去年一年，四代住宅在武汉遍地开花。
差不多的户型、差不多的销售说辞、差不多的立面、差不多的地下会所……
关键是，连销售动线也是一样：
给你一个大门、社区入户大堂，然后坐电梯跑地下去了，再然后坐电梯直接到了实体楼样板间……
总觉得哪里不对？
开发商给我们看了它想给我们看的，而我们想看的，被丝滑的略过了。
如，小区园林。
别跟我说地下的、架空层的园林景观体系，我要的是有天有地、堂堂正正的一楼的绿化。
这，才是硬核、真实反映小区居住舒适度的地方。
道高一尺，魔高一丈，开发商这个糟老头子，坏得很，
又割了咱们韭菜。
01
这年头，咱们下馆子搞团购，只看优惠了多少，
管它是不是预制菜；
咱们买新能源车，只看续航多少，
管它百公里电耗高低；
咱们买四代住宅，就死盯着得房率、容积率这两指标，
得房率高，才叫四代住宅；
容积率低，滚蛋吧，超高层……
咋一看，消费者成熟了不少，不好唬弄，
其实啊，是卖了自行车，换成拐杖回家。
02
四代住宅得房率这个数据，我之前就说了，
有闹眼子的嫌疑。
优化后实际使用率100%，
这个数据甚至都不能写到合同里，宣传的得房率与实际的产权面积，
压根就是两码事。
另外，这个实际使用率，谁也测不出来，
因为墙体厚度、计算依据都有争议，不是你打我一巴掌、我还你一拳头这么简单。
当然，四代宅的得房率，肉眼可见的比三代住宅要高，
这一点，是事实。
就跟电车肯定比油车省钱一样，哪怕电耗再高。
今天，咱们重点聊另外一个数据，容积率。
纵观武汉这两年的神盘，容积率普遍降了下来，
2以上、3以下，比白沙洲新力城，优秀了太多，
其容积率为3.73，换来的是65层超高层。
03
容积率，也是会骗人的。
单就容积率指标而言，2.0的项目，就一定比3.0的项目，住得更舒适吗？
未必。
举个例子，占地10000方的项目，容积率为2.0，总建面为20000方。
问题就在于，这20000方的面积，
开发商到底是做高层、还是做别墅、还是做高层+别墅。
您别嗤之以鼻，也不是我闲得蛋疼，
这个物业形态的搭配，直接关系到各位业主的居住舒适度。
假如，这个项目用的是10000方的别墅+10000方的高层的高低配，
那么，高层业主的实际容积率，可能在3.5及以上。
因为，联排别墅的容积率，通常为0.5左右。
当然，现实的情况，就像我的座右铭那样，
生活没有我们希望的那么好，也没有我们担心的那样糟。
武汉四代住宅，关于实际容积率的问题，没那么夸张，也没那么美好。
高层+洋房的情况，普遍存在。
为什么会这么做？
用高层回本、用洋房赚钱。
花园洋房的容积率，通常在1.2及以上。
换句话说，但凡有花园洋房的项目，都会蚕食高层的容积率，
只是或多或少的事。
于是乎，高层业主可能买到了一个假容积率。
04
显然，也有四代住宅，清一色的高层，没问题吧，
也有问题。
我们先来聊一件事，容积率多少住得舒适？
花园洋房安逸吧，住在花园里的感脚，不要太好，
容积率大概是1.2—1.5。
咱们高层业主不奢求，
不能说咱们买一碗素面，非要老板加两个鹌鹑蛋一个淀粉肠。
容积率2.8左右，足矣。
也就是说，10000方的地，全盖28000方的高层（18层以上的住宅楼），
住得巴适。
按照户均110平计算，3栋25层高层（底层架空）可以排布完毕。
通常而言，1栋25层的高层建筑，占地面积在1000平左右，
也就是说，该项目的建筑密度在30%上下，当属舒朗。
但是，四代住宅的得房率，
此时，就是一把双刃剑啊。
各位想过没有，28000方的总建面，如果是过去的三代住宅，实际使用面积可能只有21000方；
而现在是四代住宅，不说负公摊了，零公摊下，28000方的建筑面积就有28000方的使用面积。
简单点说，同样的建筑面积，四代住宅比三代住宅能住更多的人。
结果是，相同的容积率下，四代住宅的人均绿地面积，要明显少于三代住宅。
05
何谓人均绿地面积？
或者，何谓户均绿地面积？
户均绿地面积 = 项目总绿地面积 ÷ 项目总户数。
以占地面积10000方、建面28000方、建筑密度30%、户均110平也就是255户算，
最大化的户均绿地面积为7000平/255户=27平。
同理，最大化的人均绿地面积=每户实际居住人数/27平。
如果，实际使用率，定义的是室内大不大；
那么，人均绿地面积，则是决定室外舒不舒服的终极指标，
且凌驾于楼间距、园林景观面积、全龄段配套、会所面积等一切数字与配置之上。
同样一间星巴克，10个人喝咖啡与30个人喝咖啡，体验感是完全不一样的。
06
各位，现在懂了四代住宅销售动线的设计逻辑了吧，
有意避开了小区园林，让业主无法感受真实容积率。
原本就不富裕的业主，如今更是雪上加霜了。
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