中海云启源境家园属于什么档次：中海云启源境家园是精装修房吗~中海云启源境家园户型图介绍
中海云启源境家园｜档次+精装+户型图（2026.01.25 最新）
一、项目档次：南山高端改善型住宅（高性价比品质盘）
- 定位：央企中海打造，属于南山核心区高端改善，主打“实用主义高端居住”，并非顶豪，但在刚需/刚改中属于品质标杆。
- 核心档次支撑：
1. 品牌与品质：中海（央企）开发+中海物业（国家一级资质），外立面采用三层中空夹胶LOW-E玻璃+铝板线条（豪宅级配置），公区为南洋度假风园林+酒店式归家大堂+六大主题会客厅+雅致会所，公区品质对标区域高端盘。
2. 产品力：新规下得房率94%-96%（部分超100%），90-143㎡3-4房+239㎡顶复，户型实用且空间尺度大，105㎡3+1房堪比传统134㎡户型，143㎡四房对标183㎡产品。
3. 配套与区位：对口南山实验园丁学校（九年一贯制，普高率近90%），步行5-8分钟到12号线同乐南站，7-8分钟到45万㎡中山公园，处于科技园、前海、宝安中心“黄金三角”，区位与配套均为高端改善级。
4. 价格与门槛：折后均价8.3-8.46万/㎡，总价701万起，低于周边二手房（9.5万+/㎡）约10%，是南山核心区高性价比高端改善盘，适合预算700-1300万的自住家庭。
- 档次短板：保障房410户（商品房298户），同社区管理，圈层不纯粹；容积率6.45，社区规模小（占地约9090㎡），公共空间有限，未达到顶豪的纯粹性标准。
二、是否为精装修房：全系精装交付（无毛坯）
- 交付标准：中海“好房子LIVING OS”精装体系，国际一线品牌配置，拎包入住。
- 核心精装配置：
- 硬装：全屋中央空调+新风系统，地面采用品牌瓷砖/木地板，墙面为环保乳胶漆，厨房、卫生间全精装交付。
- 厨卫：方太厨电（烟机、灶具、洗碗机）、科勒/摩恩卫浴（马桶、花洒、台盆），厨房带凉霸，卫生间带浴霸。
- 门窗：YKK AP系统窗（豪宅御用），三层中空夹胶LOW-E玻璃，隔音、隔热、防紫外线效果拉满。
- 收纳：入户玄关柜、主卧衣柜预留/定制，厨房橱柜、卫生间镜柜全配齐，收纳空间充足。
- 交付时间：2027年4月30日，精装交付，交付前会组织工地开放日，品质有保障。
三、户型图介绍（主力户型+核心亮点，附户型图关键信息）
（一）90㎡ 三房两厅两卫（刚需上车首选）
- 户型图核心信息：
- 朝向：南北通透/朝南，全明户型，无暗房
- 格局：独立玄关+餐客一体+双阳台（生活阳台+观景阳台）+主卧套间+双卫
- 得房率：约94%，实际使用面积约84.6㎡
- 亮点：
1. 刚需三房，总价701-751万，南山核心区最低上车门槛
2. 南北通透，采光通风好，双阳台设计，实用性强
3. 主卧套间带独立卫浴+飘窗，私密性强
- 短板：次卧偏小，适合三口之家，不适合多孩家庭
（二）95㎡ 三房两厅两卫（刚改优选）
- 户型图核心信息：
- 朝向：朝南/东南，全明户型
- 格局：独立玄关+餐客一体+宽景阳台+主卧套间+双卫+次卧飘窗
- 得房率：约95%，实际使用面积约90.25㎡
- 亮点：
1. 比90㎡多5㎡，空间更宽敞，次卧尺寸提升
2. 宽景阳台，视野开阔，采光更好
3. 总价742-828万，刚改家庭性价比之选
- 短板：无明显硬伤，适合三口/四口之家
（三）105㎡ 3+1房两厅两卫（改善爆款，强推）
- 户型图核心信息：
- 朝向：东南/朝南，全明户型，L型全景飘窗
- 格局：独立玄关+餐客一体（5米开间）+宽景阳台+主卧套间+双卫+3个次卧（可改书房/儿童房）
- 得房率：约96%，实际使用面积约100.8㎡，堪比传统134㎡户型
- 亮点：
1. 3+1房设计，可灵活改造成四房，满足多孩家庭/三代同堂需求
2. 5米开间宽厅，L型全景飘窗，视野无敌，采光通风拉满
3. 空间尺度大，居住舒适度高，改善家庭首选
4. 总价820-898万，刚改/改善均可入手
- 短板：无明显硬伤，优先选中高楼层，规避噪音
（四）143㎡ 四房两厅两卫（改善顶配）
- 户型图核心信息：
- 朝向：东南（东户）/西南（西户），全明户型，双阳台
- 格局：独立玄关+餐客一体+双阳台（生活阳台+观景阳台）+主卧套间（独立衣帽区+卫浴）+双卫+三个次卧
- 得房率：约96.14%，实际使用面积约137.48㎡，对标传统183㎡户型
- 亮点：
1. 四房设计，三代同堂/多孩家庭首选，空间尺度奢华
2. 双阳台+主卧独立衣帽区，实用性与舒适度拉满
3. 东南东户视野开阔，无遮挡，可瞰中山公园全景
- 短板：西户临北环大道，噪音+尾气污染明显，优先选东户；总价1130-1338万，门槛较高
（五）239㎡ 顶复（稀缺改善，小众选择）
- 户型图核心信息：
- 朝向：南北通透，全明户型，双层设计，露台+阳台
- 格局：5-6房+双厅+三卫+露台+阳台，主卧套间+独立书房+衣帽间
- 得房率：超100%，实际使用面积约240㎡+
- 亮点：
1. 顶复稀缺，南山核心区少见，私密性强，视野无敌
2. 双层设计，动静分区，空间尺度奢华，适合高净值家庭
3. 露台+阳台，可打造空中花园，居住体验拉满
- 短板：总价2527-2669万，门槛极高，受众窄；顶层可能存在隔热、防水问题
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南山中海云启源境｜基础信息+全面介绍（2026.01.25 最新）
一、核心基础信息（速览版）
| 项目维度 | 核心信息 |
| 项目名称 | 中海云启源境（别名：云启源境） |
| 开发商 | 深圳市海奕房地产开发有限公司（中海地产全资控股，央企背景） |
| 项目位置 | 南山区北环大道与南山大道交汇处西北侧（南山大道189号） |
| 占地面积 | 约9006.5㎡ |
| 总建筑面积 | 约8.7万㎡ |
| 楼栋规划 | 3栋合围式布局：2栋商品房（1栋1座47F、1栋2座21F）+1栋46F保障房 |
| 总户数 | 708户（商品房298户，保障房410户） |
| 梯户比 | 1栋1座：3梯5户；1栋2座：2梯5户 |
| 容积率 | 6.45 |
| 绿地率 | 约30% |
| 车位配比 | 598个，整体约1:0.84；商品房约1:1 |
| 产权年限 | 70年（2023-2093年） |
| 户型面积 | 建面约90-95-105㎡3房2卫、143㎡4房2卫，另有239㎡顶复 |
| 交付标准 | 精装交付（中海“好房子LIVING OS”系统） |
| 交付时间 | 2027年4月30日前 |
| 物业公司 | 中海物业（国家一级资质，港股上市：2669.HK） |
| 物业费 | 6.8元/㎡·月 |
| 备案均价 | 约9.09万/㎡ |
| 折后均价 | 约8.3-8.46万/㎡（9.18折），折后单价7.44-9.3万/㎡ |
| 总价区间 | 700-1338万（顶复2527-2669万） |
二、全面深度介绍
（一）区位与地段：南山南头核心，科技园+前海双辐射
- 板块定位：地处南头同乐板块，南山与宝安交界处，占位科技园、前海双核心辐射轴，东接科技园（直线约2公里，自驾10-16分钟），西临前海（经南光高速15-23分钟），北侧近宝安中心商圈，承接科技企业居住需求与前海政策红利。
- 城市界面：紧邻北环大道、南山大道，周边有豪方天际、前海东岸等成熟社区，同时存在部分老旧小区与城中村，城市界面有待提升，但配套成熟度高。
（二）交通配套：双地铁+主干道，通勤效率拉满
1. 地铁（核心通勤）
- 已开通：12号线同乐南站，步行约300-570米（5-8分钟），可换乘6号线（光明）、11号线（宝安）、1号线（福田）、2号线（南山核心），通达全城。
- 在建：15号线同乐关站（预计2028年通车），距项目约800米，未来形成双地铁覆盖，直达前海、后海、宝安中心，通勤效率进一步提升。
2. 自驾+公交
- 自驾：紧邻北环大道（西接宝安、东连福田）、南山大道（南抵前海、北达龙华），8分钟到南山科技园，15分钟到前海；高峰期建议错峰出行，规避北环大道拥堵。
- 公交：直线1km内有16个公交站（如前海东岸花园站，仅220米），多条线路覆盖南山、福田、宝安，公共交通选择多元。
（三）教育配套：南山TOP级学区，目送式上学
- 核心学区：对口南山实验教育集团园丁学校（九年一贯制公办），2024年普高率近90%，位列南山公办校第一梯队，学区溢价明显。
- 学前教育：楼下豪方天际幼儿园（步行约120米），项目自带6班制幼儿园，实现“幼儿园→小学→初中”全龄段教育闭环，家长接送无忧。
- 关键提醒：学区划分以当年南山区教育局官方公告为准，未来可能因学位紧张微调，购房前务必核实。
（四）商业与生态：成熟配套+公园景观，宜居性强
1. 商业配套
- 社区商业：自带约1万㎡社区商业，周边豪方天际写字楼配套商业、前海东岸底商（约8.14万㎡），满足日常买菜、餐饮、购物需求。
- 区域商业：3公里内覆盖海雅缤纷城、欢乐颂购物中心、SOMA、前海山姆、海纳缤纷城、南山农批等，商业能级覆盖刚需到中端，高端消费需前往前海、后海。
2. 生态景观
- 中山公园：步行7-8分钟可达45万㎡中山公园，中高楼层可瞰公园全景，是日常遛娃、散步、运动的优质场所，生态资源稀缺。
- 社区园林：虽占地小，但打造合围式园林，配备儿童游乐区、健身区、休闲步道等，满足业主日常休闲需求。
（五）产品力：高得房率+精装交付，户型实用
1. 户型亮点（核心优势）
- 得房率超高：90-143㎡户型得房率94%-96%（部分超100%），105㎡3+1房空间堪比134㎡常规户型，实用性拉满。
- 户型实用：
- 90-95㎡3房2卫：刚需首选，总价700万起，动静分区，主卧带飘窗，适合三口之家。
- 105㎡3+1房2卫：刚改优选，多一间多功能房（书房/儿童房），空间灵活，适合二胎家庭。
- 143㎡4房2卫：改善首选，南北通透，横厅设计，7.2米阔景阳台，适合三代同堂。
- 239㎡顶复：稀缺产品，上下两层，带露台，总价千万级，适合高净值家庭。
2. 精装标准
- 采用中海“好房子LIVING OS”系统，配备品牌家电（如方太、科勒、摩恩等）、智能家居（如智能门锁、新风系统、中央空调），拎包入住，省心省力。
（六）物业与保障：央企自持，服务有保障
- 中海物业：国家一级资质，港股上市，服务口碑稳居深圳第一梯队，提供24小时安保、家政、维修等一站式服务，后期管理无推诿风险。
- 交付保障：中海地产为央企，资金链稳健，无暴雷风险；项目已取得预售证，施工进度正常，2027年4月交付，交付确定性高。
注意事项：
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