文|潘永堂

1，25年提了“稳楼市”方针，且年初写入两会报告，但统计局25年年底的结果数据却是——“没稳住”。

25年全年销售额8.4万亿，下跌12.6%，双位数的下跌肯定不能叫稳；

这也说明地产人对政策口号该有保留意见了。

政策并不是万能的。

如今26年依旧是“着力稳定房地产市场”，那么，你相信26年能稳住吗？

2，未来5年不知道，但近3年看，25年下行，26年收窄，27年或企稳，是楼市三年大概率走向。

25年下行12.6%已是定论，26年如果为了稳楼市且反对挤药膏救市后，会开启超级救市，那么26年会下行趋势就会快速收窄。

但如果没有超级大招，那么，基于25年四季度市场加速下行的惯性，那么整个26年就不容乐观。

26年并没有定论，就连民企之光也做了两手准备。

其一，乐观准备。即如果国家吹响楼市维稳冲锋号，那么粮草、资金准备好了的滨江就会站起来，发起市场冲锋；其二，如若没有冲锋号，那么滨江就会开启收缩模式，即“压销售（销售目标从1000亿到26年的800亿）、压拿地（200亿到26年的150~200亿），压负债（压有息负债10%以上）的三压收缩，这是应对26年市场下行的悲观应对。

民企之光滨江尚且如此，其他房企也难言26年乐观。

3，何为稳楼市？老潘思考这3个字本身就是个伪命题。

其一，没有绝对的稳，适度下跌或许是“稳”的内涵，

其二，不大跌，就是稳的“底线”。今天的房地产牵涉面太广，早已不是一个行业兴衰问题。

比如上下游60个产业的兴衰，老百姓家庭70%财富底气，地方财政“钱袋子”的干瘪度，优质抵押资产的先天属性，再大跌就会触发金融系统安全。

其三，一个稳字，是“地方政府，开发商、有房者、上下游60个产业，金融系统、房企债主”这个超级大家族的共同心声。

4, 26年楼市最大的概率是——“稳不住，适度下跌，但跌幅收窄”或是结局。

这不是唱衰，而是行业事实与行业基本面摆在这里，且短期难改变。

26年适度下跌有三大拦路虎。

其一，库存失衡，过去24年、25年2年都没解决这个问题。

一个供远大于求的行业基本面如何让整个行业价格和成交量能稳住？除非政策与经济收入的绝对超级大刺激，但眼下政策顶层态度已经很明确，不是大刺激，而是托住，是稳住就OK。

23年末行业待售面积库存是6.7亿平米，24年末7.5亿平米，但25年末统计局的数据是7.63亿平米，这就有点尴尬了。

喊了一年的去库存，喊了N久的收储，但库存却反向增加了0.1亿平米，增长1.6%。

库存没缩减，而且从动态去化周期看也不乐观。目前25年底全国商品房库存去化周期还有18.7个月，但市场规律是12月才是库存合理周期。

所以综合看，无论库存总量，还是动态库存去化周期看，26年量价要稳住的确缺乏行业基本面支撑，是没有“支撑力”的。

5，库存之痛外，供需两端乏力，也是26年楼市企稳的拦路虎。

从供求端看，供给端也是收缩了。房企25年新增拿地、新开工面积就是26年的销量的重要支撑，但总量看，25年房企开发投资下降的降幅扩大到17%，对比24年才9.6%，这其中，核心是新开工面积大幅收缩了，而房企新开工面积增减是房企市场信心的直接体现，但事实是，从24年的5.4亿平米下降到25年的4.3亿平米，下降19.8%，这个近20%的降幅是很猛的，代表了房企们对26年市场是不乐观的，等于说，25年供给端给26年市场新盘输出是收缩的，而既有库存之前好卖的早卖的，剩下的都是尾货都是“疑难杂症”……如此供给收缩下，26年的销售难言扭转。

需求端看，购房者信心不足是普遍现象。

一方面，居民仍然在去杠杆，杠杆率在62%，储蓄率依旧高位，且对房企信任度降至历史低位，所以整体购买力与购买意愿都很低，另一方面，就业与收入预期尚未明显改善，而且购房信心指数25年在低迷区间，仅为82.3分，仅 2% 受访者计划 12 个月内购房，而2026年购房信心指数预计略有上涨，但还在90以内，整体购房意愿依旧动力不足。

再加上当下二手房“以价换量”、跌跌不休正在反噬新房市场，形成“降价-抛售-再降价”循环，不断让新房价格守不住，这反过来更让购房者对新房价格缺乏信心，因此选择进一步观望。

所以，供给端、需求端看，目前2025年态势和2026年都没看到改变的迹象和“输入”，单纯一味猜想2026年楼市企稳就是一厢情愿。

事实上，8万亿多的房地产行业“规模巨大，惯性极强”，尤其25年四季度加速下行趋势一旦形成，短期本就难以改变。

6，2026年楼市大概率会进一步下降，但考虑“稳楼市”的ZZJ会议的定调以及十五五开局二季度的大概率救市，所以2026年楼市会进一步下降，但降幅会相对25年(12.6%)有所“收窄”，这一判断在一些第三方机构也给出呼应。

比如中指院预计2026年销售剪辑会下降6.2%；瑞银认为26年下降5~10%：大摩给出的预测是2026年销售额会整体下降7.6万亿，降幅10.5%。

7，2026年很难掉头向上，但也不会大幅下跌，不要以为26年开局或将有救市大招，楼市就会大涨，报复性上涨，这纯粹是痴心妄想。

事实上楼市最高定调已经非常清晰，即“是稳住而非刺激”，这已成为房地产最高设计和框架。但反过来，2026年乐观的话，仅能实现局部结构性企稳（即一线核心区和强二线核心区），全国普稳，尤其是三四线全面止跌，几乎不可能。

核心“人口持续外流+缺乏强势产业支撑+平均28个月去化周期的高库存”这三个不利基本面就决定了绝大多数三四线全面止跌，是极小概率。

8，2027年是值得重点期待的企稳窗口。

其一，一方面这轮调整周期从21年7月掉头向下，按照全球房地产市场平均6年下跌周期推算，27年也应该到底企稳了，事实上，与头部房企交流26年走势，大家一致都悲观中流露出乐观判断，即都彼此安慰，2026年市场再差，也差不到哪里去了。

其二、从这轮调整周期看，超跌应该是显著的。

从中国改善需求爆发期、城镇化2.0空间以及2035年中等发达国家的经济提升看，中国房地产理论上销售中枢应该在10万亿左右，如今25年8.4万亿，8.8亿平算是“超跌”了，但超跌也是市场过度调整一种表现，只不过超跌不会窗口期过长。

事实上，老潘统计了一下这轮房地产超跌的状态，以统计局数据为依据：

销售面积回到2009年

销售额回归到2015年

新开工面积降到2004年

竣工面积回归到2007年

开发投资额回到2013年

显然，当下房地产基本面关键指标已经分别倒退10年~20 年不等，妥妥的严重超跌。

其三，2025~2027年三年间，2026年是个“承上启下年”，或是转折年。

目前从《求是》评论看，2026年为了止住楼市25年四季度以来的惯性下跌和十五五开局之年行业企稳对经济稳中向好的开局诉求，2026年二季度大概率会有“救市组合拳”，但这个救市组合拳到底力度到什么强度，是否又是挤牙膏？还是对症下猛药？依旧存在变数。事实上，从2026年开局之后1月份的一连串救市举措，即2年内住房销售增值税5%调3%，商住首付降至30%……虽都是利好，但力度还是不够。

所以两会后救市组合拳强度到底会如何，的确不好说，但也无外乎两种情况。即若2026年政策加码超越大众预期，又是一个新版的924重磅救市，那么行业企稳时间就机会提前；但若力度不足，整个2026年楼市下行调整周期就会延长。

但整体大方针看，无论多大强度的救市组合拳，都本质上是“稳市”，而不是“升市”。而且大力度的政策空间也不多了，更多可能是贷款利息补贴，核心城市限购继续松动、降息、收储放量且提速……等将成为市场企稳的关键催化剂。

9，一旦2026年有超预期救市组合拳，且一旦让房地产行业基本面发生优化，比如核心城市新房库存去化周期缩减为12~15个月，经济和老百姓收入增长预期改善，2026年政策红利持续释放，市场信心逐步恢复，购房信心指数回升到90甚至100以上，二手房报价指数稳住了，比如连续 6 周上升，成交环比持续增长……那么，势必2027年房地产量和价就能逐步企稳。

当然，即使2027年的企稳还是延续“结构化”分化企稳特征。

即一线城市与核心二线城市房价止跌，交易量逐步回升，但其他大多三四线依旧房价阴跌；另一方面，从全国面综合看，即使是2027年，全国房价从整体叠加后看依旧处于小跌状态，只不过跌幅可能收窄至 5% 以内，市场整体呈现 “止跌趋稳” 态势，但一些高得房率、优质配套的品质新盘可能房价溢价率会高达5~10%，一些优质学区房、一些核心城市核心地段二手房价格也会全面企稳。

10，这一轮深度调整后，基于超跌状态和房地产中后期机会，2027年后中国房地产或将进入8~10万亿的枢纽阶段，房地产行业永远不会消失，只是进化和达到新均衡。而且即使如此，基于中国“城市价值、产业价值、人口价值”的深度分化，未来房地产也将彻底告别 "普涨时代"，也将进入结构性深度分化新阶段，"买对城市、买对板块、买对产品" 成为关键。