“买在无人问津处，卖在人声鼎沸时”。
这句话出自《聪明的投资者》一书，作者是格雷厄姆。格雷厄姆乃巴菲特之导师，其书中所述价值投资之理，深得世人推崇。
这句话的意思是，在市场低迷、无人问津之时，方是买入之良机；而市场高涨、人声鼎沸之际，应为卖出之时。此乃价值投资之精髓也。
可以说，一名有成就的投资者往往都是深得其理，并在实践中严格加以执行的。
在股市中，相信很多人听过两个著名案例：
1.在1929年股市狂热时期，洛克菲勒在一次擦鞋时，听到擦鞋童都在推荐股票，意识到市场已陷入非理性繁荣。他立即卖出所有股票，成功避开了随后到来的股市崩盘，保全了巨额财富。
这一故事被收录于《洛克菲勒写给儿子的38封信》，成为“卖在人声鼎沸时”的经典范例。
2.2008年金融危机期间，全球股市暴跌，多数投资者恐慌性抛售。巴菲特却反其道而行之，大举买入美国优质企业股票。他坚信短期困难不影响长期价值，随后美股在2009年开启长达11年的牛市，其投资获得丰厚回报。
这一操作完美诠释了“买在无人问津处”的核心思想。
当然，我们的大A也多次验证这句名言的价值所在。实际上，既然都是投资，这句话也完全适用楼市。
下面简单梳理一下，我国房地产快速发展27年来的几次波谷、波峰，由此给我们把握买房、卖房关键时间节点什么启示呢？
3次主要波谷：
1.2008年第四季度至2009年初。
成因：受美国次贷危机引发的全球金融风暴影响，我国出口大幅下滑，经济增速放缓。房地产市场随之陷入低迷，2008年商品住宅销售面积和销售额均出现显著下滑，部分城市房价出现回调，部分区域跌幅超过30%。 这是房地产市场化改革后首次全国性市场调整。
2.2014年，以杭州房价下跌为标志性事件。
成因：此前几年的持续建设导致部分城市（尤其是三四线）库存积压严重，需求端因前期透支和调控政策而趋于谨慎。
杭州房价的率先下跌被视为我国房价首次“市场化调整”，并迅速蔓延至全国，部分城市房价真实跌幅超过20%。这次调整最终促使中央在2015年推出“去库存”政策，开启了下一轮行情。
3.2021年下半年开始至今，进入深度调整期。
成因：此轮下行是长期积累的结构性问题与政策转向共同作用的结果。
一方面，前期“涨价去库存”政策透支了部分需求，加上过快的价格增长与收入增长缓慢形成顶背离。
另一方面，为防范金融风险，监管部门自2020年起对房地产企业实施“三道红线”融资管控，同时对银行信贷进行房地产贷款集中度管理，导致房企融资困难、市场预期发生根本性转变。
3次主要波峰：
1.1998年房改后—2007年。
成因：1998年终止福利分房制度，全面推行住房分配货币化，彻底释放了被压抑的住房需求。
与此同时，我国城镇化率快速提升（从30.4%增至44.9%），城镇人口年均增加超2300万，叠加经济高速增长（GDP年均增长超13%）和居民收入显著提高，共同催生了第一轮房地产牛市。
2.2009年—2014年。
成因：为应对2008年金融危机，国家推出“四万亿”投资计划，并实施极度宽松的货币政策（M2增速高达27.7%），新增信贷规模激增。房贷利率大幅下调至5%以下，刺激了购房需求。2009年商品住宅销售面积和销售额均创下新高，房价同比涨幅达25%。楼市在宽松信贷环境下仍维持了较长时期的上涨。
3.2015年—2021年。
成因：为应对2014年后的库存压力，中央实施“去库存”政策，配合棚户区改造货币化安置，有效释放了大量购买力。同时，货币政策保持相对宽松，一二线城市房价率先大幅上涨，并带动全国市场。
此轮上涨中，部分城市房价实现翻倍，是迄今为止规模最大、影响最广的一轮牛市。
不难看出，历次波峰、波谷都有许多共性的地方。这也是本文对未来买卖房时机把握的几点思考。先看四点共性：
第一，城市化不是房价上涨的决定性因素。
虽然说我们房价长达27年的螺旋式上涨，都是围绕城市化率不断提升展开，但仍旧出现了几次较大的波峰波谷。
第二，房价遵循“涨多了就会跌，跌多了就会涨”规律。
这跟我们股市比较像，涨多了，获利盘增多，会出现抛售。价格上涨过快，买方的收入没跟上，对买房的决策越来越谨慎，导致观望的人越来越多，房价就会进入调整。
同样的道理，价格跌多了，跌出性价比了，抄底者逐步进场，房价开始脱离谷底，形成新一轮上涨。
第三，调控政策是影响阶段楼市走向的决定性力量。
楼市过热，势必招来严厉的政策打压。楼市过冷，房价下跌过快，救市政策又会相继出台，呵护市场回到正常轨道上来。
第四，货币超发是房价上涨的根本原因。
这个没什么好说的，几轮房价大涨都是因为宽松的货币环境。期间无论是货币供应M2增长速度，还是数万亿的经济刺激政策，水满则溢。房地产关联的数十个行业都涨价，构成成本都在提高，房价没有不涨的道理。
这里也提一嘴，有人说，你说的这四点没有考虑到出生人口减少和城市化放缓因素，其实我不是不考虑，我一直认为，人口和城市化只是房价上涨过程中的加分项，并不起决定作用，就拿发达经济体美国和日本来说：
美国1970年的城市化率就达70%了（现在已经超过80%），比我们现在67%的城市化率都高，你看看美国的房价上涨了多少轮了。
日本老龄化是全球最高的国家之一，65岁以上老人占比超过29%（我国是15%），但经历上个世纪90年代初楼市泡沫（卖掉东京的土地就能买下整个美国）大破裂以后，但后面房价还是涨回来了并超过前高，近几年还在持续上涨。
所以，不要总拿出生人口、老龄化来说事，房价上涨根本原因还是货币超发。
展望未来，我觉得，“买在无人问津时”比较适合当下，买房的关键节点其实已逐步出现了（各城市有差异），原因在于：
1.农历年前一些核心城市房产中介活跃度明显提升，但大部分城市的市场仍然比较冷，很多好房源挂在那里没人问。
2.房贷利率处于历史最低位，说明国家对购房的支持已经达到极限，再下降的空间已不大。
3.2025年货币供应M2同比增长8.5%，净增约27万亿，而且央行还表示，2026年继续实施适度宽松的货币政策。这么多资金流向市场，物价上涨也是水到渠成的事情。
4.央媒在开年第一天就呼吁政策一次性给到位，也就是我们常说的大招，估计快了。
由此可见，最大力度的支持购房政策、非常宽松的货币政策和历史最低位的房贷利率等3大关键因子都已出现，真正的市场底在一线城市和一些核心二线城市已经出现，预计更多的城市也即将出现市场底。
需要说明的是，在市场转折期，虽然不可能出现价格大幅上涨，但总有人时刻在关注市场，当看到市场风向转变，你看中的好房源说不定一夜间都没了。如果确实有买房需求，确实应到多看看市场，留意心仪的房源了。
至于下一波卖房的关键节点，就说一点：是否有提升购房成本的决定性大招出来。
像2021年这波楼市顶峰，当时买房的热情是最高涨的时候，市场上的房贷利率都提到5点几、6点几，而且还有进一步上升趋势，政策打压那么明显，如果你此时还想着往里冲（换房除外），那无异于飞蛾扑火。所以，既然国家要给楼市降温，而且出了最具决定性的工具，你就不要与趋势和政策作对，有多余房子该卖还是要卖。
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