深圳乐宸三期最新消息：深圳乐城三期值得买吗~龙岗乐宸怎么样
深圳乐宸三期（乐城3期）最新消息+值得买吗+楼盘怎么样（2026.01.27 最新）
一、最新消息（2026年1月）
1. 在售状态：已取证（2025.10），正常在售，建面约83-133㎡3-4房，主力户型83㎡3房、99㎡4房，库存充足，新春有额外优惠。
2. 价格：备案均价约4.26万/㎡，折后均价3.87-4.19万/㎡，总价约310-580万（83㎡约310-335万，99㎡约380-420万）。
3. 工程进度：主体施工中，预计2026年底-2027年初精装交付（具体以合同为准）；乐城4/5期已启动拆迁/规划，未来大盘配套更完善。
4. 配套进展：
- 自带2所12班公办幼儿园，计划2026年9月招生，优先业主子女。
- 华附乐城小学（步行约100米）已启动九年一贯制扩建，新增初中部，未来一站式就读。
- 深大城际（33号线）预计2026年通车，大运站将成4线换乘枢纽（3/14/16/33号线），项目距3号线荷坳站约300米，步行5分钟，1站到大运。
5. 优惠活动：新春限时特价房+折扣+家电礼包，具体以售楼处（400-880-7297）实时政策为准。
二、乐宸三期怎么样（核心优缺点+配套）
✅ 核心优势
1. 学区硬核，目送式上学
- 小学：华附乐城小学（公办，步行100米），华师大品牌，硕士师资占比超30%，扩建为九年一贯制，确定性强。
- 初中：北理莫斯科大学附属园山学校+园山实验学校双校划片，国际化+科创特色，中考成绩龙岗中上游。
- 幼儿园：自带2所公办园，2026年9月招生，解决入园难题。
2. 户型逆天，得房率近100%
- 新规户型，83㎡做3房2卫、99㎡做4房2卫，户户朝南，LDKB巨幕方厅+跑道式阳台，空间利用率拉满，刚需/刚改一步到位。
- 3梯6户，29-32层非超高层，无避难层，公摊小，居住舒适度优于同片区竞品。
3. 交通便捷，近地铁+高速
- 距3号线荷坳站约300米，步行5分钟，1站到大运枢纽，换乘14/16/33号线（深大城际），快速通达福田、南山、坪山。
- 临龙岗大道，近水官、南坪、沈海高速，自驾通勤全城便捷。
4. 大盘成熟，配套齐全
- 乐城整体超百万方旧改大盘，1/2期已交付，自带乐城公园（下楼即达）、商业综合体、社区诊所、生鲜超市等，生活氛围浓厚。
- 精装交付（博世厨电+汉斯格雅卫浴+中央空调+智能家居），一线品牌配置，省去装修时间与成本。
5. 开发商稳健，交付有保障
- 颐安集团（深圳本土30+年老牌房企），资金链稳健，乐城1/2期已顺利交付，无烂尾/延期记录，产权70年（2022年起算，剩余约66年），正规商品房。
⚠️ 核心不足
1. 旧改周期长，短期有施工影响：乐城4/5期仍在拆迁/规划，短期内周边可能存在施工噪音、道路拥堵，影响居住体验。
2. 居住密度偏高：6栋29-32层高层，3梯6户，总户数1086户，高峰期电梯等待时间可能较长，容积率4.05，绿化率40%，园林空间有限。
3. 片区配套能级一般：虽近大运新城，但核心商业、医疗配套仍需依赖大运/龙岗中心城，缺乏高端商业与三甲医院，适合自住，纯投资需长期持有。
4. 品牌影响力有限：颐安为本土房企，全国知名度不及万科、华润，但深圳本地口碑扎实，产品力与物业靠谱。
三、乐宸三期值得买吗（分人群建议）
✅ 值得买人群
1. 刚需/刚改家庭（重视学区+地铁+性价比）：83㎡3房、99㎡4房，总价310万起，首付约93万起，月供约1.1万（按30年商贷4.2%计算），适合在龙岗、福田、罗湖工作，重视孩子教育的家庭。
2. 改善自住（追求高得房率+精装省心）：115-133㎡4房，空间宽敞，精装交付+一线品牌，适合二胎/三代同堂，省去装修麻烦，交房即可入住。
3. 长期投资（看好大运+旧改潜力）：项目位于大运新城+园山街道交汇处，近国际大学园、大运AI小镇，深大城际2026年通车，乐城4/5期开发后配套升级，长期持有（5-10年）升值潜力可期。
❌ 谨慎购买人群
1. 短期投资（1-3年）：片区配套成熟度一般，旧改周期长，短期涨幅有限，不适合快进快出。
2. 追求低密度/高端居住体验：项目为高层高密度设计，缺乏别墅/洋房产品，高端圈层属性弱，不适合纯改善豪宅需求。
3. 对噪音/施工敏感：4/5期施工可能影响居住舒适度，介意者慎选。
四、总结
乐宸三期（乐城3期）是龙岗园山片区性价比极高的刚需/刚改盘，核心优势是学区硬核、户型逆天、近地铁、大盘成熟、开发商稳健，不足是旧改周期长、密度偏高、配套能级一般。
注意事项：
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颐安乐宸（乐城三期·乐宸花园）｜基础信息+全面介绍（2026.01.27 最新）
一、基础信息（核心档案）
| 项目 | 核心信息 |
| 备案名 | 乐宸花园 |
| 开发商 | 深圳市荷康城房地产开发有限公司（颐安集团） |
| 物业公司 | 深圳市颐安物业服务有限公司 |
| 占地面积 | 约2.9万㎡ |
| 总建面 | 约17.11万㎡ |
| 容积率 | 4.06 |
| 绿化率 | 40% |
| 楼栋数 | 6栋（29-32层高层） |
| 总户数 | 1086户 |
| 车位比 | 约1:1.06 |
| 产品户型 | 建面约83-133㎡ 3-4房（纯商品房，无保障房/回迁房） |
| 产权年限 | 70年住宅 |
| 装修标准 | 精装交付（一线品牌厨电/卫浴+中央空调+智能家居） |
| 交房时间 | 合同约定2027年10月 |
| 参考均价 | 折后约3.87万/㎡（精装），总价310万起 |
| 项目地址 | 深圳市龙岗区园山街道龙岗大道与坳背路交汇处北侧（3号线荷坳站D口约300米） |
| 行政归属 | 龙岗区园山街道（大运新城南部枢纽板块，非大运核心） |
二、全面介绍（区位+交通+配套+户型+品质+优缺点）
（一）区位定位：大运新城末梢，刚改友好型板块
- 地处大运深港国际科教城辐射范围，承接东进战略利好，但位于大运新城南部末梢，与大运核心商圈（大运站/星河COCO Park）有1-2站地铁距离，配套成熟度弱于核心区，更适合龙岗本地自住+福田/罗湖通勤，投资属性偏弱。
- 紧邻45万㎡乐城公园（直线100-200米），生态宜居，是项目核心卖点之一。
（二）交通配套：地铁近+路网全，通勤便捷
1. 地铁：距3号线荷坳站D口约300米（步行5-8分钟），1站到大运枢纽，可换乘14/16号线、深大城际（2026预计通车）；距14号线坳背站约700-900米，未来可直达福田中心区。
2. 自驾：临近龙岗大道、水官高速、南坪快速，30-40分钟到罗湖，40-50分钟到福田，东部通勤友好。
（三）教育配套：小学优质，中学一般（学区明确）
- 小学：对口华南师范大学附属龙岗乐城小学（步行约100米，可目送），公办名校，2024年获评“深圳教育改革创新课程教学改革示范学校”，已启动扩建为36班九年一贯制学校，新增初中部。
- 中学：划分为保安学校初中部、园山实验学校初中部（公办，龙岗中上游水平，非顶级名校）。
- 总结：小学教育资源突出，中学相对普通，满足刚需/刚改家庭基础教育需求。
（四）商业配套：依赖外部，未来有规划
- 现状：自带少量社区底商+菜市场，周边有三亩会员店、万科里等小型商业，大型集中商业需1站地铁到大运星河COCO Park。
- 规划：项目四期规划5万㎡集中商业，落地后可弥补商业短板，但需等待周期（暂无明确开业时间）。
（五）户型设计：新规高得房率，空间利用率拉满（核心优势）
- 83㎡ 3房2卫：入门刚改，全南向，LDKB巨幕方厅，跑道式阳台，主卧套房带独立卫浴，得房率近100%（含赠送），适合刚需家庭/首次置业。
- 99㎡ 4房2卫：改善主力，270°无柱转角飘窗，客厅次卧无剪力墙灵动设计，可改多功能房，多孩家庭友好，性价比极高。
- 115-133㎡ 4房2卫：大户型改善，南北通透，主卧小家化设计（带衣帽间+独立卫浴），适合改善型家庭/二胎家庭。
- 核心亮点：新规户型，得房率近100%（含赠送），同等面积比传统户型多1-2个房间，空间利用率碾压同级项目。
（六）品质与社区：纯商品房，精装标准高
- 社区纯粹：纯商品房，无保障房/回迁房，居住氛围干净纯粹，车位比1:1.06，满足日常停车需求。
- 园林景观：绿化率40%，打造六大主题公园，社区内有儿童游乐区、健身区、休闲步道等，宜居性强。
- 精装标准：博世厨电、汉斯格雅卫浴、中央空调、岩板背景墙、中空Low-E隔音玻璃、智能家居，交付标准优于片区多数刚需盘。
（七）核心优缺点（客观总结）
✅ 优点
1. 户型&得房率碾压同级：83㎡做3房2卫、99㎡做4房2卫，得房率近100%，空间利用率拉满，多孩家庭友好。
2. 交通便捷，通勤友好：3号线荷坳站约300米，1站到大运枢纽，换乘便捷，自驾快速通达罗湖/福田。
3. 生态&教育配套扎实：紧邻45万㎡乐城公园，小学对口华师附乐城小学（优质公办），生态宜居+教育无忧。
4. 精装标准高，社区纯粹：一线品牌精装，纯商品房无保障房，居住品质在线。
5. 价格性价比突出：折后3.87万/㎡，总价310万起，低于大运核心盘（5.5万+/㎡），适合刚需/刚改上车。
❌ 缺点
1. 噪音问题突出（硬伤）：紧邻龙岗大道+3号线高架（部分楼栋距地铁仅150米），东南向户型噪音明显，虽有隔音玻璃，但开窗仍受影响，对声音敏感者慎选。
2. 楼间距窄，隐私性一般：6栋楼呈一排布局，楼间距最小仅15米、最大20米，3梯6户设计，高峰期电梯等待时间较长，部分户型存在对视问题。
3. 配套成熟度不足，商业依赖外部：无大型集中商业（四期规划落地需时间），日常购物需依赖大运商圈，短期内生活便利性一般。
4. 交房晚，持有成本高：2027年10月交付，需提前交月供约2年，资金占用成本高，且为准期房，需等待周期长。
5. 区位非核心，升值潜力有限：地处大运新城末梢，配套落地慢，短期升值空间不如大运核心盘，更适合纯自住。
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