赢商盘点 - 项目
来源 · 赢商网（ID：winshang）
作者 · 郑小清
封面&头图来源 · 福州左海 ·光年PARK
文中图片来源 · 各项目官方
经过前几年的密集布局，福建商业市场开始从高速扩张阶段进入深度调整期。据赢商网不完全统计，2025年，福建共17个商业项目开业，商业形态覆盖购物中心、奥特莱斯、商业街，累计商业体量约106万㎡。
从近五年数据梳理结果来看，2025年福建商业体开业数量首次跌破20个关口，项目规模基本回落至2020年水平——当年全省仅开业15个商业项目，总体量约96万平方米。
回顾2021-2024年，福建商业地产曾连续四年维持年开业21个以上项目的开业规模，2021年和2024年更是达到26个项目的峰值。而2025年的数据“跳水”，折射出多重行业信号：
■ 其一，当下，福建核心城市的商业空间已趋近饱和，新增优质地块稀缺、消费需求增长放缓等因素，迫使开发商从“跑马圈地”转向“精耕细作”。
■ 其二，行业重心正从增量开发向存量焕新转移，通过改造升级激活存量资产价值，已成为应对市场变化的重要策略。2025年，厦门蔡塘爱琴海购物中心、泉州复悦尚柏奥特莱斯两个改造项目就贡献约28万㎡体量，这就意味着2025年增量仅78万㎡左右。
数据说明： 1.统计范围为全国368个城市（不含港澳台）管辖行政区内，于2025年1-12月开业的集中式商业项目，项目类型包含购物中心、独立百货，不含文旅商业及其他类型； 2.统计数据包含新建开业项目、存量改造开业项目、试营业项目； 3.统计时间截止至2025年12月31日。 4.城市商业线级是赢商大数据综合城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业人气及商业未来潜力等因素，对城市商业发展程度评估的等级性划分，共划分为六个等级。本文将商业一线、准一线、二线定义为高线级城市，商业三线、四线、五线城市定义为低线级城市。
01.
Q2、Q4为年度开业主力时段
从开业节奏来看，除厦门韬瑞广场-拾尚里外，四个季度中，第四季度与第二季度分别开出6个、5个项目，成为年度开业主力时段；第一季度以3个项目紧随其后；而第三季度仅2个项目入市。
具体到月份，1月、5月、12月形成三个开业小高峰，单月均有3个项目落地：
1月18日迎来“同日开业潮”，晋江五店市晋文坊、莆田九华广场、三明欢择奥特莱斯三项目同步亮相，打响年度商业开业第一枪；
5月1日，厦门和美天地、厦门蔡塘爱琴海购物中心开业抢占假期流量，武夷山宝龙广场则于5月30日单独入市；
12月19日，泉州鲤城万达广场、三明尤溪万达广场开门迎客，泉州东海万科里也于12月24日开启试营业，为全年商业开业画上句号。
02.
中小型项目数量占比超75%
从统计数据来看，2025年福建开业的17个商业项目中，中小型项目占据绝对主导地位。除了厦门蔡塘爱琴海购物中心、泉州复悦尚柏奥特莱斯两个存量改造项目，10万方以上的大体量增量项目仅SM厦门海沧城市广场、泉州鲤城万达广场2个。
10万方以下的中小型项目占比超75%，其中3万方以下的微型项目达6个，3-5万方项目2个，5-10万方的项目5个。
这一现象背后，是市场供需关系与行业逻辑的深刻转变。当前大体量项目普遍面临招商难度攀升、运营成本高企、同质化竞争加剧等多重发展压力，相比之下，中小型项目对土地储备与资金投入的要求更低，业态调整灵活度更高，这对于资金实力有限、抗风险能力较弱的中小开发商而言，无疑是“缩量时代”的务实选择。
03.
厦门开出5个商业项目
福州增量不足10万平
2025年，福建商业市场迎来多个知名连锁品牌项目落地，涵盖万达广场、SM城市广场、爱琴海购物中心、和美天地、宝龙广场、尚柏奥特莱斯等。从城市布局来看，这些项目广泛覆盖福州、厦门、泉州、莆田、南平、三明、漳州7个地市，区域商业发展呈现差异化特征。
厦门以5个落地项目位居全省首位，商业总体量达34.5万平方米（其中包含存量改造项目12万平方米）。与2024年（全年14个项目开业，商业体量近68万平方米）相比，2025年厦门开业项目数量同比下降64%，商业体量同比缩减约49%。
具体来看，5个项目中仅厦门蔡塘爱琴海购物中心、厦门韬瑞广场·拾尚里2个项目落地岛内，其余3个均布局岛外，岛内商业增量仅2万平方米。这一数据直观反映出厦门岛内商业已趋于饱和，岛内外商业格局正逐步走向均衡的发展态势。
值得关注的是，2025年10月1日起，厦门五缘湾乐都汇购物中心正式更名为五缘湾悦都汇购物中心。而项目引入的福建首家京东MALL也在10月31日正式开业。据悉，京东MALL落地五缘湾悦都汇购物中心1层至3层，总面积约3万平方米，引进全球一线品牌约200多个，超20万种商品，涵盖潮流家电、家居家装、数码电脑等多个品类，并融入电竞游戏、美妆个护、咖啡体验等多元业态。这一全新业态的入驻，也进一步丰富市民的消费选择与体验场景。
福州2025年仅开业福州左海·光年PARK、福州榕发悦动广场、福州橘园洲万科里3个项目，累计商业体量仅9.75万平方米，前两个均为非标商业。对比2024年的6个开业项目、38万平方米的总商业体量，2025年开业数量同比下降50%，商业体量同比大幅缩减74%。
其他地市方面，泉州开出4个项目，累计商业体量33.67万平方米（含存量改造）；三明2个；莆田、南平、漳州各1个，非核心城市的商业活力逐步释放。
部分项目赏析
SM厦门海沧城市广场 ：
“首店+特色” 的多元消费场景
作为SM中国深耕鹭岛24载后的岛外战略首作，SM厦门海沧城市广场位处马銮湾新城西片区的核心区域，建筑设计保留一贯的利落质感；内场空间以暖木色系为基调，点缀清新绿植，营造舒适惬意氛围；外场景观则呼应厦门滨海城市特质，融合海浪、浪花元素设计，迸发生态活力。
清新舒适的氛围感之上，项目通过“首店+特色”策略，打造出多元消费场景。200+品牌覆盖福建首家名创优品（甄选旗舰店）、福米福蜜、牧策、跃鼎鲜；厦门首家Adidas Mega Plus、尹珍珠、纳云果、霸王茶姬（宠物主题店）、横店影城等；海沧首家大疆、NEW BALANCE、MLB、魅KTV、引序书店、头号玩家、8900桌球会馆、猫生万物、泰谷町、八合里、荣先森、寻找茉莉、师烤豆花烤鱼、达美乐披萨、KUMO KUMO、池奈等，各层级首店达90余家。
在宠物成为当代人重要情感陪伴的当下，项目以「宠物友好商场」设定直击养宠人群内心需求，不仅提供宠物用品租借服务，配套宠物友好电梯，更在户外打造宠物游乐园——嘻萌公园，并首创厦门室内宠物洗手间，全方位保障毛孩子与主人的无忧出行体验。
值得一提的是，项目运营上，SM中国将以「岛内外项目联动」为核心，打通商业运营全链路。除持续联动优质品牌资源，将岛内成功合作的品牌充分导入海沧项目甚至推动升级外；更为重要的是，岛内外项目之间全面实现“会员身份”、“积分积累”、“积分使用”的互通。与此同时，两项目也将全面启动营销资源的协同赋能，以打造差异化的沉浸式体验。
厦门和美天地：
7天×24小时澎湃乐活新中心
厦门和美天地，是中交投资在厦门打造的首个商业项目。项目正居集美新城中轴核心，是厦门和美综合体的购物中心部分，商业体量6万㎡。
项目以城市文化基因植入为商业运营内核，在建筑设计上将城市特色元素融入其中，特别打造融合山川、岛屿、海洋等城市特色元素的场景空间，尽显厦门自然与人文的双重魅力。
在此基础上，围绕“7天×24小时澎湃乐活新中心”定位，项目引入SFC上影国际影城（区域首店）、星聚会KTV（福建首家X-PARTY店）、乐斗星空（福建首家形象概念旗舰店）、RANGLO安格斐健身（集美首家普拉提私教概念店）、13DE MARZO旗下潮牌集合店ZERO SIEVERT（福建首店）、杉杉旗下高化集合店BEAUTY33（福建首店）、美式复古校园辣妹风服饰品牌Discus Mart（福建首店）、美式复古潮流品牌NEWJNXS（福建首店）、青春少女鞋履品牌MASOOMAKE（福建首店）、悦来福东山海鲜（岛外首店）等120余家品牌。其中，福建首店20%，区域首店15%，打造出集潮流、运动、生活、社交于一体的乐活能量场，满足不同圈层的多元消费需求。
福州左海 ·光年PARK：
城市微度假活力悦聚场
福州左海·光年PARK涵盖公园层、商业层、地下联动层三大空间维度，以“光”为叙事线索，划分“光宠”“光跃”“光聚”“光叙”四大主题场域，通过60%绿植覆盖率与40%建筑空间的黄金配比，将“低密度”物理特征转化为可感知的互动体验。与四大主题场域匹配的是「社交餐饮、潮流文化、前沿生活、户外运动、日咖夜酒、野奢户外」六大核心品类。
W+玩家、灶会（江西辣·东北串）、福子家·宴、GW社交俱乐部等首进品牌，成为生长在公园里的「新鲜感引擎」；超鹿健身、KK桌球、云领少儿体能中心等运动健康品牌，让流汗成为社交货币；老兰新知味、蔡文文、食运茶餐厅、驯烘焙、一蕗笙花花艺、热气球gelato、比星咖啡等餐饮品牌，让相聚变得简单；GW轰趴俱乐部、BIG ROOM街头文化实验室、巴克提瑜伽普拉提等潮玩体验品牌，把爱好变成生活方式。
通过业态组合与场景设计，项目将消费者的日均停留时长拉升。这种全时段覆盖策略，使得不同时段客流呈现均衡分布，避免CBD商场“午间高峰、晚间冷清”的潮汐现象。空中连廊系统串联起周边IFC写字楼、市图书馆等城市地标，将跨区域客流自然导入，进一步放大延时效应。
泉州鲤城万达广场：
让宋元海丝文化“活”在商业里
泉州鲤城万达广场以宋元海丝文化为核心特色，将红砖、格栅、屋脊等这些独树一帜的闽南元素融入建筑设计，并规划3万㎡的宋元主题街区，拥有福建首条超500米空中跑道，外广场规划滑板区、篮球场等设施，地域文化、健康生活方式与现代商业在此深度融合。
面对项目所处的江南新区高品质商业供给断层，全龄家庭消费场景单一，年轻潮流社交空间缺乏等问题，项目引入167个优质品牌，其中含15家主力/次主力店，构建起全场景触达的生活场域，更以超50%的泉州首店及定制店占比，为城市商业生态注入差异化的新生动能。
CK JEANS、LACOSTE、The North Face、NB1906、大疆等中高端品牌的落地，精准填补江南新区高品质零售供给的空白；临鲤闽南菜、凌烟山水、绿茶、东北风、大丰收、匠和风、星巴克、达美乐、霸王茶姬、茉莉奶白、奈雪的茶等49家品质餐饮汇聚，形成国际料理、地域美食、网红轻食的多元矩阵……
泉州鲤城万达广场的落地，也意味着集团在泉州完成“一城五座万达”的布局。项目以开业三天客流突破39万人次、进店客流突破119万人次，销售额达1860万元、累计69大品牌销售同城/全省第一的亮眼数据，强势印证了项目强大的市场号召力。
从更宏观的视角看，2025年福建商业市场的降温，既是全国商业市场周期调整的区域缩影，也是行业发展到一定阶段的必然选择。未来，福建商业市场的竞争将不再是规模和数量的比拼，而是运营能力、场景创新和消费需求适配性的较量。开发商需更加聚焦存量项目的精细化运营，通过引入新业态、重构空间场景、数字化赋能等方式提升项目活力，才能在调整期内实现可持续发展。
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