估计现在手里有房的朋友都在愁，明显感觉房子贬值速度变快了，小区挂牌价一降再降，带看量却越来越少，曾经被当成硬通货的房产，如今成了让人心里没底的资产。
现在花200万买的房子，5年后到底还能值多少钱？是继续缩水还是能稳住价值？行业内资深人士给出了清晰答案，核心就两个字：分化。
先说好消息，并非所有房子都会持续贬值，在深圳、上海、成都这些人口持续流入、产业实力过硬的一线和强二线城市，核心区配套成熟的房子，5年后大概率能稳住价值，甚至有小幅增值。
就像深圳核心板块，凭借科技产业集聚和年轻人口红利，房产保值率一直稳居全国前列，达到86.6%。
按这个逻辑算，200万买这类房子，5年后价值大概在210万到220万之间。
不是说能像过去那样暴涨，而是依托人口和产业支撑，能抵御市场波动。
比如上海五环内、地铁口带优质学区的次新房，哪怕市场整体下行，也能靠稀缺资源保持流动性，毕竟有实实在在的改善需求托底，不会出现无人接盘的尴尬。
再看中间档，普通二线和部分经济较强的三线城市，比如中部省会、沿海地级市，这里的200万房产，5年后大概率会稳中有降，跌幅大概在5%到10%，折算下来价值在180万到190万之间。
这类城市的问题很突出，库存压力大，新房扎堆以价换量，二手房议价空间被持续压缩。
身边就有朋友在这类城市买房，2021年花200万买的主城区边缘小区，现在挂牌185万都没人问津。
这类城市只有核心区、有地铁和医院配套的房子能勉强保值，远郊新区或配套没落地的概念盘，贬值速度会更快，5年后可能连170万都难卖到，最麻烦的是想出手时，挂牌大半年都遇不到一个意向客户。
最危险的是普通三四线城市、县城和收缩型城市。
这里的200万房子，5年后大概率会大幅缩水，价值可能只剩140万到160万，部分偏远板块甚至会跌到120万以下，彻底沦为流动性极差的资产。
这些城市的核心矛盾的是人口持续外流，2025年全国三四线城市人口净流出就达312万人，住房需求持续萎缩。
库存压力巨大，很多地方去化周期超过30个月，按当前销量要卖两年多才能清完库存，部分区域甚至要四年以上。
就像一些远离中心城市的县城，曾经靠返乡潮支撑房价，现在年轻人都往大城市跑，新建的小区入住率不足三成，200万买的房子，别说升值，想以150万卖掉都要靠运气。
核心是供需关系彻底逆转，全国商品房待售面积已达7.69亿平方米，房企存量资产高达70万亿元，供大于求的格局已经形成。
再加上人口结构变化，20到35岁购房主力人群较十年前缩减5600万，城镇化增速放缓，住房需求自然持续下滑。
还有一个容易被忽视的点，房子本身的品质也决定了贬值速度，未来5年，改善型需求会成为市场主流，户型合理、物业优质、绿化到位的次新房，抗跌性远强于房龄超15年、没物业的老旧小区。
同样是200万，买老旧小可能5年后贬30万，买优质次新房却能基本保值，差距就是这么大。
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