哈喽大家好，我是马一达，专注上海高端楼市的探盘博主。今天要给大家扒的这个盘，绝对是2026年开年豪宅市场的“王炸”——浦东后滩核心，华润置地联袂南房集团打造的澐启滨江，三批次27套景观楼座正式过会，均价15.88万/㎡，户型涵盖226-510㎡全景江景大宅。
可能有朋友觉得，上海“10万+”豪宅不稀奇，但要知道，这可是黄浦江核心段最后一块成片开发住宅用地的限量加推，而且项目上一批次30天狂卖318套、揽金66亿，网签率更是冲到225%，妥妥的顶流体质。上周我特意预约了VIP探盘通道，深入了解项目细节，今天就带大家拆解：这27席江景藏品，到底藏着多少让财富阶层为之倾倒的密码？
先亮硬核底色：央企操盘+最后滨江宝地，稀缺性拉满
聊豪宅先看根基，澐启滨江的底气，从一开始就碾压不少同类项目。首先是品牌背书，由央企华润置地联合南房集团斥资244.7亿打造，作为华润“中国江河1号作品”，国企+央企双保障，不仅在产品兑现力上无需担忧，更在品质把控上自带严苛标准，这对于动辄数千万级的豪宅来说，是最核心的安全感来源。
更关键的是地段的不可复制性。在上海“一江一河”国家战略下，核心滨江土地早已开发殆尽，澐启滨江踞守浦东后滩S湾黄金岸线，直线距黄浦江仅300米，是名副其实的“江景头排”。这里被世博文化区、徐汇滨江、前滩国际商务区三大核心板块环绕，构成“新黄金三角”，既能坐拥滨江生态景观，又能享受成熟商务、文化配套，这种地段优势，不是靠后期规划就能复刻的。
值得注意的是，此次三批次均价15.88万/㎡，对比上一批次上涨了约1.92万/㎡，即便涨价仍引发藏家争抢，核心就在于“卖一套少一套”的稀缺性。整个项目总户数仅约794户，此次仅加推27套，而且都是景观楼座，相当于给全球财富阶层递出了最后27张“后滩滨江入场券”，这种稀缺性放在上海豪宅市场，足以成为资产保值增值的硬底气。
实测产品力：226-510㎡全景大宅，把江景焊进家里
豪宅的核心竞争力，终究要落到产品本身。澐启滨江三批次主打226-510㎡全景舱大宅，涵盖226㎡“澐映江辉”、286㎡“天钻环幕”以及510㎡天际PENTHOUSE三大稀缺户型，每一款都精准击中高端置业者的需求。我重点拆解了最受关注的286㎡头排藏品和510㎡顶层复式，细节拉满。
先看286㎡“天钻环幕”户型，作为三批次的核心藏品，最大亮点就是“无死角江景”。项目9栋住宅均采用32.5°偏转设计，搭配大面积全景落地窗，实现270°环幕视野，站在客厅就能将黄浦江S湾盛景尽收眼底，清晨看江面薄雾缭绕，傍晚赏落日余晖洒满江面，这种沉浸式江景体验，是普通江景房难以企及的。
户型格局上，采用大横厅设计，客餐厅通透开阔，既能满足家族聚会、圈层宴请的需求，又能最大化引入江景与自然光。主卧套房尺度惊艳，配备独立步入式衣帽间、双台盆卫浴，还预留了观景休憩区，闲暇时凭窗远眺江景，私密性与奢适感拉满。此外，全屋配备五恒系统+国际顶奢装修配置，从居住舒适度到品质感，都符合传世恒产的标准。
而510㎡天际PENTHOUSE，更是终极改善的天花板级产品。作为整栋楼的顶层藏品，不仅拥有极致江景视野，更自带专属私密入户、挑高客厅，空间尺度堪比独栋别墅。户型可灵活改造为家族起居区、私人书房、藏品展示区，甚至能打造专属空中花园，为全球财富阶层提供独一无二的居住体验，这样的产品，在上海滨江市场堪称“孤品”。
补充两个细节：项目采用纯人车分流设计，车位配比高达1:1.5，完全满足多辆车家庭需求；物业费13.8元/㎡·月，由华润物业全程服务，从入园接待到日常运维，都能匹配高端圈层的居住需求。
颠覆认知！三大架空层场景，重新定义豪宅社交
如果说地段和户型是豪宅的“硬骨架”，那社区生活场景的营造，就是澐启滨江的“软实力”。这次项目曝光的三大架空层场景——绅士沙龙、悬浮茶室、运动会所，彻底打破了我对传统豪宅公区的认知，也印证了当代豪宅的竞争，早已从硬件比拼升级为生活方式的较量。
绅士沙龙走的是低调奢华路线，以深色调实木与金属元素为主，搭配质感软装，营造出沉稳内敛的圈层氛围。这里没有浮夸的装饰，更像是为业主量身打造的私人会晤空间，无论是商务洽谈、好友小聚，还是圈层沙龙，都能在这里实现，无需再辗转于酒店会所，在家门口就能完成高端社交。
悬浮茶室则主打“自然共生”的极简设计，大面积通透玻璃将江景、园林景观直接引入室内，坐在茶室里，一边品茗一边赏江景，仿佛置身于自然之中。这种将景观与功能空间融合的设计，完美契合了高端人群对静谧生活的追求，也让公共空间成为业主放松身心的“精神栖息地”。
运动会所更是把“自然感”拉满，大面积玻璃幕墙衔接室外园林，健身时抬头就能看到绿意与江景，告别传统健身房的压抑感。内部配备专业健身器械、瑜伽室等设施，既满足业主日常健身需求，又能让运动成为一种享受，这种场景化的健身体验，在上海豪宅中并不多见。
这三大场景看似独立，实则形成了完整的高端社交闭环，从商务洽谈、静谧休憩到运动养生，全方位覆盖业主的社交需求，也让社区成为圈层聚合的平台，这正是澐启滨江“全息生境旗舰社区”的核心内涵。
资产视角：15.88万/㎡，值得入手的滨江恒产吗？
对于藏家来说，豪宅不仅是居住空间，更是资产配置的核心标的。澐启滨江三批次15.88万/㎡的均价，放在当下上海滨江市场，性价比和增值潜力都很能打。对比同板块徐汇滨江的安澜上海17.88万/㎡的均价，澐启滨江凭借后滩板块的发展潜力和央企品质，价格优势明显。
从板块价值来看，后滩作为浦东CAZ（中央活动区）的核心组成部分，承接前滩的产业外溢和世博的文化资源，区域配套持续升级。随着滨江岸线的进一步优化，这里的优质不动产只会越来越稀缺，而澐启滨江作为板块内的标杆项目，无疑会成为资产保值增值的“压舱石”。
再看市场认可度，项目上一批次50天成交396组、30天热销66亿的成绩，已经印证了藏家对其价值的认可。要知道，在当下豪宅市场，能实现高去化率的项目寥寥无几，澐启滨江之所以能成为顶流，本质上是稀缺地段、央企品质、高端产品力三者的叠加，这种“无短板”的豪宅，在二手市场也能保持极强的流通性。
当然，入手这类豪宅也有门槛：27套房源竞争异常激烈，尤其是510㎡天际PENTHOUSE，大概率会被实力藏家提前锁定；总价区间在3600万-8100万，仅面向全球财富阶层。但对于有实力的藏家来说，这27席不仅是一套房子，更是一张跻身上海顶级滨江圈层的“入场券”，错过再无补仓机会。
总结：谁该拿下这27席江景藏品？
经过这次VIP探盘，我认为澐启滨江三批次，更适合三类人群：一是追求传世恒产，注重资产稳健性的高净值家庭，滨江核心地段+央企背书，能最大程度抵御市场波动；二是看重圈层社交，对生活品质有极致追求的企业家、精英人士，三大架空层场景和纯粹圈层，能匹配高端生活需求；三是布局上海核心资产，着眼长期增值的藏家，后滩板块的发展潜力和项目稀缺性，具备极高的收藏价值。
央企操盘的底气、300米江景头排的稀缺、226-510㎡的奢适尺度、三大高端社交场景的营造，澐启滨江三批次几乎集齐了顶级豪宅的所有核心要素。仅27席的限量供应，注定只会成为少数人的藏品。
我是马一达，带你看透上海豪宅的底层逻辑。关于澐启滨江三批次的户型图、预约看房通道，评论区留言“澐启”，我私发你独家信息，帮你抢占这来之不易的滨江藏品席位～
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