会难看
（校长26年1月12日16:30项目实拍）
校长在现场看到，
通往样板房的门紧锁
不给任何人看，生怕泄露天机
你说营销总睡不着？
我不敢百分百保真，但现在我愿意押一把：大概率是真的。
因为这局面，换我我也睡不着——
一边是吹上天的KPI，一边是冷冰冰的认筹表。
（校长1月12日项目实拍：清闲到抠手的美女）
阅璟台不回到“5万段”，基本就是自取其辱
我预测它合理成交：
别超过5万。
超过5万，你就得拿出“比天河壹品更硬”的兑现力、更稀缺的不可替代性。
但问题是——你拿不出来。
你要反驳我也行，欢迎。
但你先回答一个问题：
当天河壹品的价格体系都能磨到5.5-5.6的个案区间时，
阅璟台凭什么“吹风7-10万”？
凭海报更大？凭PPT更炫？凭自媒体吹的天花乱坠？
（校长26年1月12日16:30项目实拍）
买家现在不吃“故事”，只吃三样东西：
1）价格锚点（竞品给了）
2）兑现确定性（现房、可见、可算账）
3）流动性（未来有人接盘）
阅璟台现在最缺的，就是第1条：你开价就会把自己暴露。
（校长26年1月12日16:30项目实拍视频）
最后一句，送给所有“恰饭吹盘”的
我现在越来越确定一件事：
广州的改善盘，不缺设计稿，不缺故事，最缺的是一句人话，别以为拿一块地皮，画两张PPT，就以为能卖房子了。
市场不跟你争辩，市场只会用“冷”告诉你：
你吹得再大声，买家不掏钱，就等于零。
阅璟台最好的选择，不是继续吹，而是赶紧回到现实：
把价格打到买家能下手的位置。
不然，营销总，操盘手不止睡不着......
饭碗怕是都未必保得住。
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