破局新生！南京大学2026年不动产论坛释放重磅信号|不动产论坛|南京大学|商学院|房地产

金陵之冬，暖意盎然。1月24日，由南京大学南京校友会不动产分会主办，中海地产南京公司协办的“追光前行，破局新生”南京大学南京校友会不动产分会2026新年论坛，在南京大学商学院安中楼鸿意报告厅盛大举行。

南京大学商学院院长安同良、南京大学社会学院教授陈友华、南京大学南京校友会不动产分会会长冯昌中、江苏省金融研究院副院长骆祖春、南京林业大学城市研究中心主任孟祥远等十余位专家学者应邀出席，与现场超300位嘉宾共议不动产如何在“十五五”开局之年追光前行、破局新生。

金轮天地控股有限公司常务副总经理、南京大学南京校友会不动产分会副会长阚霖担任此次论坛主持人。

南京大学原党委常委、副校长、南京大学南京校友会顾问邹亚军致辞。

南京大学校董、南京大学南京校友会会长、不动产分会名誉顾问陶炜先生致辞。

聚焦五大关键维度

五位大咖联袂剖析城市与楼市的破局之道

在主旨演讲环节，南京大学商学院院长安同良、南京大学社会学院教授陈友华、南京大学南京校友会不动产分会会长冯昌中、江苏省金融研究院副院长骆祖春、南京林业大学城市研究中心主任孟祥远分别从资产配置、人口演进、城市更新、土地财政、行业趋势五大关键维度，深入剖析城市与楼市的破局新生之道。

资本市场正从“光明可期”迈向“光明在线”

近期以来，我国股市总体呈现积极向好趋势。从发达国家股市和楼市的互动历史来看，股市和楼市在大周期上多保持同频共振；从中长期看，股市收益提高将推动居民购房置业，财富效应也更加显著。

稳定楼市，提振股市，既是聚焦当下的民生问题，也是事关长远的战略问题。在曾受邀参加证监会高层座谈会的南京大学商学院院长安同良教授看来，我国资本市场正从“光明可期”迈向“光明在线”的新阶段。中国特色资本市场的稳步发展是大国博弈的基石，是中华民族伟大复兴的动力引擎，以人民为中心的中国特色资本市场，应该让大多数个体投资者有公平感、有长期稳定政策预期、有适度合理回报。

安教授强调，“以人民为中心”的中国特色资本市场之目标要持之以恒、深入人心，并据此提出长期稳定政策预期的具体建议：比如遏制量化、抱团游资与机构对中小散户的非对称性“屠杀”，调整公募与私募基金收基金管理费的标准，缓清库存、紧IPO、宽以新质生产力为代表的实质性重组等。

注：安同良教授深度解读“以人民为中心”的中国资本市场

未来值得长期持有房产的城市或不超10座

房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口。在深入推进以人为本的新型城镇化、人口增长持续承压、城市分化格局加剧的多重背景下，南京大学社会学院/东南大学人文学院教授、博士生导师陈友华分析认为，当前房地产市场处于深度调整，受存量、属性、经济、人口、城市分化等多种影响，整体止跌回稳仍需经历一段过程。

陈友华同时指出，城市分化态势将持续加剧，“局部繁荣”将取代“整体繁荣”，在全国数百座城市中，真正值得长期持有房产的城市可能不超过10座。一二线城市因资源集聚度高、需求韧性较强，房价下跌后仍具备回升潜力，而三线以下城市由于需求支撑不足，房价下跌后回升难度较大。

注：陈友华教授分析“人口负增长、城市化转型与房地产周期的耦合效应”

后土地财政时代，土地财政将向权益财政过渡

过去数十年，伴随经济和城市发展取得历史性成就，“土地财政”在其中扮演了重要角色，也起到了积极作用，而当最新召开的中央城市工作会议明确提出土地财政难以为继，房地产市场又将因此迎来怎样的重大变化？

江苏省金融研究院副院长、江苏省社会科学院研究员骆祖春分析表示，“后土地财政时代”最本质的特征是政府来自国有土地使用权招拍挂的直接收入大幅减少。未来的地方政府财政结构将呈现如下特征：传统“第一财政”（一般预算）除了保基本运转功能外，促发展功能会渐次成长；“第二财政”（土地财政）保发展投入的功能、力度会渐次递减，并逐渐探索“权益型财政”，将资源要素（以碳权交易+土地出让收入为主）转化为可持续现金流。

骆祖春从金融创新的角度也做出判断，地方政府和房地产行业，需要完成从“土地依赖”到“创新驱动”的转变，目前较活跃的领域不动产投资信托基金(Reits)，即盘活存量房地产资产，变资产为债券、证券，具备提高资产的流动性与可变现性，达到活血、养血的功效。

注：骆祖春分享“后土地财政时代的若干关键问题思考”

“原拆还建+增容”，将是高质量城市更新的重要方向

当前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，尤其在建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市、坚持城市内涵式发展的战略牵引下，南京这座六朝古都的城市更新又将面临怎样的机遇和挑战？

对此，中国海外发展集团董事、南京公司总经理、不动产分会会长冯昌中认为，城市更新是城镇化发展到一定阶段的必然产物，当城镇化率达约70%以后，城镇化速度放缓，从增量建设转入存量更新，从“有没有”转向“好不好”。城市更新不仅是城市空间的再造，更是城市功能的重塑，生活品质的跃升和历史文化的传承。

从全国案例来看，上海和深圳给到了成功范本。上海作为中国特大城市，推行“阳光拆迁” 政策，公开补偿标准、评估结果和签约进度，增强透明度；深圳采用“原拆原建” 模式，业主可通过回迁获得商品房产权，开发商则获得剩余面积用于销售平衡成本。

最后，冯昌中从“可复制、控风险、增回报”的角度，针对中小型城市更新单元，提出构建并实施“原拆还建+增容”的模式，是南京未来开展城市更新的重要方向。

注：冯昌中分享“南京高质量城市更新”

楼市能否止跌回暖，2026年将是关键一年

回望来时路，展望新征程，当“推动房地产高质量发展”、加快构建房地产发展新模式”的呼声越来越高，未来的房地产市场还将有望注入哪些全新动能？

南京大学博士、南京市房地产学会副会长、不动产分会副会长孟祥远分析表示，这几年房地产行业的深度调整，有行业自身的必然，也有较为显著的外部因素。如今百年不遇变局之下“东稳西荡”，国家进入高质量发展阶段、随着全球进入降息潮，人民币资产走强，楼市宏观背景有结构性机会。房地产行业开发规模、土地投资、销售指标持续收缩，行业已从过去“三高”即“高负债、高周转、高杠杆”转向“高质量”发展。房地产的高质量发展，要以“新模式”为抓手、以“好房子”为根本，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，推动供需匹配更精准，完善住房供应体系。

结合到近期多地楼市有所升温的市场表现，孟祥远表示，如南京新房连续两月价格止跌、二手房成交持续走高、核心学区房有反弹行情，但据此判断市场全面回暖言之尚早，过程信心持续修复，楼市能否止跌回暖，今年将是非常关键的一年。孟祥远还指出，未来的行业机遇可聚焦在“好房子”战略、发力代建、城市更新转型、房屋全生命周期管理、资产管理业务探索等领域。

注：孟祥远深入剖析“房地产市场发展趋势与新模式构建”

五维视角深度拆解

远见南京美好栖居

在“宁聚新声：远见、动能和美好栖居”的圆桌对话环节，南京房地产业协会副秘书长、不动产分会副会长汪明宇对话南京大学长江产业发展研究院特聘研究员、不动产分会副会长、原金科地产集团副董事长联席总裁王洪飞；南京房地产协会副会长兼秘书长、不动产分会副会长张辉；南京市规划设计研究院副总规划师、不动产分会城市更新专委会副主任汪毅；阳光城市论坛创始人、南京大学EMBA行业导师阳光；中堃置业副总经理、不动产分会投资与产品研发专委会副主任李汇丰，并重点围绕“资本之眼、规划之锚、产业之擎、产品之本、市场之镜”五大维度展开了探讨。

王洪飞首先从资本视角展开分析，目前房地产整体面临过剩，在供求关系出现重大变化的背景下，房价下调是必然的。但与此同时，城市的分化也在加速演进，尤其像南京正全面推动一系列人才改革政策落地见效，因此这一轮超跌的南京核心地段的好房子，未来房价依然有望止跌补涨。

多次参与南京重要规划顶层设计的汪毅表示，通过分析两次全国人口普查20年数据就会发现，全国600余个不同等级的城市出现了明显分化，人口向南京这样的超大特大城市集聚的态势非常明显。我国目前21个超大特大城市（含南京）聚集了全国1/5的人口和1/3的GDP。南京这样的省会城市近年来人口在所在省份的占比，其实仍在上升。虽然南京人口统计未破千万，但若算上流动人口等因素，其实南京人口早已超过千万。另外随着南京的人才政策以及产业强市的不断推进，南京的人口持续增长可期。

在下一轮的全国城市竞争中，用三组关键词形容南京的规划定位比较准确：创新+活力、文化+魅力、宜居+幸福，在未来中国十大城市竞争中，南京始终都会有一席之地！

长期关注产业的阳光表示，南京的人口增长需多层次产业支撑，既要引进高端企业、培育本土企业，也要重视中低端产业，形成完整产业生态。阳光认为南京近年产业落地成效显著，小米、阿里、京东、宝马、汇川技术、迈富时等企业持续重仓南京。

另一方面，他也强调，南京不光要重视高端人才，也要重视普通人、年轻人，尽快建立“非标人才”认定标准，让广大的自媒体、民营经济人才纳入到“人才库”中。其次，他表示南京一定要重视城市品牌宣传和软实力打造，打破南京的刻板印象，塑造“国际、活力、精致、有趣”的南京人设，增强对年轻人的吸引力。

作为中堃置业品牌社群负责人，李汇丰表示，未来房地产趋势应当是“主动现房”——已有项目的产品正在以80%、甚至100%现房的方式对外开放销售，意味着新房正式销售前，公区、大堂、车库、绿化等全部做完，同时定制化装修模式或许是一条突围传统模式的全新路径。“例如我们中堃这两年的项目，对户型、配置、品牌、风格等更多细节进行定制，并进行社群的精细化运营，打造熟人社区，这些全新产品与服务内容，都对开发商提出了更高要求。”