今天公司有沙龙活动，马上开场时收到一条微信。
活动结束后看了一下，给整笑了。
起因是之前我们写过文章，说大华会在大虹桥栽跟头，大华望樾卖不动。
现在认筹数据有了，超过了100%，有朋友觉得打了环二的脸。
都2026年了，怎么还有人拿认筹数据说事。
别说销售自己报的认筹数，开盘数据我都不看了，我现在只看网签。
融创还在的时候，网签我都不敢信。
再说一共才100套房子，认筹率200%又如何呢？
普陀某新房认筹率超过了200%，说开盘售罄，结果到现在还有房子在售。
按这个算，大华望樾开盘能卖掉50套就不错了。
900套的小区，开盘卖掉50套，怎么看都是灾难级。
还打不了环二的脸。
而且这个新房后面更难卖。
进入二手市场，更可怕。
现在很多新房首次开盘认筹率都接近100%。
二期数据就难看了。
比如唐镇某新规新房，一期开盘差不多100%。
二期92套房子，认筹人数20个。
一期开盘是用了洪荒之力，能收割的都收割了。
二期没人买很正常。
徐泾这里很久没新房上市了，积压了购买力，集中收割也才100个，能转网签50个。
这还是给足了优惠。
后面连续开盘，大概率越来越差。
当然认筹100多个，也算有点超过我预期。
之前测评时没看样板间，给的结论太负面。
后来开了样板间去看了一下，品质确实不错，能找回来一些分数。
一方面赠送比较多，四阳台+双转角飘窗，大户型送了15平。
一方面新规产品刚出来，超过了大家预期。
大横厅设计，空间感很强。
大落地窗，窗外的绿化照进来很震撼。
看了万科天空之城二手，再看大华望樾，确实觉得产品不是一个时代。
不少当地置换客户，被空间、被产品打动了。
这跟labubu一样，刚出来，总有人尝个鲜。
等同质化产品越来越多，单靠这些优势就很难打动人了。
这次开盘好在没对手，独家产品，有人喜欢也正常。
后面宝业马上来了，位置比你好，肯定也是新规产品，品质不比你差，价格差不多。
还有谁去选你？
2026年集中入市的二手房一来，客户更少了。
所以这次开盘，大概率是最成功的一次。
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时间越长，风险越大，进入二手房市场会很难。
地段上这里没任何优势，徐盈路、蟠龙路组团都成规模了，十多个次新房小区。
蟠龙路区域现状
大华望樾这里还在开荒，向北是动迁房，向南是大片荒地。
就孤零零一个小区，能级上差太多了。
进入二手房市场，你那就一个小区，中介都不会去开门店。
蟠龙路、徐盈路生意好做，房源多，大华望樾孤零零一个小区，中介通常都黑死得了。
没人推荐这种区域。
过几年进入二手市场，你发现上游的蟠龙路组团、徐盈路组团还有大批新房上市，每一个都比你品质高。
你还怎么卖？
蟠龙路那里，除了宝业还有两三个地块待拍。
徐盈路那里更可怕，仅东侧城中村改造规划面积就76.3万方。
至少能提供6000套住宅，7个大华望樾的体量。
这些房子位置比你好，品质也不差，你二手房卖给谁去。
前湾也没闲着，又储备了5块地等待上市。
目前来看前湾的认可度比徐泾还是高，毕竟是闵行户口。
这么多大佬分流，大华望樾进入二手房市场只能排到末尾。
能付得起溢价的都被前面大佬吃了，剩下的刚需客户出不起价格。
现在大华望樾有品质优势，一方面是独家新规产品，一方面是这是新房啊。
新房意味着你只能看样板间、看展示区。
品质优势被放大了。
进入二手房市场，大家要实地走进去看的。
实地走进去看，大华望樾品质上短板就来了。
小区60%的面积留给了132套别墅，776套高层沦为了噪音遮挡墙。
高低配小区我见多了，这么极端的还是第一次见。
挤了那么多别墅，小区景观区、绿化大概率不会太强。
到二手房了，大家去看看仁恒、看看万科，再看看这个小区，就会觉得压抑。
尤其是高层前面视野无遮挡，望出去大片大片的荒地，感觉买到了农村。
完全没有买在这的冲动了。
进入二手房市场，更好的位置同样品质的新房来了。
进入二手房市场，暴露了品质短板。
只能变得更难。
这次真的是天时地利人和。
开盘价不贵还打折，二手房集中冲击没来，没有新房对手，第一个新规产品尝鲜，也有一些动迁户在选房，叠加在一起收了100个客户。
未来每件事情都是利空。
对于整个大虹桥，未来也会持续利空。
大虹桥其实建的很好，来了很多企业总部，建了不少配套。
目前房地产市场不好，主要原因就是新房太多。
徐泾连续上市24个纯新楼盘，别说大虹桥，陆家嘴来了也顶不住。
这些新房直接把市场干死，这几年都缓不过来。
大虹桥由营销热点，变成了营销灾难。
之前周边新房都叫虹桥什么，赵巷的叫华发虹桥四季，南翔的叫虹桥璀璨领峯，华新的叫凤启虹桥，重固的叫虹桥和颂。
现在徐泾的都老老实实叫大华望樾，不叫大华望虹桥。
大家都知道，大虹桥风口过了，很难再炒作起来。
不是说没人来买房，只是做不到营销收割全上海了。
靠本地人去化，这海量的房源压的喘不过气。
后面开的所有新房，都是在半死不活的病人身上再踹一脚。
区域市场会更难。
当然不是说就不能买，只是给为品质买单的朋友提个醒：这样的房子后面还有很多。
买新房的客户，几乎没有着急入住的，着急住就去买现房了。
既然不着急，大华望樾只适合两类人买：想要好房子，但是相信后面新房大涨价。
以及拿了房票必须立马买新房的。
那赶紧买了，别后面涨价了买不起或者房票过期。
其他的朋友们，倒不急。
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